2月11日下午，昆明蓮花賓館四樓大會議室。

　　1點30分，昆明市的240多家物管企業老總和工作人員已經到齊。據稱，這是自昆明有物管以來規模最大，盛況空前的一次物管工作會議。

　　一家物業管理公司的副總張先生剛踏進會議室，便興奮地對記者說，『我們在物管工作中遇到太多太多棘手的問題，而今天將要討論的兩個法規文件很有可能為我們解決這些問題提供依據』。張先生所說的兩個法規文件就是《昆明市住宅共用部位共用設施設備維修金使用管理辦法》(討論稿)和《昆明市物業管理實施細則》(討論稿)。

　　李迎東是兩個法規文件起草領導小組的組長。他曾在一份報告裡一針見血地指出了昆明物管的病癥，並對此進行了全方位的『會診』。

　　為昆明物管把脈

　　目前，昆明市物業管理企業已發展到270多家，物業管理面積1600餘萬平方米，從業人員近2萬人，近100萬居民住在物業管理小區。物業管理得到了較大發展，但也存在很多困難和問題。

　　首要問題是業主對物業管理服務的消費觀還缺乏正確的認識。『昆明物管走過了10餘年，10年中取得的成績，就是讓越來越多的業主明白了兩個道理：一是業主住的房子需要管，二是管這些房子需要錢。』一位業界人士曾感慨地說。

　　然而，住戶對任何一個方面的不滿意，仍然成了不少業主拒交物管費的借口，因此，出現了物業管理費收費率較低的問題。

　　考慮到小區住戶對物管費的承受能力，昆明市政府在批給小區物業公司收費標准時，僅參考其成本費用，而未考慮物管企業的利潤，故收費價格都普遍偏低。目前，昆明市住宅小區物管費收費標准最低的為每月每平方米0.10元，最高的為1.00元。絕大多數小區的收費標准都在0.50元以下。但是如此低的物管費，仍然有不少住戶拒絕交納，加重了企業的經營虧損。

　　按昆明市人民政府《昆明市物業管理服務收費管理辦法》，物管企業收費後，應向住戶承擔的服務職責有四項：一是保安服務、二是保潔服務、三是綠化管理、四是公共維修服務。但在實際上，物業管理公司除了承擔上述四項服務外，還延伸和承擔了許多不必要的職責和服務：如應由開發商承擔的房屋質量處理責任和維修責任；應由房管所負責的公房登記、維修及房租收費；應由自來水公司承擔的供水和收費職責等等。

　　『過多的不應承擔的職責已經讓物管公司招架不住，而物管公司本身的人纔危機更是讓企業發展缺乏活力』，李迎東說，『昆明物管企業最突出的問題就是缺乏專業人纔。』他還認為，尤其是昆明市物業管理法規制度建設問題比較突出，是這個行業當前存在的一個重大問題，也是急需解決的問題。

　　新政出臺引人矚目

　　昆明物管行業即將推出的新政，哪些內容最引人關注呢？

　　兩個法規文件中，《昆明市住宅共用部位共用設施設備維修金使用管理辦法》(討論稿)第八條第二款最引人關注，反映最集中。該條款規定了維修金的執行標准：售房單位(指開發商)依照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款30%。該部分基金屬售房單位所有。購房者按購房款2%的比例向售房單位交繳維修基金，售房單位代為收取的維修基金全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取完畢後統一繳交到市房產行政主管部門委托經辦銀行設立的專用賬戶內儲存。

　　就是說，開發商除了自己要拿出售房款的20%至30%作為維修金，還有一項艱巨的任務，就是從購房者那裡收取購房款的2%作為維修金。而且，房產行政主管部門還將把這一條款的執行情況列入房地產開發企業資質年審的內容。

　　對此，連昆明市房產管理局物管處副處長孫明輝認為都偏高。『這是一個將引起軒然大波的數字。』他認為開發商可以拿出售房款的2%或者3%，最好控制在售房款的5%。但存在的問題也不容忽視：即如果房地產項目開發公司老板走了，公司也注銷了，維修金怎麼辦？

　　『不交納物業管理費的業主，將沒有資格擔當業主委員會委員』，李迎東認為，如果不嚴格這一條款，《昆明市物業管理實施細則》將是廢紙一張。該條款明確規定：業主委員會委員有不交納物業管理費這種情形的，終止其業主委員會委員資格。因為在昆明，業主不交物業管理費，同樣被業主堂而皇之地推選為業主委員會委員甚至主任的現象很普遍。

　　有人感嘆地說，2004年的昆明物管業，肯定不會平靜。而即將出臺的兩個法規文件，必將會成為昆明物管行業的兩劑『良藥』。