不得不正視的問題

　　8月29日得知南京拆遷戶自焚的消息，北京的徐永海在千裡外感到一陣後怕———那曾是自己剎那間有過的念頭。

　　徐永海沒有實施這個愚蠢的做法，但他的家最終被強拆。至今他和妻子暫居朋友家。

　　建設部副部長劉志峰在去年9月召開的全國城市房屋拆遷工作座談會上透露，建設部去年1—8月份受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的佔28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的佔70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題佔83.7%。

　　投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識薄、形象工程多上面。

　　另據建設部統計，去年1—7月份，全國因房屋拆除引發三級以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。

　　《瞭望》雜志提供了這樣的數字：從1992年起，有關北京城建問題的群眾上訪事件驟然增加。以1995年為例，1—7月有163批，3151人次，佔那一時期上訪批數和人數的46.5%和43.2%。

　　最著名的拆遷官司發生在2000年2月，10357名被拆遷戶聯名向北京市第二中級人民法院提起行政訴訟。這個被稱為萬人訴訟的著名事件，在北京的拆遷戶中幾乎家喻戶曉。

　　拆遷以及引發的公平和穩定的問題，已經成了不得不正視的問題。

　　從民心工程到商業拆遷

　　中國城市的拆遷在建國後就已開始。真正大規模的城市擴張和舊城改造始於1990年代。中國經濟的迅速崛起開始表現出強烈的城市化渴求。

　　以北京為例。北京的危房改造是在1980年代提出的，實際上1950年代就開始進行了：政府出資、定標准、安置住戶，一切由政府包辦。

　　1990年之後，北京先後進行了兩次大的危舊房改造。目的是為居民解困。這兩次改造使居民的居住條件普遍得到改善。當時，居民回遷率比較高，部分被拆遷居民也被安置於離舊城較近的地段。拆遷是多數危舊房居民盼望的事情，有人認為此時的政府拆遷是最大的民心工程。

　　此時拆遷矛盾集中在拆遷家庭內部的糾紛上。

　　由於資金的缺乏，後來的危改開始由政府與開發商結合來搞。早在1990年代初，北京市政府就提出了危舊改造的基本思路『以區為主，四個結合』：改造以區政府為主進行；危改要與新區開發相結合；與住房制度改革相結合；與房地產經營相結合；與古都風貌保護相結合。後來又加上了『與市政基礎設施建設相結合』。

　　在商業拆遷的開始階段，拆遷的外部矛盾便開始出現。北京市律師協會房地產與建築工程專業委員會律師秦兵總結發現，十年時間，拆遷糾紛從最初的拆遷戶家庭成員內部分配問題逐漸演變為拆遷戶和開發商、拆遷戶和地方政府的矛盾。

　　成本轉嫁

　　開發商在『危改』中逐漸發覺：危舊房改造大有利益可圖。北京一位曾做過房地產的人士說，『年景好的時候』，利潤最高可以達到150%。

　　房產商第一要做的是：用『灰色手段』贖買土地。《房地產導刊》披露，曾有開發商繞過國家規定，拿到土地的渠道多達10個，其中就包括各區『危改』土地。

　　一家房產公司的知情人接受《中國經濟時報》記者采訪時披露：『土地的價格層層加高，佔到了項目開發成本的40%-45%，這樣開發商只有提高房子的附加值，提高房價纔能保住利潤。』

　　在付出『灰色』的高額成本後，開放商只能『從羊身上拔羊毛』了———其一，想方設法提高容積率，辦法無非幾種：加高建築，加大密度，增加拆遷率。其二，想方設法降低拆遷成本。

　　『危改』項目的資金一般靠銷售收入來平衡。銷售收入中，單位面積收益最高的是公共建設，其次是商品房，最低的為回遷房。利潤最低的回遷用房因此被壓縮。其結果就是：越來越多的居民因此被遷往郊區，離城區越來越遠。政策對外遷有優惠，對回遷的條件開始變得苛刻。

　　與新建房價的攀昇相對，拆遷的補償標准(貨幣補償和房屋產權調換)卻逐漸失去吸引力。

　　以某大城市的拆遷補償政策為例，可看到補償標准的節節下滑：

　　1998年實行的補償款為：拆遷補償價格×（原建築面積＋25平方米)，即為拆遷戶多算25平方米的建築面積。

　　2000年政策變更，拆遷面積只能按原建築面積的1.7倍(通常平房建築面積少於25平方米，事實中補償減少)計算了。

　　2001年11月再度變更，補償款按原有建築面積計算。

　　政策的更迭讓城市居民開始覺得拆遷並不劃算，但是情勢發展，並不是以他們是否願意為轉移的。

　　談判機制的缺失

　　2002年，5位著名專家聯名發表了給某市政府的建議書，引起了該政府的高度重視。

　　建議書指出：被拆遷的居民不斷增多，遷居的地段已離市區越來越遠。這對於這些居民上班、上學、就醫等經常性的生活要求和經濟負擔都造成了不少困難，對於其中不少的低收入者更是一種難於承受的困難。這樣，一項為民解困的德政就逐漸地演變為以營利為目的，著眼於土地投機，吃土地差價，與民爭利的『擾民工程』了。

　　理性地看待，拆遷戶和開放商、拆遷戶和政府的衝突來自權利不對等造成的利益爭議。包括專家們比較集中的意見是：

　　一、被拆遷人的權利被漠視。政府在未經過原來住地居民的同意就將土地的使用權轉讓給開發商，這個過程本身就違反了《土地管理法》。

　　二、無對等的談判機制。為什麼要拆？什麼時候拆？補多少錢？安置到什麼地方？被拆遷人與開發商、地方政府沒有一個環節能夠平等地對話。實際的情況是主要由開發商說了算，作為個體的被拆遷戶沒有討價還價的餘地。

　　三、補償標准偏低。補償款讓大多數中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質量的房屋。如果要留在原地，必須自己支付相當金額購置新房。對於收入微薄者而言，只能遷往更遠地段。

　　四、司法救濟實際操作中很難做到。現行的拆遷條例被不少法學專家認為是有很大缺陷———首先，它使得強制拆除合法化，其次，它規定在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權和所有權。也許屋主勝訴，但房屋被拆是幾乎鐵定的結局。

　　博弈中的社會公平

　　在整個拆遷的博弈中，無論與政府，與開發商，與拆遷公司，被拆遷人都是絕對的弱勢。他們無處博弈。接受是他們的惟一選擇。

　　一家媒體報道：舊城正被房地產開發商一塊塊鏟平，政府正在為開發商建造的高層公寓、辦公樓和購物中心修建道路，而舊城內的『老居民』將由此失去原有的生存環境。

　　城市內部的空間隔離正在形成。高收入者正在進入城市的中心並最終佔據，他們比別人更加方便地享受到城市生活的便利和優越。而曾經世代居住在城市中心，但經濟和社會地位處於弱勢的人們被迫遷出。

　　城市空間的貧富分離被認為是城市發育的必然階段，但此中的社會公平和合法程序無疑是整個轉換中最值得警惕的關鍵。出路

　　專家認為，解決拆遷矛盾的一個基本思路是要理清公權和私權的分界和建立一個讓各方都認可的基本規則。為了維護相對穩定和公平的社會環境，社會公權對私權的優越性必須被重新認識。

　　建立一部新法，或者修改現行的拆遷條例，被認為是解決拆遷問題現實中必要和迫切的事情。

　　律師界人士認為，應制定《征收補償法》。這一法律要遵循三個基本原則：等價、有效、及時。補償金要足夠合理而且包括精神賠償；安置地或補償費所能購置的住房不能降低原有的生活水平；拆遷的計劃要提前告知。

　　經濟學者茅於軾則開出了一個現實的經濟處方。他認為提高現行的拆遷補償標准是必須的。他建議補償標准應該是在市場價格的基礎上再加上一個增量，他個人認為，10%比較合適。

　　而北京大學社會學教授謝立中從另一個角度考慮，寄完全的期望於開發商的『自覺讓利』過於天真，他認為拆遷戶應該有自己的談判平臺，社區居民真正通過選舉產生的基層團體，該為維護權益發揮更多的作用，單個的居民，畢竟力量單薄。

　　值得警惕的是，一位關注發展中國家的秘魯學者說，窮國之窮，就在於私權不明確以及腐敗。建立公正的談判平臺，建立更透明公開的決策監督制度，也許是解決拆遷問題的不二途徑。