●不能簡單地把房價高看成是城市有吸引力、有競爭力的表現

　　●一些城市的政府對外來購房者不加分析，看不到今後可能對市場造成的風險及給經濟發展帶來的動蕩

　　如今，中國人置業半徑迅速擴大，由同城買樓轉向異地置業，富人階層中湧現的『置業候鳥群』越來越大，爭分高端樓市。

　　前段時間，寧波舉辦了一屆房地產展示會，來自上海、福州等地的外地樓盤收益頗豐，短短三天訂出了近百套房子，讓外地開發商喜出望外。無獨有偶，在此前於3月底召開的上海房產寧波展示會上，寧波人異地置業的能力更是得到驗證。來自上海、南京、蘇州、南通等地20多家開發企業帶來的30多個樓盤，兩天內就有300多人與外地開發商達成購房意向。意向成交金額達1.15億元。

　　異地置業風起雲湧

　　區域經濟一體化及交通狀況的改善，促使人們置業觀念也隨之改變。房地產的地域性特征正逐步被衝淡，一些『精明』的開發商和地方政府開始把眼光投向本地以外的消費者。一時間『購房軍團』、『異地展銷』的概念剛唱罷，『房產異地巡展』形式又登場。異地置業風起雲湧、炙手可熱。據資料顯示，杭州的房產已有一半歸屬外地人士；海濱城市大連的高檔住宅至少三分之一被外地人買走；南國寶島海南今年約五成商品房賣給了異地購房者。在北京已售的高檔商品房中，有近50%為異地置業者所購買，而經濟龍頭上海在2000至2002年三年間，外地人購房佔上海全部銷售面積的比重逐步提昇，分別佔11.7%、18.5%、25.8%。

　　房地產向來是個區域性極強的行業，為什麼會異地置業熱風勁吹？中國房地產業協會副會長孟曉蘇博士認為，近些年來，交通工具日益多元而便捷，飛機班車化，城際高速列車公交化，城際距離正在變短或消失，這是異地置業興起的客觀外部條件；富裕階層正在逐步發展壯大，是異地置業的主觀要件；而『假日經濟』、『旅游經濟』蓬勃興起則對異地置業起了推動作用。此外，近幾年銀行利率一再下調，股市等投資市場風雲變幻，風險相對小的不動產成為大量民間資本流向的一條穩妥途徑；加之隨戶籍政策逐步放寬，使人口自由遷移和流動成為可能。

　　異地投機危機四伏

　　一般而言，投資性置業，指的是購房者將個人的閑餘資金，通過購置房地產項目，並進行出租、經營等而獲得長期或增值收益的一種商業活動；而投機則通常是利用某種商品暫時的短缺，甚至通過人為地炒作行為制造稀缺氛圍，從中進行倒賣，短時間內出手並賺取巨額差價的行為。

　　據報道，外來人士來滬買房目的多在投資，這直接導致上海市高檔住宅租售價格不斷攀高。上海物價部門最新監測數據顯示，今年七八月份，上海盧灣、靜安等區部分樓盤每平方米均價已漲到8000至1萬，浦東陸家嘴濱江地區更是高達兩萬元。

　　而由於存在大量的投機行為，繁榮的杭州樓市因此被蒙上陰影。最早來杭州置業的外地人主要來自溫州、臺州等地，他們當初購房的目的基本出於解決自己居住的需要。隨著杭州經濟、環境的向好、政策的放寬，這批先期買房的購房者開始把原先的住房賣掉，再買進新房。在賺取了『炒房』的第一桶金後，他們發現做房地產投資比股票、債券等風險小，收益高。因此，他們又引來更多的人將豐厚的外地民間資金砸向房地產市場領域。如今，投資接力棒傳了一茬又一茬，房價在手中也越傳越高，以致連一些開發商都對如今樓市價格感到恐懼。

　　正常的投資作為一種商業和市場行為無可厚非，但投資與投機，猶如兩個孿生兄弟，常常是相伴相隨、形影不離的。這二者間的角色也是很容易轉換的，讓人難以分辨。包藏在投資細胞裡的投機因子一旦達到一定數量，對樓市的危害卻是顯而易見的。

　　專家分析，異地投機購房對樓市的負面影響是相當大的，一是投機者目的明確，只是『炒房』不想做房東，短期內可能將很快拋出又形成供應量，不是真正有效的需求；二是使樓市的需求量虛假放大，混淆了市場對需求的正常判斷。投機者的存在，使開發商對銷售情況和價格水平的預期大大提高，從而影響開發商對樓市的投放量；第三，由於投機行為包藏在投資行為中，具有隱性成分，往往被人忽視，但一旦樓市有風吹草動，就會很快顯化，加劇市場波動。據稱，在江西、廣西某些地區，因為前段時間房價上漲過快，當地消費能力無法長久支橕，樓價已開始下跌，這中間就存在投機行為的因素，或因為開發商被市場虛假需求所騙，盲目過量開發。

　　加強預警規避風險

　　『異地置業』熱反映出人們對我國地產市場的信心高漲，也有助於房地產市場的進一步活躍，促進消費。但也有業界人士認為其帶來的問題也很明顯。現在各方面雖然也在琢磨著如何為異地置業者規避風險，卻鮮有人對異地置業投機行為給市場帶來的風險和對地方經濟可持續健康發展的影響進行研究。

　　眼下，許多城市政府出於籌集經營城市資金的需要，為使更多的土地以更高的價格出讓，很樂意讓樓市價格快速上昇，甚至鼓動人們去投資房產，並簡單地把房價高看著是城市有吸引力、有競爭力的表現。對外地購房者不加分析，甚至對大量的投機性購房也是一味鼓勵和傾斜，而看不到它今後對樓市可能造成的風險，以及對經濟發展帶來的動蕩。由於投機置業只是虛假的需求，在市場加大供應量或當地經濟、樓市停緩時，這部分『需求』會很快吐回市場，進而加劇樓市、經濟的動蕩或泡沫。因此，切不可錯把投機當商機、誤以虛熱為火熱，而一葉障目，不見泰山，投機障目，不見風險。