|
||||
近日滬上媒體紛紛聚焦爛尾樓,北京、廣州、成都等城市的媒體也在傳遞這樣一個信息:盤活『爛尾樓』很可能成為中國房地產業、金融業和城市運營上妙不可言的一場大戲。一時間,2004年大有成為『爛尾樓盤活
年』。
『爛尾樓』枯木逢春,到底是商機還是陷阱?市場需求撬動『贏利效應』,時世造英雄近年『爛尾樓』投資建設昇溫,最主要的原因是整個房地產業發展強勁勢頭的拉動,市場需求是撬動『贏利效應』的關鍵。另外,政府的政策與支持也很重要。
細看上海換手迅速的『爛尾樓』,大多數物業所處的地塊價值比較高,而這些項目最初開發時地價比現在要低,出售方的心理預期不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下項目,而獲得後期較高的利潤,這對資金充裕、缺少土地儲備、希望進軍上海房地產市場的開發企業可謂『短平快』的捷徑。
但是,在充分肯定房地產開發企業敏銳的市場眼光、自身的雄厚實力以及成熟的操作經驗的同時,我們必須清醒地認識到,是房地產發展的這一輪強勁行情為『爛尾樓』的啟動托盤,是時世造就了一個個英雄。隨著房地產市場步入平穩發展時期,英雄創造市場神話的可能性將大大降低。
運作過程滋味千辛萬苦,關系理還亂記者在采訪中獲知,每幢『爛尾樓』平均都有10多家開發商盯著。為什麼『爛尾樓』這麼吃香?隨著動遷速度放慢和土地供應方式的改變,開發商獲取土地、尤其是市中心土地的難度加大、成本增加,在一定程度上促使開發商將目光轉向『爛尾樓』。『爛尾樓』還有其他便利。省事:可以省略前期土地招投標、辦理立項、建設、規劃等多方面的手續;省錢:可以只用先前開發商50%-70%左右的資金接盤,投資周期短,市場風險和政策風險相對都比較低;省心:在容積率、房間朝向等規劃上的審批相對較寬松。但是,接手『爛尾樓』也面臨許多尷尬的問題,例如,復雜的債權債務關系,其中還有理不清的涉外背景。還要請專業機構評估,看是否符合政府有關的規劃要求;請專業的設計機構針對現有結構進行設計改造,等等。
一方面『爛尾樓』的轉讓價節節攀昇,利潤縮水,一方面房價漲幅趨向平穩,『爛尾樓』的利潤空間已經被大大壓縮。與開發一般樓盤的生產周期相比,雖然改造『爛尾樓』得當能夠使資金在比較短的周期內產生利潤,但不是每一幢『爛尾樓』都能起死回生,考慮到千頭萬緒的關系需要千方百計去理順,如果不具備在市場中左右逢源的運氣和功夫,有可能陷入『爛尾樓』的沼澤地。產品類型切入市場空檔,投機埋隱患目前,『爛尾樓』被新的投資方接手後,大多圍繞著或商或住的小戶型。因為交通便利、總價低,產品稀缺需求積累多年,也因為概念新穎又討巧,所以市場上此類產品很叫好。可以說,將『爛尾樓』改造成小戶型是獨創了一種產品的類型。這種產品剛出現時,自住的多,投資的少,去年,小戶性熱得發燙時,個別樓盤投資客佔95%,出租和轉手炒賣成為買家最主要的獲利手段。這種狀況在一定程度上促進了『爛尾樓』的消化,但被放大了的需求也許會削弱小戶型的生命力。
由『爛尾樓』改造而來的小戶型在市場上已經顯現出一些不足,比如,刻意縮小的面積往往以犧牲某些使用功能為代價;同一層樓面上戶數太多,上下班高峰時電梯乘不上,長長的過道光線黯淡;投資過多使得租賃通道不暢,等等。
與小戶型異曲同工的產權式酒店公寓同樣顯現出不夠成熟的一面。在國外,此類產品的運行有比較完備的信用體系和成熟的市場環境作保障,而國內尚未建立起相應的信用體系,而且買賣雙方對這種產品的消費屬性看得不夠,把其投資屬性幾乎發揮到了極致,使投資變為了投機,從而使這種產品的存在很脆弱。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||