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進入2003年以來,北京的商業地產就一直火得不得了,特別是在CBD及其周邊地區,銷售紀錄屢次被刷新,而商業地產投資也就順理成章地成為開發商、媒體和社會各界人士談論的熱點話題,如朝外商業街的昆泰國際中心、國貿橋建外SOHO的商業街、西大望路珠江帝景的歐洲風情商業走廊,都是熱點中的熱點,推出之後,既叫好又叫座,特別是其中較晚推出的珠江帝景歐洲風情商業走廊,更以其銷售現場連夜排隊搶購、首期88套一舉售罄、當日成交兩個億的成績,受到業內外人士的關注。
不過,從上述主流商業地產項目的成交狀況分析,不難發現昆泰國際中心商業街實際上搶了『天時』之勢、建外SOHO則坐擁『地利』之便,而珠江帝景歐洲風情商業走廊則佔盡了『人和』之氣。
昆泰國際中心:搶『天時』之勢
在北京東區可以稱之為『商業地產』的項目中,昆泰幾乎是最早一個推出來的。那時,其他成型、夠規模的商業地產項目幾乎都還處在籌備期,根本沒有什麼實力分流昆泰的客戶,加之昆泰開發商經營商業地產多年,深諳此道,因此,昆泰國際中心商業街一推出,即讓期待中的人們眼前一亮,在推出時就營造了一個銷售高潮。實際上,從整體來看,昆泰國際中心商業街的銷售周期仍顯過長,且後期氣勢漸弱。由此可見,昆泰國際中心先期的銷售主要來源於時機的選擇,而後期則主要來自於其地緣優勢的推動。
建外SOHO商業街:擁『地利』之便
大名鼎鼎的建外SOHO,起初也是利用其明顯的地利優勢自2002年夏季陸續出貨,但是,由於其開發規模和開發節奏的限制,或者說是開發商的有意為之,建外SOHO商業街的銷售始終都沒有形成一個集中的熱潮,始終是細水長流、波瀾不驚,不過時不時地也會給人們一個驚喜。考察建外SOHO的老板潘石屹,從早年的萬通新世紀廣場到近年的成名作現代城,也是商業地產開發經營中的成功人士,深知地段優勢對於房地產項目、對於商業地產項目所具有的特殊意義。不過,天性不甘於寂寞的潘石屹卻並沒有滿足於地緣優勢所帶來的銷售成績,依然是依循既往的成功經驗,不斷努力求新求變,強調產品的創新。因此,建外SOHO商業街的營建實際上有著很強的產品特色,整體彌漫更多的海派商業街的味道,較之同胞兄弟現代城也精致了許多;建外SOHO在銷售中除了強調特殊的地利優勢之外,也更多地讓人們把視野轉向那些細膩的街道。
歐洲風情商業走廊:佔『人和』之氣
實際上,就北京市場而言,珠江帝景和建外SOHO都是特征非常明顯的另類產品,只不過,建外SOHO可能更希望把自己強化得更加另類,而珠江帝景則希望把這種另類過渡為一種特色,即歐洲風情。這個從他們的案名上就可以體會到,建外SOHO的商業部分就叫做建外SOHO商業街,盡顯其質朴的本色;而珠江帝景則把自己的商業部分定名為一個頗長的名字『歐洲風情商業走廊』,力圖不溫不火地把自己的特色表現出來。但是,仔細探究珠江帝景歐洲風情商業走廊的熱銷原因,可以發現,珠江帝景的火爆熱銷更多的還是來自於『人和』,而這種『人和』實際上是體現在開發商縝密的心思及其對於產品的精心塑造和培養之上,即強化產品的獨特性,大幅度拉開與競爭對手的距離,制造無競爭領域。
就其硬件及所提供的功能來看,珠江帝景歐洲風情商業走廊,首先整體上呈現一種既閉合又開放的格局,另外,雖然珠江帝景歐洲風情商業走廊全長有2500米,但是其進深卻只有十幾、二十米的樣子,可以透過商鋪五光十色的大型玻璃窗透視其中流光溢彩的商業風景,也可以隨意觀賞臨街的香花、小品,SHOPPING、看風景,一舉兩得。
除了硬件方面,在商鋪的經營上,珠江帝景首先提出了一個鮮明的商業主題『歐尚消費體驗中心』,從餐飲、娛樂到休閑、購物,從展覽、展示到閱讀、欣賞,無不引入歐洲標准;其次,珠江帝
景提出了一種全新的經營模式『街店聯盟』,以全新的經營理念總體規劃、整體經營、專業管理、集合推廣,整合和集中商城與特色街店,保障總體品質,充分發揮各式商業業態的力量,張弛有度;第三,珠江帝景風情商業街還將於近日推出洋貨坊精裝小鋪位,面積主要集中在10至45平方米,全部精裝,總價主要集中在18萬元到36萬元,而商品類型又以高貴時尚人士所鍾愛的歐式香薰油、名表、陶藝、水晶、香蠟、領夾、發飾、巧克力、花卉等特色歐尚小精品為主,回報率較高。
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