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回顧大梅江
背景:梅江是天津四大居住片區之一,開發始於1999年,它位於天津市的南部,東臨解放南路,南至潭江道,西起衛南窪風景區,北到郁江道,與黑牛城道接壤,地理位置優越(距市中心區6公裡,距高教區8公裡,距濱海國際機場21公裡,距津滬高速公路口14公裡,距津京塘高速公路口23公裡)。該住區定位為高級生態居住區,規劃居住人口10萬人(含梅江和梅江南),由於友誼路延長線向南橫穿梅江,成為它的中軸線,使其與天津市的經濟文化中心幾乎連成一體,因此在城市發展的規劃上具有非常重要的地位。目前,天津市的經濟建設將逐步向南部發展,南中環的建成,衛津河、南圍堤河的改造,所有這些使得梅江成為一方具有極大昇值潛力的寶地。梅江早期開發的住宅區分別有香水園、玉水園、芳水園、藍水園、翠水園,公建區龍水園。起步區2002年10月基本竣工。
城市建設的不斷加快,尤其是友誼南路的開通,給天津帶來的不僅是交通方面的積極作用,更是對整個城市格局的一個外延。它使大梅江的規劃和發展又得以向南延伸,這就形成了目前房地產的一大熱點區域———梅江南。
可以說,2003年的梅江南是天津房地產市場的一個沸點。政府扶持,媒體炒作,開發商拼比實力,梅江南成為實力派房地產開發商的聚集地。
梅江南居住區總佔地面積240多公頃,是本市繼梅江居住區後又一個大型的居住區。它西側為規劃中的衛南窪風景區,東側是規劃的會展中心和生態公園,整個居住區的整體運營商是天津松江置業,規劃由美國泛易道公司完成,建築密度為20%,容積率僅為0.68。有關專家說,梅江南居住區是目前本市環境最佳、品質最高、生活理念領先、水文化特點突出的一個生態居住區。
應該說,大梅江的開發歷程正是天津樓市由低谷向高峰邁進的過程。這個過程不僅為老百姓所關注,同時也是有關專家研究市場的實證之一。為了挖掘這個成功案例之後的一些深層思索,記者日前分別采訪了幾位一直以來對大梅江給予深切關注的專家學者,請他們分別就大梅江開發成功的原因、經驗和意義進行了一番剖析。
成功原因
-區位優勢政府推動
-品牌企業市場需求
據幾位專家分析,大梅江生態居住區的成功有四方面的原因。第一,區位優勢。市城建學院副院長王建廷表示,梅江的大面積天然水面以及其上風口的絕佳位置,均奠定了它城市綠肺的不二地位。南開大學經濟學博士劉玉錄也表示,梅江雖不算市中心,但其卻位處中心區文化能夠輻射到的范圍之內,幾乎市區所有的文化生活配套都能夠享受到。同時,地鐵一號線的終點站也與梅江近在咫尺。因此,梅江天然的地理環境優勢是梅江區域開發成功的關鍵。第二,政府推動、定位准確。劉玉錄認為,一些大配套工程的建設如果單靠開發商的力量顯然是不夠的,一個大區域的開發沒有政府的推動是不行的,國外也是如此。同時由於政府首先將大梅江定位為生態居住區,因此生態理念從一開始就滲透到了設計規劃等各個環節中,從而使整個區域的居住品質整齊劃一。第三,品牌企業,群英薈萃。劉玉錄說,大梅江區域幾乎會聚了本市地產界的各路英豪,俗話說買房就是買品牌,這些知名品牌企業共同運作的區域肯定不會差。王建廷也表示,不具備一定超前意識的開發商是沒有膽量參與大梅江開發的,因為這些開發商如果沒有先進的開發理念和手段,該區域的很多生態指標就難以實現。第四,市場需求。王建廷認為,進入21世紀之後,人們的居住意識有了顯著的提高,大家更渴望一種對自然的回歸。而大梅江健康、生態的開發理念恰好與人們的需求達到了契合。劉玉錄也表示,大梅江無論是產品的戶型設計、綠化園林還是營銷推廣都非常到位,是這些有經驗的開發商共同營造了一個很好的市場氛圍。
成功經驗
-品質與需求契合
-市場不怕超前
-充分考慮就業
劉玉錄認為,大梅江孕育了一種典型的物業品質,同時該區域的開發商讓這種物業品質與客戶人群達到了最完美的契合。大梅江區域的定位是中等以上收入者的高尚物業,而目前那裡獨特的親水環境和靜謐的居住氛圍都得到了大家的認可。應該說,那裡已經形成了一種全新的梅江居住文化。王建廷表示,市場是不怕超前的。隨著市場的遞進、整體大盤的不斷提昇和區域功能的逐步完善,超前而優秀的產品終將成為市場的寵兒。市城鄉建設研究所所長王明浩表示,大梅江還有一點不同於其他區域的成功經驗就是,他們在建設的同時還考慮了就業,目前已有多個企事業單位進駐了梅江。
四點意義
-為生態城市創造條件
-打破計劃經濟開發定式
-外檐代表天津水平
-新技術運用全國領先
王明浩認為,大梅江開發的成功可謂意義重大。首先,通過生態居住區的建設為打造生態城市創造了條件。其次,各大品牌開發公司在大梅江的建設中充分顯示了它們各具特色的實力、品位和經營方式,打破了計劃經濟下一貫的開發定式。再次,大梅江各項目的外檐表現衝破了過去千篇一律的呆板形式,代表了目前天津住宅建設的整體水平。最後,在中水系統、保溫節能材料的新技術運用上,大梅江地區走在了全國的前面。
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