如何運作天津商業地產如何引導企業合理開發

　　隨著海河兩岸綜合開發等大型項目的啟動，天津市的一部分開發商已經慢慢介入到商業地產。據不完全統計，目前天津正在實施的商業地產項目已達400多萬平方米。在如此短的時間內，一下子出現這麼多的項目，而天津對商業地產的消化能力究竟有多大，是否每個開發商都適合開發商業類地產項目是目前天津的開發商所應思考的問題。我們應該根據不同的檔次、不同的消費群體、不同的區域定位，有選擇的開發適合的商業地產形式。

　　天津的商業地產如何運作，如何引導開發商合理的開發以及後期的銷售運作等問題，是本次研討會的中心議題。本次活動目的旨在研討天津商業地產的現狀與未來發展的趨勢，為天津未來商業地產的合理化發展進行規劃。

　　張磊：商業地產是資本巨頭的游戲，統一管理、經營是一個商業項目成功的關鍵因素。商業地產進行銷售後，以後經營怎麼辦？策劃是建立在大量市場調查的基礎上，制定相應的推廣策略並具體實施的過程。商業房地產的運作需要具備三要素：1)選址；2)實力；3)規模。接下來考慮的是：三旺(銷售旺、租賃旺、經營旺)、三贏(發展商贏、投資商贏、經營者贏)。天津還有這麼多高水平的商業地產操盤手，這次研討會就是聚集這個行業的精英，拿出觀點來用以驚醒市場。

　　陳春霆：今天研討會的主題是商業房地產。在天津，商業地產並不多，從天津商業地產來看，成交量上昇明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。2003年商業用房銷售量，是過去8年商業用房銷售量的總和。這個趨勢的出現，對於天津是一個好的開端。這一輪大行情的上漲，猶如近期的科技股大盤節節上漲。商業地產成交量的上漲，意味著天津經濟的上漲，地產投資得到重視，以至擴展到住宅。對於這種勢頭能走多遠，我們是有顧慮的。過去幾年，6層磚混住宅的底商4000—5000元/㎡，1—5層的商鋪7000元/㎡，可1998年至今，售價均漲了1倍，這樣的發展速度會不會太快，它是短期效應還是什麼？究竟能持續多久？值得深思。我個人認為，把商業項目短期做好，能給底商昇值帶來推動作用。做長期呢，將面臨利潤節流問題。

　　趙勇：目前的現狀是一個必然。開發商走了一段路，纔投入到商業地產中。海河改造、市政工程建設對於開發商是個好機會。商業地產正在膨脹中成長，這是一個令人擔懮的因素，我們需要的是逐漸消化。對於我市商業業態來講，品牌、連鎖店相對缺乏，是部分商業失敗的原因之一。關於商業地產的價格，並不是最終所追求的，投資只是關注回報。根據國外統計，發達國家商鋪擁有量為1.2㎡/人。在我國，只有上海能夠接近這個數字。對於商鋪的定位，應該做出自己的特色，不應一味求大，同時這需要一個過程，需要開發商具有前瞻性。開發任何一個住宅、底商，都應從項目特色入手，如果該地區不是商圈，更應注重特色。從發展前景來講，天津發展趨勢很大，但也要明確，作為一個項目開發之後誰來經營？如何解決地區與地區之間存在著的許多差異？許多老總去上海、北京等地考察，但是也不能照搬人家的『東西』。

　　崔晶雪：天津商業地產剛剛開始，供應量的飽和還很遠。幾年前，臺灣的劉耀東先生，就天津商業地產發表了意見。這兩年的天津商業意識有了很大的轉變，賣產權絕不賣經營權。最近賣的比較火的例如吉利名品街、鼓樓卻把產權和經營權都賣出去了，因而遭到了失敗。開發商認為，如果商鋪不賣，資金回籠太慢。在國外，商業投資主要靠基金，投資方看不到商業實體，只是基金的流通，而且國外的基金不保回報。在我國，房地產基金形式單一，抵押、按揭速度慢，中國目前現狀靠基金是不成熟的。幾個失敗的項目，原因都是管理，天津地產項目，賣成功的有，炒作成功的也有，但經營成功的沒有，投資人與發展商的矛盾將來會越來越大，其根本原因是管理問題。投資商業地產風險大，回報也大。SHOPPINGMALL目前過剩，北京四大SHOPPINGMALL都沒起來，華南SHOPPINGMALL、青島SHOPPINGMALL，在經營上都存在風險。建SHOP鄄PINGMALL與商業街不同，SHOPPINGMALL開店後的空調、水電等都屬於運營成本。天津商業地產是雛形，今年380萬㎡新建，但拆遷量更大，現在找店鋪很難。經濟勢頭拉動，目前的天津商業不會有泡沫的，有些底商空，但並不代表這一業態是空的，只要『產品』的定位、設計是正確的，『產品』是不愁賣的。目前商業地產大勢是很旺的。國際商場在賣，一個商場的出售，不是經濟衰敗，而是產品本身是否落伍，與住宅不同的是，住宅賣不動可以降價，而商業地產卻不行。

　　葉國梁：我們不應從商業地產的供應量上看，而是從商業結構上看天津商業地產的發展。具有發展前景的商業地產標准：(一)30—40㎡只出售產權的小商鋪；(二)4萬—8萬㎡標准百貨商場(伊勢丹)；(三)主題商鋪。利用海河東西地區發展不平衡，海河以西地區競爭激烈，而海河以東地區擁有絕對優勢。合理定位、後期經營的可行性就有了保證，南京路在未來可以經營一個較大的綜合性百貨商店。成功案例有：伊勢丹、津匯等。目前的缺陷是硬件不夠，在百貨業分為A、B、C三級，同樣的地點天津未來不是擴張而是替代問題。現在需要重新洗牌，也許在將來，誰能節省采購、走路的時間，誰就會贏得市場、贏得消費者。天津目前缺乏合理商業結構，需要重新洗牌。誰開始當老大？誰替代誰？這場商業大戰在天津剛剛開始。對於商業不動產，許多商業地產開發商都會『先上車再補票』，做項目之前我們應列出方案。

　　鍾維燕：商業地產的成功且成為龍頭老大，需要以下三大要素：(一)策劃能力；(二)招商能力；(三)後續經營管理能力。前期所有工作如：招商策劃、市場研究、商場飽和量調查、產品策劃，這些都是很重要的。去上海港惠商場，整體讓人看來很舒服，燈光、貨架高度都很符合消費者的視覺需要。做商場、SHOPPINGMALL燈光很重要，燈光暗、走道很窄，是商場是否成功的重要一點。對於招商，天津這麼多的商業地產，是有難度的。有很多開發商出去尋找出路。重視前期策劃、物業管理、售後管理這三大要素，且處理好三者之間的關系，纔是商業地產成功的基礎。

　　周小立：商業地產的經營並不是開發商所關心的。商業地產是一個T形，橫線是SHOPPINGMALL、購物中心、社區底商、商業街；縱線是開發商對於本項目是租是賣，還是請溫州中間商來租來賣。我覺得開發商關心的是產品銷售問題。應謹慎做商業房地產，因為有多少城市會像上海的商鋪那麼熱，它本身是三省一市的中心，無論怎樣漲價都不過分。

　　元勇：天津商業地產剛開始。我們需要營銷天津，而不是營銷我們的項目。在廣交會上，香港人問我：『天津在哪？』我很驚訝。香港人說：『香港競爭力弱了。』香港經濟衰落了，是因為它的發展是畸形的。天津市一定能繁榮起來，它具有大都市的要素：中國最好的港口、陸路交通、國際知名的銀行，天津今年剛剛有起色。深圳、上海經濟飛速發展靠的是政策。上海房價前年5000元/㎡，去年8000元/㎡，今年11000元/㎡，天津房價今年3000元/㎡，這和政策很有關系。對於天津，機會剛剛來臨，天津政府應首當其衝，做城市宣傳，整體包裝。很多小城市在做電視廣告宣傳，而天津的城市宣傳遠遠不夠。

　　張志慧：上世紀90年代初，天津有一些項目做得很好，但是由於後續沒有到位，而逐漸衰敗。隨著『三五八十』的開展，現代化的建設進程的加快，天津將建成人流、財流、信息流的集散中心。商業地產在天津將大有作為，我們要將天津做成一個大的商圈，結合自身條件，優勢互補，來營銷天津。

　　劉玉錄：我提三點意見：1)商業地產和一般地產是不一樣的，在上海投資買房只有30%，剩下的都是商業投資。大家的共同購買形成了四方利益，即：業主利益，開發商利益，投資商利益，經銷商利益。2)促進商業地產的發展，第一不要僅僅定位於表面；第二是我們的管理方式；第三商業地產的三級市場價格是附近地產的六———七倍。要有系列的炒作纔能體現其真正的價值，商業地產和其他行業是互相聯系的，天津房地產的軟肋已經顯現出來，雖然我市有800萬㎡銷售，但在明後年的天津的某一個地區會出現供不應求。國際上，發達國家工業化發展帶動了商業第一次發展，而天津市商業業態是從集中化向分散化發展，應做出相應調整。上海、廣州、深圳對於商業地產的管理模式：1)定位，例如泰達定位於社會、區域、城市；2)商鋪全部銷售，部分出租；3)商業地產為一級市場，應炒作二級、三級市場；與住宅區別的是，對於二三級市場的炒作不是一次性的，是反復炒作。國際上，商業地產的炒作往往是住宅地產的6—7倍。在商業地產炒作中，我們應：1)認識到具有新特征的開發業態；2)從天津整體研發，將商業與住宅放在一起；與元總意見相同，與住宅聯系起來，住宅也火爆了。

　　侯金剛：我對天津有個大概的了解，同意以上的觀點。我認為商業地產和一般住宅不是一回事，商業地產是開發商和經營者，而住宅是開發商和購房者。住宅沒有經營問題，而商業地產完全是經營。每個商業地產需經過三個過程：1)開發前期過程；2)商業置業過程；3)營業長期過程。這三個過程缺一不可，同時要考慮到四方利益。北京有5個商圈，天津只有1個商圈———濱江道。濱江道60%的群體是年輕人。商業地產可以分為兩類：社區商圈和商業商圈，選擇成熟的商圈是很重要的。

　　天津整體消費水平中檔較多，最高人流量為60萬人/天。60%的人群為18—30歲的客戶群。一些小商鋪的營業額是很高的，30多萬店租的小店一年營業額能到1000多萬。從經營業態到需求劃分，都取決於市場，取決於顧客。

　　因為本市消費水平不高，有車族不多，濱江道為什麼會有這麼多人流，是這60萬人中30%是中老年人，他們會去勸業場。美特斯邦威年租金500萬，年贏利300—400萬；濱江森馬年租金30萬，營業額1000萬/年。針對兩側小商鋪成片，門店人多的現狀，對於小店，應該有自己的特色，客戶需要的是品牌，雖然租金高，如果高付出會得到高回報，也是好的。

　　張光傑：作為一個商業地產開發商要有長期准備，要有雄厚的實力，挺得住。

　　李劍鵬：做商業房地產和做住宅房地產不一樣。經營者要想投資成功，首先是心態調整。在麥購，共有700多間商鋪，如果僅有300間商鋪出售量，今後的經營對於開發商來說是很困難的。怎樣纔能使商圈成熟起來，使整個商圈互動，其實商業就是賣場，未必只有物流、貨幣流纔是商業。在老商圈與新商圈概念我有不同見解。繼濱江金耀、新安、銅鑼灣後，建成新的商圈。通過規劃，發現購房者很理智，他們現在看重的是硬件，如車位的多少、信息化設施等，這些同樣是實力的保證，在未來3—5年中，城市整體水平還會大大提昇。(楊維東)