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市場創造商業地產發展空間
據有關專家透露,2004年本市商業地產將有380萬平方米的竣工量,這對於發展中的城市來說,在數量上還差得很遠,談不上空置,人均擁有量還很低。因此,商業地產總體上的空缺創造了今年更多的發展空間。
業界人士普遍認為,做商業地產實際上是在營銷天津,要使本市的商業地產有所突破,就必須運作具有天津特色的商業地產。
據了解,本市固有的商業態勢以零售業為主,隨處可見的是零散的商鋪門面,而大型綜合類商場、購物中心屈指可數,而營造大型購物廣場、商業中心,有效地解決了零星商鋪的佔地問題,將平面商鋪變成了立體商場。
進入2004年,隨著住宅市場的極度昇溫,商業地產項目也開始了新的會戰,一些投資者和經營者將目光投向新建商業中心,其原因一是新建商業地產項目大都位於繁華地段或大型居住區,具有相當大的購買力,其二是城市的改造拉動了區域范圍內的經濟發展,其三是原鋪面拆遷或改造。
有關人士分析,在本市商業發展中將形成河東、和平、河西老商業區共同發展的『三足鼎立』之勢。河北區也將乘勢而起,憑借原有資源重新定位。據了解,河東區新建的嘉華國際商業中心,帶動了海河以東商業的發展,彌補了普通商場服務單一的不足,是一種城市化生活的創新和突破,具有相當大的賣點。和平區濱江道的麥購推出了大型室內購物休閑廣場。該廣場集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體,是本市首家大型青年體驗式主題購物休閑廣場。而河北區原慈行商業廣場經過對市場的分析定位,現已更名為鳳凰城商業廣場。
投資經營看准商業旺鋪
從某種意義上分析,建築是構成城市最基本的細胞元素,一直以來遵循著猶如生命般的新陳代謝,當一部分建築隨著社會的發展而老化,被拆除,另一部分新的概念型建築應運而生,被有思想的設計者創造組合。新興的力量會不斷的補充城市中堅,如同不知疲倦的永動,成為城市的新生力量、成為新的生命之源、成為又一種城市發展的趨勢。
21世紀不動產的崔晶雪認為,有很多年輕人熱衷於商業地產這個行業,證明這個行業是有潛力的,它是房地產與商業相結合的邊緣行業,而越是邊緣纔越有價值。很多開發商從事、研究商業地產這個行業,而且理念性的內容越來越多。證明開發商已經意識到它的重要性。商業地產不僅與商業、購物有關,它還和娛樂、餐飲、旅游、休閑有關。隨著RBT理論的提出,說明天津已經步入大都市的行列。商業業態組合的聚與散是有規律的,這和業態是有關的。從經濟上講,它大大降低了消費者的信息成本和交通成本。
商鋪的市場化成為投資經營者選擇的關鍵,今年1月3日由嘉華國際商業中心主辦的旺鋪拍賣及投資諮詢會吸引了眾多的投資經營者。30個珍藏櫃位經過幾輪競買全部成交售出,創造了天津商業地產銷售的奇跡。
嘉華國際商業中心是目前本市最大規模的多功能商業中心,位於天津站後廣場的河東區華昌大街附近。佔地42.8公頃,建築面積64.2萬平方米,擬投資近30億元。商業中心體現了以名品名店提高經營范圍及市場賣點;以功能齊全吸引人們的青睞;以綜合服務填補業內空白;以設施配套優化環境倡導人們放松心情的四大顯著特征。而河北區的鳳凰城商業廣場結合原慈行商業廣場的整體思路,項目尚未推向市場,便引來投資經營者的關注。
功能劃分成為最大賣點
有關人士分析,本市的商業地產供大於需,面臨著重新『洗牌』的壓力。未來本市的商業將會成為以雙商圈為主導的經營模式。
許多投資經營者熱衷小型的商鋪作為經營場地,對於開發商業地產項目的開發商來說,無疑起到了關鍵的推動作用,在項目的設計規劃中,功能的合理運用和劃分成為投資經營者關注的問題。
河東房地產開發總公司總經理、負責嘉華國際商業中心項目的周少彤表示,現在的商業經營態勢主要有:sho pping mall、酒店、服務公寓、主題商鋪、門臉房等。新地產需要一個新的定位版圖,從商業評估角度立足商業地產。目前銷售的『嘉華國際商業中心』在這方面的經驗是:滿足銷售、滿足互補。對於銷售的四層商鋪,其中2層商鋪已全部銷售一空。制勝關鍵在於項目的先期定位十分准確。不光有像沃爾瑪這樣的世界零售業巨頭作為主力店,更在銷售的過程中考慮了中間互補的銷售工作。項目有一個優秀的團隊去做前期,為的就是要讓項目不光要賣,更要在銷售後期經營優良,它的前提就是規劃和整體功能的劃分要符合投資經營者的需求。商場的經營是一個連續循環的完整過程,開發商和銷售商必須十分清楚為創業者提供一個經營的搖籃。因此小型商鋪更具有功能性。
對於鳳凰城商業廣場的定位,該項目的負責人李傳濤表示,現在的工作就是要建立好一個強有力的商業體系,包括:業主服務體系和顧客服務體系以及賣場功能的合理布局。這樣做生意,纔會完善、得力。
商鋪熱帶動寫字樓昇溫
新一輪商業地產的昇溫不僅促動了投資經營者的經商熱潮,同時也極大地帶動了寫字樓市場的需求。
萬順公司副總凌朝翔表示,萬順在運作自己項目的時候,做法是有效控制散戶的進駐。有些寫字樓根本不適合做散戶。把每座整體單位散戶的量都控制在200平方米左右,同時數量很小,可以吸引到一些中小型客戶。而更多的是整層的銷售,依靠自身的產品品質、地段位置、功能配套取勝。這樣操作起來更容易。同時,『主力店』的入住,更倍增了其他客戶選擇的信心。
隨著大批外地經營者進津經商,在選擇商鋪的同時,會考慮入住寫字樓作為辦公場所,另外,城市中心的南移,友誼路已成為繼解放路之後的又一重要的金融中心,中環線新南半環的修建及友誼路的拓寬將使該區域的交通情況得到很大的提昇。小白樓CBD商圈的不斷擴展,使河西區的寫字樓成為新寵。有關人士認為,CBD商業圈的建立將進一步拉動城市的經濟增長點,也帶動了城市經營中房地產業的迅猛發展。
佔地13000平方米,總建築面積96474平方米。定位為公寓敞開式寫字樓,集住宅、多功能會所以及商場超市為一體的峰匯廣場。預計封頂日期為2003年底,預計入住期為2004年12月。目前,該項目已經被眾多企業看好。
位於本市城市中心CBD商圈的恆華大廈,推出的CBD核心地段TAHO(To pArea Hotel Office)酒店式辦公環境,贏得了業界及受眾群體的贊譽。該酒店式寫字樓最大的特點是產品創新、先進實用、功能合理、布局隨意、配套齊全、生態環保、節能再生。因而,在內部認購和銷售初期都不同凡響,有人預測,只有CBD令黃金不能望其項背的昂貴價格纔能滋養寫字樓這一商務建築形態,這種與生俱來的城市新貴,其人氣自然會無可比擬。
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