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今年深圳商業地產市場格局正進行大幅度調整。一方面,商鋪銷售態勢迅猛,價格保持穩中有昇;另一方面,老商圈面臨業態昇級,新商圈攻城掠地爭奪區域市場,銷售格局變化較大。
商鋪銷售可望翻番
隨著深圳商業房地產的迅速發展和不斷壯大,商業項目已經不再局限於商業裙樓形式。現在,純商業項目佔據了主體地位,規模呈現放大的趨勢,大賣場正扮演著商業房地產領軍的角色。
2003年深圳商鋪銷售面積為43.99萬平方米,佔商品房銷售總面積的11%。銷售金額57.3億元,仍保持著前年的銷售規模,實際銷售量高出1998年至2001年平均銷售水平近兩倍,商業物業買賣需求繼續旺盛,價格持續上漲。鑒於目前商業用房市場需求旺盛的趨勢,預計2004年商業用房市場將繼續呈現景氣局面,商鋪價格將保持穩中有昇。2004年,深圳在售和即將面市的商鋪面積比2003年還要再翻一番。相對關內商業物業相對飽和的狀況而言,關外商業物業市場交易日漸活躍。龍崗和寶安兩區銷售量佔全市銷售總量的一半以上,關外的發展將逐漸趕上關內。2003年龍崗在售商鋪的總量超過了羅湖、福田、南山三區的在售面積總和,其商業容量近30萬平方米。今年三四月間,龍崗又將有3個商業項目面市,預計該片區的商鋪供量將達到50萬平方米。
接連而來的利好,使深圳商業地產今年面臨著前所未有的好機遇。港深24小時通關,羅湖、皇崗的商業場將直接受惠;C EPA的實施使深圳的商業市場需求進一步擴大;政府新近出臺的珠港澳大橋的興建又將加速澳門、珠海、深圳、廣州等城市間的溝通與流動,促進城市商業市場的繁榮與昌盛。借區域市場的深度整合,深圳的商業經營環境將得到更大的提昇,大量新商機的湧現,必將點燃下一輪商業物業投資的新浪潮。
新老商圈分食蛋糕
深圳傳統的核心商業區有兩個,一是羅湖以東門商圈為中心,另一是福田以華強北商圈為中心,並已形成了成熟的、輻射全市的商業區域。作為老區的羅湖,自從去年『非典』使部分飲食業倒閉,以致後振乏力,表現為出租金微微下調。而且羅湖區由於開發較早,產品結構相對落後,一些商業正在從這裡轉移到投資環境更為理想的福田中心區。福田是目前租金最高的地區,以高檔物業為主。華強北商業競爭可謂到了白熱化的程度,國美、蘇寧、崇德電器相繼開業,茂業百貨強勢入駐華強北核心地段,這些都表明,華強北商業發展前景誘人。目前市政府通過了對華強北商業規劃所作的藍圖,著力解決華強北商業設施交通困難等問題,致使各大商家齊發力對陣華強北商圈。
南山和關外商圈是近年來的後起之秀。隨著羅湖、福田兩區供應量減少,價格持續攀高,深圳商業物業的開發熱點逐步趨向分散,越來越多的投資者將眼光投向了南山和關外。城市重心西移、地鐵兩大線路的規劃建設、西部通道的開工等一系列利好為南山房地產的持續發展提供了一個良好的外部環境,眾多住宅項目的相繼入市所帶來的穩定的消費客源等利好因素逐步提昇了南山的投資價值。南山區商業物業昇值迅速,並以大眾商業為特色,所以租售水平屬於中等。
此外,深圳關外商圈正在形成和擴大,其中尤以龍崗最為突出。目前,衛星城規劃逐步成形,龍崗中心區已全面啟動,區域的商業環境和居家氛圍日漸成熟,穩定的居住客源和消費力的提高刺激了商業項目投資開發的力度,成為商鋪投資的基礎。但是也有專家認為,商業環境需要一定時間的培養纔能比較好地體現其市場價值。龍崗商業的開發過於集中,說明發展商看好市場環境,但市場壓力無形中也在加大。
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