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□梅江『白天亮晚上黑』
梅江作為本市新興高檔居住區受到業界和消費者的普遍關注,猴年伊始戶外廣告鋪天蓋地席卷天津,名企名盤紛紛開始又一輪市場宣傳攻勢。今年的房市一天火似一天,很多項目都是供不應求,誰能想到4000元的商品房都開始排隊搶購了。梅江從幾年前的青澀模樣已經出落成市民認可的高檔住區,順馳藍水假期、萬科水晶城、淞江汐岸國際、順馳半島系列和華夏芳水園、紅勘香水、玉水園都已經形成規模,高層、小高層、連排獨棟別墅鱗次櫛比。梅江先天的自然地貌及清新空氣都適合人居,加上後天廣告強勢宣傳,該區域成為富人或具有高尚居住品位人士的居住首選。從去年8月開始,梅江各售樓處日進斗金,銷售形勢一片大好,業內人士不禁對天津置業者的消費能力刮目相看,更對未來樓市走勢充滿信心。
偶然去梅江欣賞富人區的夜景,卻發現白天喧鬧的梅江夜晚一片寂靜,偶然星星點點的燈光與大型居住區應有的燈火輝煌毫不匹配,細問究竟原來梅江的房子賣得好,業主入住率卻不高,很多人買了房子卻沒有裝修。住在藍水假期的吳建軍先生告訴記者,梅江生活環境安靜,一過黑牛城道仿佛離開市區進入了世外桃源,但是老婆上班卻成了問題,每天往返打的要30多元,一個月下來交通費就要1000元。他說,自己的鄰居還比較少,附近買東西不方便很可能是大家還沒入住的原因之一。
□置業算算生活成本
美國的經驗告訴我們,舒適生活在郊區,但事實證明天津的情況並非如此。在郊區某TOWN-HOUSE項目記者遇到一位業主,今年這家人的孩子要上中學,家長又花錢又托關系找到市裡重點中學,但高峰時段往返近兩個小時的車程成了大問題:每天早晨6點前必須叫孩子起來,到晚上又要催孩子早睡,大人孩子一同受罪。最後,一家只得又花50萬元在河西區的某項目購買了一套3居室,孩子上學只需要10分鍾了。
有業內人士指出,中國的郊區不比美國在基礎設施、生活配套上那樣完善,所以在較長的時間內城裡的房子會很有市場,有人取名『新都市主義』。鳳凰城項目市場部經理郭旭東認為問題核心是人們在考慮置業成本的同時,越來越注重生活成本的支出。『人們往往在買房的時候感覺良好,等入住後纔發現買包煙要開車10分鍾,進城要堵車1小時,生活成本讓一部分人改變看法。』
老城區居民體會到,所有設施都在3公裡半徑內,這種距離的吸引力非常明顯。如今一提到買房,大家腦子裡閃出的念頭無非是考慮價格、環境、房型等要素,然後根據自己的實力來選擇付款方式、按揭成數、貸款年限等,這些作為購房的主要流程已被大家重視。然而,還有一些不被大家重視,其實也需要多加關注的細節值得一提。目前在房屋市場中,一部分購房者『算計』時間成本,已成為其決定購房意向的關鍵。不難發現,穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。不妨來細算一筆時間成本賬:開車或乘公交車的上班族,若平均一天有兩個小時花在交通工具上,一年就有約一個月的時間待在車裡。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來,連續不斷地坐一個
月車,或不眠不休地開一個月車,就能體會其時間數量的可觀了。反之,如果把這些時間花在工作上或其他方面,則能創造更多的效益。如果再將時限放大到50年,時間成本的價值就顯得驚人了。
□專家指點郊區住宅
天津城市建設學院董肇君教授指出,梅江的入住率低可以從兩個方面來看,一方面現階段梅江片區的配套還不成熟,居住起來顯得不太方便;另一方面該區域定位為天津富人區,買梅江房子的業主絕大部分已有固定居所,選擇梅江是作為自己的第二居所或者投資,所以不著急入住。梅江和梅江南地區整體環境不錯,購房者素質較高,城市南部未來可發展空間很大,從長遠看這裡代表未來城市發展趨勢,會逐漸成熟起來的。
對比我國房地產發展最早的深圳特區,華邦匯展顧問魯兆明用1995年的深圳華強北來對比今日的梅江。他說今天繁華的商貿區華強北在1995年以前是上步工業區,除了機器的轟鳴就是荒蕪的空地。當時正值深圳市城市西移,隨著萬科集團萬佳百貨進入華強北建立第一個倉儲商場,不到一年時間華強北商鋪林立,每平方米租金從40元飆昇到800元,商業區周圍建造了大批高檔住宅項目,城市配套設施逐步跟進,使該區域成為深圳市國貿以後的新興繁華商區。如今的梅江也需要這樣的節點,隨著大型商業項目藍調街區啟動,周邊的配套會逐漸完善,住宅項目人氣會越來越旺,形成成熟的新興住區。
□開發商:『生活成本根據區域定位計算』
談起業主的入住問題,順馳地產的策劃總監付晶感觸頗深。藍水假期一期於2002年10月入住,當時入住的人少令開發企業頗為費解,就這個問題他們多次開業主聯誼會進行調查研討,想弄明白問題究竟出在片區還是住宅產品上。他舉了一個例子,有一對老年夫婦在和平區有一套房子,但子女住的比較分散,他們當初買藍水假期一套大戶型是為了讓子女和他們住在一起,但後來因為種種原因最終還是沒有搬到一起住,這套房子就成了他們家周末聚會的場所,老兩口也覺得這種生活方式不錯。事實證明,購買高檔住宅的消費者從消費方式到消費觀念都與購買中低檔項目的消費者有所不同,他們多半不是第一次置業且有一定經濟實力。有人購房時就把梅江作為第二居所,而有些認可這個區域,居住觀念是在買房以後逐漸改變的。
『在哪生活都有生活成本』,江勝置業副總楊東如是說。但是每個住區的定位不同,也就決定了該區域的生活成本。梅江住區的客戶群定位很高,他們的生活成本已經較普通工薪階層高,多半有私家車。城市周邊的生活成本肯定要比市區高,但這裡的生活成本是否已被它的業主接受。現在梅江的入住率低,畢竟已經入住的項目很少,萬科水晶城、汐岸國際以及半島豪庭還都沒有入住,處於期房階段。從長遠看梅江將迎來高速發展期,目前還處在初步發展階段,入住率低是暫時現象。
所謂『生活成本』,主要是指房屋所在地與業主平時的工作、生活圈之間所產生的各類成本。業主每天都要在生活區域之間發生經濟核算關系。一般認為,半徑為5公裡的生活圈是基本生活成本。
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