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從底商到商業街,再到MALL,近年來急劇增長的商業需求著實將商業地產燒得火旺。然而,商鋪市場的火熱,並不能掩蓋許多城市出現『死鋪』和商鋪空置率日趨走高的隱懮。有關專家警告說,商業地產的盲目開發、重復建設正在釀成商業資源和社會資源的巨大浪費。
從底商到商業街,再到MALL,商業服務業的迅猛發展著實將商業地產燒得火旺。新年伊始,不少開發商更是雄心勃勃地宣稱要在2004年再大乾一把。不過,越來越強的來自業內的聲音提醒人們,警惕商業地產可能出現的隱懮。中國城市商業網點建設管理聯合會日前發布了對全國十多個大中城市調查預警,兩三年後,商業地產可能將成為繼住宅地產之後的又一個投訴熱點。
需求旺盛開發昇溫
從上個世紀90年代開始,以百貨業的建設和商業改造掀起商業房投資為起點,到1996年以後大型超市和賣場的興起,到後來商業街的紛紛上馬,到近兩年的購物中心建設熱潮,商業資本高速圈地以求更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起。與此同時,近年來,隨著中國零售市場對外資的迅速開放,跨國零售巨頭更是加快了跑馬圈地的步伐,它們在爭奪零售市場的同時,也使得商業地產的發展如虎添翼。
有關方面提供的數據顯示,目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業街,純粹的步行商業街也在200條以上。從購物中心來看,目前全國已建成的有54個,面積將近700萬平方米,已經在建立項的還有200多個,面積超過3000萬平方米。據了解,單是北京在建的項目就達到了440多萬平方米。
商業市場的形成和崛起帶動了人流、物流、信息流、資金流的全面匯集,對一個區域的經濟產生了巨大的帶動作用,因此得到了地方政府的鼎力支持,使得各地商業地產的發展如虎添翼。
事實上,商業地產之所以迅猛擴張,除了商業資本的巨大需求外,也與商業地產本身的高額利潤有直接關系。目前,在市面的許多商業物業項目租售價格基本是同等區位寫字樓和住宅物業的2至3倍,有的甚至更高。地產商通過局部銷售獲得先期開發資金和建設資金;通過出租物業又可以獲得穩定的資金流;如果能形成連鎖,在剝離負資產之後,企業還可能拿去上市。因此,有人將商業地產看成是『企業經營的永動機』。
在這種高額利潤回報的驅使之下,除了一些老牌的地產開發商加大了商業物業的開發外,就連那些處於初級發展階段的開發商也按捺不住內心的躁動,紛紛在各個城市中心商業區或准中心區大興土木,有些原非開發商業物業的項目也被轉型為商業物業項目。
剛剛過去的2003年,全國各地普遍出現的商鋪投資熱潮用『火爆』二字來形容一點也不為過。中原(中國)物業顧問有限公司中央研究部的調查顯示,2003年1至11月份,全國完成商鋪市場開發投資額為1010多億元,比上年同期增長42.5%,完成商鋪竣工面積達2097萬平方米,同比增長40.9%。
對於2004年的商業地產市場,許多開發商更是毫不懷疑:『雖不成熟,卻有更多的發展空間,而且機會更多。』
空置顯現泡沫潛藏
然而,火熱的商鋪市場,並不能掩蓋相當多的城市商鋪空置率高的問題。2003年上半年受SARS疫情影響,廣州零售市場受到嚴重打擊,這導致廣州商鋪市場在2003年第二季度出現自2001年以來的首次負吸納量,達42000多平方米。與此同時,商鋪空置率也自5.9%躍昇至15.9%。由於零售業艱難的經營環境,導致數個管理不善的大型商場暫時停業以重新定位或裝修,也有部分商場縮減零售樓面,改做其他用途。而重慶市商鋪的空置率也較高,而且一部分商鋪的空置時間長達五六年之久。上海目前商鋪市場總體發展雖說比較健康,但也有近一成的商鋪成了『死鋪』。
隨著大批正在規劃和在建項目的陸續竣工,北京市場商鋪供應將在未來三四年後出現過剩。事實上,北京市統計局日前發布的2003年北京市房地產市場綜合報告已經顯露端倪:截止到2003年底,商業地產空置面積佔全市商品房空置面積的比重已達7.2%。而北京世紀華夏資產管理公司商業地產中心的測算則認為,到2003年第三季度,北京商鋪的隱性空置率實際上已經達到15%至20%。
持續紅火的中國商業地產,兩三年後,是否會成為繼住宅地產之後的又一個投訴熱點?中國城市商業網點建設管理聯合會通過對全國十多個大中城市的調查分析認為,這種擔心不是空穴來風。
中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路認為:『一些商業地產投資商出於自身利益的需要,追求新的投資盈利模式,引發了大型商業網點發展高潮。因此,搶商機爭項目,論證不充分,建設開發盲目,招商和項目定位與市場脫節,造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理,並引發就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資的自發性和盲目性,突出表現在網點店過剩,新型業態發育緩慢。在店址的選擇和經營定位上,有的開發商和經營者缺乏科學性,重復建設造成了商業資源和社會資源的嚴重浪費。』
由於商業經營與地產開發的『兩張皮』,商業地產開發商不懂商業的現象普遍存在,商業地產開發商和經營商、物業管理商三方交接還不規范,由此帶來的商業地產投資項目前期風險不言而喻。荀培路認為,如果『養鋪』不成,成『死鋪』,商業地產開發商、經營商和商鋪投資商的矛盾就會暴露,就會形成類似住宅開發商、物業管理公司和業主的羅圈官司,因此形成投訴熱點也就成為必然。
業內專家預測,在2005年前後,在中國各地會出現『商業地產問題現象』,產生諸如回報不能兌現、商場關張、大量的租售糾紛、競爭壓力增大等情況。如何把風險有效控制在前期投資,已成為迫在眉睫的課題。
『訂單』開發規劃調控
就目前全國在建立項的200多個購物中心,中國人民大學商學院教授黃國雄為記者算了一筆賬:按目前已建成的購物中心平均14萬平方米的面積來算,200多個在建立項的購物中心面積將達到3000萬平方米,按推算的每平方米保本銷售額必須達到每年8000元到1萬元來計算的話,也就是說要達到2400多億元零售額,佔我國社會消費品零售總額的5%至6%,要達到這五六個百分點的增長必然導致兩個結果,一是把中小企業擠掉,二是造成有場無市的情況。
從這個角度來看,既要看到商業地產的發展,同時也應該看到其中的隱懮。因此,黃國雄強調,各個城市都必須制定城市商業網店規劃,通過城市規劃來調整、控制商業網點發展的速度、業態、區域及規模,進而消除商業地產的泡沫。
繼省會以上城市基本完成城市商業網點規劃之後,商務部和建設部日前聯合發出通知,要求2004年底以前完成地級城市商業網點規劃。同時,商務部將盡快頒布《商業網點建設管理條例》,以規范網點建設管理,避免盲目開發和重復建設。
商務部有關人士表示,商業網點建設,商業地產開發,必須以規劃為龍頭,好的規劃必須有聽證制度來保證,需要通過聽證形式來提昇並強化規劃意識,保證決策的正確,這也是國際通行的做法。今後,商業地產項目不符合當地商業網點規劃的,將不予批准。
荀培路表示,網聯會將積極配合商務部和建設部加快各級城市制定商業網點規劃的步伐,今年重點辦好『城市商業網點規劃培訓班』。同時,網聯會也將結合國內外城市商業網點建設上實行聽證制度的先進做法,制定出適合中國國情的商業城市網點建設聽證程序、規范和制度。
目前商鋪市場一邊是熱門鋪位供不應求,排隊搶購、搶租;另一邊則是一些項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求,從而淪為無法適應市場需要的無效產品,即所謂的『供需錯位』現象。這主要是因為目前大多數的商鋪開發商都是住宅開發商出身,在商鋪開發方面並不專業,按照以往簡單商業配套房的開發思路進行商鋪開發,自然難以適應現在的商業發展需要。另外還有一種情況,雖然商鋪的規劃設計能適應市場需求,銷售情況也相當不錯;然而在真正進入商業市場後,由於開發商缺乏對項目的整體控制力,致使日後經營完全由散戶自身調節,結果產品發展與開發商當初的設計相差甚遠,經營狀況也會發生偏差。
為解決商業地產和商業經營『兩張皮』的矛盾,促進商業地產的健康發展,網聯會已決定『抓訂單式商業地產開發典型,促使商業與地產聯盟』。荀培路表示,在這方面,嘉興市港澳華庭房地產有限公司開發的10萬平方米華庭步行街,是一個比較成功的商業網點開發項目,項目操作手法與國際接軌,該項目特別對地級市如何通過商業地產開發,提昇城市形象和品位做出了有益的探索。
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