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2003年是以住宅立項的所謂商住型『第四代寫字樓』最為興盛的一年,因為商住型寫字樓的大量湧現,很多人甚至高呼要清理和規范寫字樓市場。然而,容易令人忽略的是第四代寫字樓的另類成長,並不是由於開發商沒有意願去開發和經營『規范』的寫字樓,而是因為沒有實力,以公寓的申報建設寫字樓僅僅是迫於寫字樓開發的巨大資金壓力。
為了突破融資瓶頸,寫字樓的開發商在探索包括降低銀行開發貸款要求和期房出售等各種套現的辦法。有趣的是能夠率先走出快速套現模式與更為復雜的金融工具結合的並不一定是資金壓力最大的開發商。擁有62億資產的北京科技園建設股份有限公司副總經理周玉臣日前向記者透露,該公司負責的中關村金融中心二期寫字樓項目正在積極聯絡各種基金,希望能與基金合作共同經營這個寫字樓項目。
事實上,在國外成熟的地產市場中,資金壓力巨大的寫字樓項目與基金合作是一種『正統』慣例。但是這一模式在中國卻屬於少數『另類』,這不僅由於開發商不了解這種方法,現實的市場情況仍存在諸多困難。
無奈的『變種』
中關村金融中心?二期 是中關村在建的大型公建項目,也是政府規劃的中關村西區龍頭項目,總建築面積15萬平米,寫字樓面積超過5萬平米。其地理位置相當優越,東臨白頤路,北臨海龍大廈和鼎好電腦城,南側還有巨大的綠化廣場,目前地下工程已經基本完工。對這樣一個龐大的項目,有政府背景的投資者北京科技園建設股份並不打算盡快銷售出去,卻計劃著尋找一個能夠長期合作的基金。按照周玉臣的看法,寫字樓項目有兩種出路,一是直接銷售,只要價格合理就能夠快速完成,但是散戶銷售對整體項目形象將造成很大影響;二是長期經營,至少要經營三年,不僅能樹立起中關村金融中心的形象,還能提昇租金價位長期獲利。
據了解,中關村金融中心(二期)僅開發投入就超過10億元,如果再經營三年,累計的資金需求量之大是可想而知的。但周玉臣否認是資金的壓力迫使他們與基金合作,『我們是政府背景的公司,公司有龐大的資金保障,但公司的核心任務是建設中關村,而不是局限在某一個項目上。因此,我們希望尋找有實力的基金來長期經營和發展好這個項目』,周玉臣說。盡管沒有資金壓力,但從選擇基金為對象上亦足以顯示科技園建設股份是要挑有實力的基金來擔這個重擔。
有資金的固然如此,缺乏融通渠道的開發商又處於何等境地?其實只要分析一下寫字樓開發商的廣告語我們就能對開發商的境遇了解一二。翻開任何一份寫字樓的廣告,上鏡率最高的就是針對投資者宣傳的『高回報率』,既然有如此高的回報率,開發商為什麼不去自己經營呢?這是一個非常奇怪的悖論。一份調查顯示,CBD總體規劃為300萬平米,其中規劃建設寫字樓比例為50%,但到目前為止,除了國貿三期有一棟超高寫字樓,香江集團有35萬平米的寫字樓外,絕大多數是商務公寓,商務公寓總量已經遠遠超過規劃確定的25%的比例。
商務公寓實際上是介於標准寫字樓和公寓之間的『變種』,是以公寓立項的所謂第四代寫字樓。開發商選擇這種『變種』就是為了解決資金的壓力,因為公寓可以期房出售,資金周轉快。銀行對寫字樓和公寓的個人貸款額度、年限、審查辦法及利率制定都有很大差別,寫字樓獲得貸款要困難得多。針對現實困境,清華大學教授劉洪玉曾指出,『不管是出租型還是出售型寫字樓,資金鏈都非常薄弱。解決這個問題的最好辦法就是借鑒國外的和房地產投資基金結合的方式,這塊國家雖然沒有開放,但是可以探索、實驗運營。』
基金歷程
論融資渠道遠非基金這一種,在科技園建設股份的方案中實際上有上市、股權融資、信托、債券、基金五種,但其對前四種渠道的評價是:『整體上房地產資金來源和資金運用機構不合理,不論銀行還是過橋信托,都屬於短期資金來源。尤其目前信托的資金短期內昇值壓力過大,並不適合房地產這種長期、大資金量投入的風格』。信托專家孫飛博士在接受采訪時亦表示,中國的金融信托市場正處於培育期,信托公司及其信托資產規模均還較小,信托配套法規還不完善,信托產品的流動性即信托二級市場還未得到充分和有效地解決,信托公司研發的很多信托產品尚處於嘗試階段。雖然,供方和需方都有這種需要,但需要以時間換空間,順其自然,水到渠成。基金以及信托與地產業的結合是國外的慣例,它是否也能為我所用呢?我們不妨從基金在房地產運作的案例中尋找答案。
由於國內不允許產業基金的存在,養老和保險基金又不准直接涉足房地產,實際上我們能尋找的都是海外基金。10年來海外基金在華運作的寫字樓項目少之又少。1999年,正值中國福利分房制度取消,大量土地儲備資源在新一輪房產『牛市』裡釋放。當時的招商局集團欲將招商局大廈南面的三座樓整體出售,新加坡政府投資基金GIC斥資將其整體買斷,全盤改造成現在的『雅詩閣』酒店式公寓,GIC從中獲利頗豐。
和GIC把握住同樣機遇的還有美國漢斯。據了解,在東南亞金融危機期間,漢斯以接近成本的低價位從韓國現代集團手中接手了瑞成中心,當時正值現代集團遇到財務危機。盡管區域位置稍偏,但這一寫字樓項目已經具備很成熟的環境:硬件設施完善、結構已基本完工、價目定位合理,並有了一定的外國租戶。漢斯在將開發風險降到最低的情況下拿到了這一項目,低成本介入後期開發,是國外地產公司參與國內寫字樓項目的先驅。海外基金在華操作寫字樓項目的還有荷蘭國際集團ING。ING與首創置業合作開發三元橋的第三置業,ING佔30%股權。以第三置業的銷售情況來看,ING應該是有所斬獲的。
無論是GIC還是ING的經驗似乎都可以證明,基金參與國內寫字樓項目不僅有先例可循,也有成功的可能性。2003年後的寫字樓市場與1999年顯然不同,ING參與的第三置業也不是用於長期租賃。我們需要對市場和基金的操作手法做更詳細的了解。
慘痛1995
經常與海外基金打交道的北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司投資副總監黃銳認為,與開發商不同,投資者看重的不僅是位置,關鍵還是時機,低價買進高價賣出是投資者的慣例。目前國外基金進入中國內地寫字樓市場主要有三種。
第一種是以國外的養老基金為多他們的投資目的主要是追求長期穩定的回報,一般不介入具體的開發中來,更不願承受租賃風險。他們主要挑選有合理租戶組合和良好物業管理的甲級寫字樓項目,而且偏向於業主一家持有。所要求的投資淨利潤回報率一般在7%-8%左右;第二種基金以投機為多。他們所要求的就是快進快出,通常投資於成本相對低廉的不良資產,購入後會散賣給國內的其他中小投資者,一般希望在兩年內就實現贏利。投資回報率一般要求在15%-25%之間。美林、摩根斯丹利等在華均有相關業務;第三種基金是一些追求成長性的投資者,他們通常以較低的成本介入寫字樓的開發和後期租售,願意承擔一定的開發風險,漢斯就是典型代表。
黃銳分析,以目前的市場情況來看,北京的寫字樓供應量非常大,大部分海外基金的興趣都集中到住宅和商鋪上,不具備特殊條件,寫字樓項目很難吸引投資者。而且在國內,由於外匯管制等原因基金是很難退出市場的。如果是選擇賣出,誰來購買呢?國內許多有實力的企業尤其是國企很有實力,卻很傾向於自己蓋自己用,例如普天和國華電力就是自己拿地自己蓋。據了解,由於錯誤判斷北京市場形勢,海外基金在北京是有慘痛教訓的。
早期進入中國寫字樓市場的基金除了GIC、ING和漢斯以外,還有香港和東南亞的中小基金,其中相當一部分都曾在1995年『光華長安』、『萬通』等項目中慘敗。許多基金當時以每平米3600-4000美元左右購進的寫字樓現在都普遍下跌至2000美元左右。1995年的教訓使得眾多基金對內地寫字樓市場開始警惕起來,他們的腳步變得謹小而慎微。
另外,就政策而言,基金進入中國仍有很多瓶頸,這使眾多的基金遲遲敲不開進入中國市場的大門。科技園建設股份的一位高層表示,『在國內往往需要有特定時機、特定事件來作為契機,從而引發國內地產商和國外基金的合作。』面對宏觀和微觀層面的種種困難,我們不得不寄希望於開發商與基金之間以空間換時間的逐步探索,以求鼓舞國內外基金乃至信托業的信心並推動政策的前進。
2003年是以住宅立項的所謂商住型『第四代寫字樓』最為興盛的一年,因為商住型寫字樓的大量湧現,很多人甚至高呼要清理和規范寫字樓市場。然而,容易令人忽略的是第四代寫字樓的另類成長,並不是由於開發商沒有意願去開發和經營『規范』的寫字樓,而是因為沒有實力,以公寓的申報建設寫字樓僅僅是迫於寫字樓開發的巨大資金壓力。
為了突破融資瓶頸,寫字樓的開發商在探索包括降低銀行開發貸款要求和期房出售等各種套現的辦法。有趣的是能夠率先走出快速套現模式與更為復雜的金融工具結合的並不一定是資金壓力最大的開發商。擁有62億資產的北京科技園建設股份有限公司副總經理周玉臣日前向記者透露,該公司負責的中關村金融中心二期寫字樓項目正在積極聯絡各種基金,希望能與基金合作共同經營這個寫字樓項目。
事實上,在國外成熟的地產市場中,資金壓力巨大的寫字樓項目與基金合作是一種『正統』慣例。但是這一模式在中國卻屬於少數『另類』,這不僅由於開發商不了解這種方法,現實的市場情況仍存在諸多困難。
無奈的『變種』
中關村金融中心?二期 是中關村在建的大型公建項目,也是政府規劃的中關村西區龍頭項目,總建築面積15萬平米,寫字樓面積超過5萬平米。其地理位置相當優越,東臨白頤路,北臨海龍大廈和鼎好電腦城,南側還有巨大的綠化廣場,目前地下工程已經基本完工。對這樣一個龐大的項目,有政府背景的投資者北京科技園建設股份並不打算盡快銷售出去,卻計劃著尋找一個能夠長期合作的基金。按照周玉臣的看法,寫字樓項目有兩種出路,一是直接銷售,只要價格合理就能夠快速完成,但是散戶銷售對整體項目形象將造成很大影響;二是長期經營,至少要經營三年,不僅能樹立起中關村金融中心的形象,還能提昇租金價位長期獲利。
據了解,中關村金融中心(二期)僅開發投入就超過10億元,如果再經營三年,累計的資金需求量之大是可想而知的。但周玉臣否認是資金的壓力迫使他們與基金合作,『我們是政府背景的公司,公司有龐大的資金保障,但公司的核心任務是建設中關村,而不是局限在某一個項目上。因此,我們希望尋找有實力的基金來長期經營和發展好這個項目』,周玉臣說。盡管沒有資金壓力,但從選擇基金為對象上亦足以顯示科技園建設股份是要挑有實力的基金來擔這個重擔。
有資金的固然如此,缺乏融通渠道的開發商又處於何等境地?其實只要分析一下寫字樓開發商的廣告語我們就能對開發商的境遇了解一二。翻開任何一份寫字樓的廣告,上鏡率最高的就是針對投資者宣傳的『高回報率』,既然有如此高的回報率,開發商為什麼不去自己經營呢?這是一個非常奇怪的悖論。一份調查顯示,CBD總體規劃為300萬平米,其中規劃建設寫字樓比例為50%,但到目前為止,除了國貿三期有一棟超高寫字樓,香江集團有35萬平米的寫字樓外,絕大多數是商務公寓,商務公寓總量已經遠遠超過規劃確定的25%的比例。
商務公寓實際上是介於標准寫字樓和公寓之間的『變種』,是以公寓立項的所謂第四代寫字樓。開發商選擇這種『變種』就是為了解決資金的壓力,因為公寓可以期房出售,資金周轉快。銀行對寫字樓和公寓的個人貸款額度、年限、審查辦法及利率制定都有很大差別,寫字樓獲得貸款要困難得多。針對現實困境,清華大學教授劉洪玉曾指出,『不管是出租型還是出售型寫字樓,資金鏈都非常薄弱。解決這個問題的最好辦法就是借鑒國外的和房地產投資基金結合的方式,這塊國家雖然沒有開放,但是可以探索、實驗運營。』
基金歷程
論融資渠道遠非基金這一種,在科技園建設股份的方案中實際上有上市、股權融資、信托、債券、基金五種,但其對前四種渠道的評價是:『整體上房地產資金來源和資金運用機構不合理,不論銀行還是過橋信托,都屬於短期資金來源。尤其目前信托的資金短期內昇值壓力過大,並不適合房地產這種長期、大資金量投入的風格』。信托專家孫飛博士在接受采訪時亦表示,中國的金融信托市場正處於培育期,信托公司及其信托資產規模均還較小,信托配套法規還不完善,信托產品的流動性即信托二級市場還未得到充分和有效地解決,信托公司研發的很多信托產品尚處於嘗試階段。雖然,供方和需方都有這種需要,但需要以時間換空間,順其自然,水到渠成。基金以及信托與地產業的結合是國外的慣例,它是否也能為我所用呢?我們不妨從基金在房地產運作的案例中尋找答案。
由於國內不允許產業基金的存在,養老和保險基金又不准直接涉足房地產,實際上我們能尋找的都是海外基金。10年來海外基金在華運作的寫字樓項目少之又少。1999年,正值中國福利分房制度取消,大量土地儲備資源在新一輪房產『牛市』裡釋放。當時的招商局集團欲將招商局大廈南面的三座樓整體出售,新加坡政府投資基金GIC斥資將其整體買斷,全盤改造成現在的『雅詩閣』酒店式公寓,GIC從中獲利頗豐。
和GIC把握住同樣機遇的還有美國漢斯。據了解,在東南亞金融危機期間,漢斯以接近成本的低價位從韓國現代集團手中接手了瑞成中心,當時正值現代集團遇到財務危機。盡管區域位置稍偏,但這一寫字樓項目已經具備很成熟的環境:硬件設施完善、結構已基本完工、價目定位合理,並有了一定的外國租戶。漢斯在將開發風險降到最低的情況下拿到了這一項目,低成本介入後期開發,是國外地產公司參與國內寫字樓項目的先驅。海外基金在華操作寫字樓項目的還有荷蘭國際集團ING。ING與首創置業合作開發三元橋的第三置業,ING佔30%股權。以第三置業的銷售情況來看,ING應該是有所斬獲的。
無論是GIC還是ING的經驗似乎都可以證明,基金參與國內寫字樓項目不僅有先例可循,也有成功的可能性。2003年後的寫字樓市場與1999年顯然不同,ING參與的第三置業也不是用於長期租賃。我們需要對市場和基金的操作手法做更詳細的了解。
慘痛1995
經常與海外基金打交道的北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司投資副總監黃銳認為,與開發商不同,投資者看重的不僅是位置,關鍵還是時機,低價買進高價賣出是投資者的慣例。目前國外基金進入中國內地寫字樓市場主要有三種。
第一種是以國外的養老基金為多他們的投資目的主要是追求長期穩定的回報,一般不介入具體的開發中來,更不願承受租賃風險。他們主要挑選有合理租戶組合和良好物業管理的甲級寫字樓項目,而且偏向於業主一家持有。所要求的投資淨利潤回報率一般在7%-8%左右;第二種基金以投機為多。他們所要求的就是快進快出,通常投資於成本相對低廉的不良資產,購入後會散賣給國內的其他中小投資者,一般希望在兩年內就實現贏利。投資回報率一般要求在15%-25%之間。美林、摩根斯丹利等在華均有相關業務;第三種基金是一些追求成長性的投資者,他們通常以較低的成本介入寫字樓的開發和後期租售,願意承擔一定的開發風險,漢斯就是典型代表。
黃銳分析,以目前的市場情況來看,北京的寫字樓供應量非常大,大部分海外基金的興趣都集中到住宅和商鋪上,不具備特殊條件,寫字樓項目很難吸引投資者。而且在國內,由於外匯管制等原因基金是很難退出市場的。如果是選擇賣出,誰來購買呢?國內許多有實力的企業尤其是國企很有實力,卻很傾向於自己蓋自己用,例如普天和國華電力就是自己拿地自己蓋。據了解,由於錯誤判斷北京市場形勢,海外基金在北京是有慘痛教訓的。
早期進入中國寫字樓市場的基金除了GIC、ING和漢斯以外,還有香港和東南亞的中小基金,其中相當一部分都曾在1995年『光華長安』、『萬通』等項目中慘敗。許多基金當時以每平米3600-4000美元左右購進的寫字樓現在都普遍下跌至2000美元左右。1995年的教訓使得眾多基金對內地寫字樓市場開始警惕起來,他們的腳步變得謹小而慎微。
另外,就政策而言,基金進入中國仍有很多瓶頸,這使眾多的基金遲遲敲不開進入中國市場的大門。科技園建設股份的一位高層表示,『在國內往往需要有特定時機、特定事件來作為契機,從而引發國內地產商和國外基金的合作。』面對宏觀和微觀層面的種種困難,我們不得不寄希望於開發商與基金之間以空間換時間的逐步探索,以求鼓舞國內外基金乃至信托業的信心並推動政策的前進。
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