|
||||
在東京,高檔投資型寓所的平均售價折合人民幣約為每平米9萬到10萬元;在香港,這一數據下降為6萬元左右;而在深圳,這一數據不會超過1.5萬元;在國內其它二線城市,市場上最高房價通常也不超過1萬元每平米。
這種價格差異的背後是某一區域的土地價值,而這種價值直接受到交通便利程度的影響。深圳因為與香港地緣上的經濟關系,借地利之便形成了與香港房地產市場特有的互動傳統。有一項調查預計,未來10年內,將有100萬港人在深圳置業,單從目前的情況來看,港人在深圳置業已經成為深圳外向型樓市的重要支柱。
投資物業進入主流市場
深圳房地產信息網公布的8-10月份商品房銷售情況統計中,不難發現一些投資型物業的增幅較大,增長勢頭較為明顯。業界有關人士分析認為,投資物業的需求呈現不斷增長的趨勢,已經逐步成長為重要的需求來源,有希望在明年與自住需求一起構成購房需求的主體。
物業代理中原(中國)於2003年底對500名在未來兩年內有意在內地置業的港人進行了一項調查。調查結果顯示,兩成七被訪者表示購置內地物業作投資出租,較2002年增加近一成,比2001年增加一成七,這一數據顯示,港人在內地置業作投資出租用途的比率持續上昇,反映港人對內地房地產市場信心增加。
據統計,2003年港人在內地購置一手住宅物業宗數為18150個單位,成交金額為98.65億元人民幣,較去年上昇一成五。
低端走低、高端走高
香港經濟在金融風暴後一直處於較低迷的狀態,銀行利息一降再降,目前只有0.2%上下的水准,而投資房地產是香港一種普遍的投資意識,以為深圳經濟發展良好,房地產的投資收益率遠遠大於香港,用來出租收益率基本在5%-12%之間,這種投資長期穩定,加之深圳發展商提供優惠輕松的付款方式,投資度小,所以香港人在深圳投資房地產越來越多,他們選擇深圳物業的重要原因是看中投資回報高、租金收益高,特別是他們所熟悉的口岸、地鐵以及市內各類高檔物業。
不過,投資資金增加也會帶來利潤空間回落的結果。大批投資資金和產品的湧入,將攤薄投資市場的利潤。據深房地指數系統測算,2003年三季度,深圳綜合房租指數為99.40點,比上期下跌0.39點;住宅房租指數為70.98點,比上期下跌0.60點。專家分析認為,目前租金回落較大的產品集中於中低檔的產品,因為這一部分市場已經相當成熟,需求已經被消化了很多,大批資金湧入的也是這一類型的市場。真正的高檔投資產品,例如酒店式公寓、高檔住宅等等,其租金正在不斷走高,它們主要針對的是駐深圳辦事的國外或者外地的人員,他們支付能力強,要求較高;而高檔租賃市場本身起步較晚,存量少,且隨著CEPA的簽署以及深圳經濟的發展,這種需求會不斷增加,這類投資物業的需求也會越來越多。
郝先生是這一觀點的支持者,他認為高檔物業收取的投資回報相對較高,尤其對於采用按揭貸款方式的購房者來說,不僅可以用租金還貸,還可取得部分淨收入,無論是長期租投還是短期轉賣,投資回報都相當可觀。招商海月是招商地產在蛇口開發的一處大型高檔花園小區,區內投資比例較同區其他樓盤高。
地緣造就互動
深圳的房地產發展良好與其獨特的地理位置有著重要的關系,深圳毗鄰香港,從東至西有沙頭角口岸、文錦渡口岸、羅湖口岸、皇崗口岸、蛇口碼頭五個口岸,加上規劃建設中的皇崗地鐵口岸和蛇口跨海大橋,深圳與香港之間將會有七個口岸,其中僅羅湖一處,每天通關人次均在30萬左右,1小時左右便可往返深港之間。業內人士認為24小時通關對深圳樓市的影響不會局限於過去和現在,而將是深遠和長期的。
營造便利帶給深圳的好處是:一方面,內地與香港兩地人員相互的、密切的流動給商業發展帶來了新的機遇。比如『自由行』實施後,內地赴港旅游人士大增,深圳作為香港和內地的一個橋頭堡,也跟著受惠。業內人士預計,CEPA實施後,深、港兩地市民生活也將逐步實現一體化。據統計,2002年港人返內地置業在2.02萬至2.12萬宗之間,較2001年增加19.3%,所涉金額達110.2億元人民幣,增長26.3%,而返內地消費的金額更在200億元人民幣之上,其中在深圳消費150億以上。而在此前提下,2003年下半年港人因工作及投資收租而於深圳置業的上昇到43%,2003年全年達41%。
基於CEPA所帶來的一系列便利與利好,預計2004年將有更多港人因到深圳工作及因投資收租而到深圳置業,所佔比例將首度衝破50%。CEPA實施後,深圳的這種便利地位更將吸引珠三角乃至國內其他城市及香港投資者的關注。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||