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投資環境的優劣是吸引外來客戶的關鍵因素,在當前國內外吸引外資的激烈競爭形勢下,國際資本的流向很大程度上取決於一個地區的綜合投資環境,尤其是投資軟環境。房地產市場也是這樣,良好的投資環境會帶來更多的投資客戶,從而為房地產市場注入新鮮的血液。
10月17日,國家統計局副局長邱曉華在介紹今年第三季度國民經濟運行情況時說,前三季度全社會固定資產投資完成34351億元,同比增長30.5%,在國有及其他經濟類型投資中,基本建設投資增長29.1%;更新改造投資增長了37.2%;房地產投資增長了32.8%,都是一個比較快的增長。今年投資一個很突出的特點就是投資對國家財政資金的依賴程度明顯減弱,企業的自籌、外資、國內貸款的增長明顯快於預算內資金,這表明投資的自主增長的機制進一步改善。
投資的熾熱使市場環境整體昇溫,特別是受資本影響巨大的房地產業,被資本力量灼烤得日趨白熱化。
與上海持續受到資本青睞不同(詳見本報10月15日1版報道),北京的資本力量在8月份得到了火山般的爆發,特別是境外、港澳臺及京外地區的支持『井噴』,使京城房地產業績達到了一個新的高度。
據著名國際物業顧問公司戴德梁行的統計,1至8月,境外、港澳臺、外地個人買家佔北京房地產市場商品房預售總量的22.35%(以套數計算),港澳臺及外籍個人買家今年預購商品房的金額已逾6.6億元人民幣,外地個人買家投資更達100億元人民幣。特別是8月份以來,境外買家對北京房地產市場的投資氣氛已經完全擺脫了SARS的影響而全面反彈——在商品房預售金額中,港澳臺及外籍個人買家截至8月,第三季度的投資額已經倍於第二季度,其中8月又比7月增加了200%以上,達到近一段時間以來的最高值。
投資者看中交通和戶型
從戴行提供的數字分析,此次投資熱潮的重要特征是——
交通是重要的影響因素。以往,境外投資者對朝陽、海淀等具有完備的商業環境和完善的配套設施的區域十分青睞;而隨著大北京戰略的實施和奧運工程的啟動,北京的交通環境迅速改善,使一些房質較好的近郊,如豐臺、通州等地,成為了新寵;而崇文、昌平等地也因房價低、交通方便和房質優良受到關注。
另外,從目前市場小戶型的熱銷也看出小戶型成了個人投資者的最愛。作為境外個人買家投資,個人所能承受的風險是常常被最先考慮的因素,因為小戶型租金不高,比較受租客的喜歡,即使租不出去也可以自住;而外地買家更多用於自住,追捧100?150平方米的小戶型也是情理之中的事。
投資暴漲有因
至於8月投資暴漲的原因,泛城(中國)綜合住宅服務部董事胡港文認為——
首先,是北京經濟環境的整體利好。北京經濟在SARS後的迅速回昇,中國大環境的持續穩定發展,奧運經濟的正式啟動,CEPA落實後對中港澳經濟合作的推動作用,都將形成合力吸引境外及京外投資者。
另外,過去境外投資者的目光主要放在了華東地區,經過兩三年的運作,很多投資者都獲利並回套,即收回在上海等沿海城市的收益而轉投其他正在發展中、更具投資潛力的城市。北京無疑頗具吸引力。胡港文說,這種城市間的經濟互動在北美地區非常普遍,整個華北地區將在未來幾年內都會受此影響。
胡港文最後總結說,基於這些『吸引力』將在一段時期內發揮作用,所以境外、港澳臺及京外投資者未來在北京房地產市場的比重將會大大提昇。
投資度不及上海
三因素限制『北京引力』
以單月計,港澳臺個人買家8月在京投資額比7月增加了334%,外籍買家增加了241%,於是有業內人士對外來投資過多對北京房市的影響持謹慎態度。但是,北京目前外來投資者的力量與上海和深圳還相差甚遠。有資料顯示,上海房地產市場的境外買家佔全部交易投資額的6%,高價房中有一半由境外買家及外地買家買去;香港買家佔深圳房地產市場的12%,其中部分樓盤超過半數;而在北京,港澳臺客戶只佔了0.36%,外國客戶只佔了0.4%,總量仍未達到1%。
而且應該明白,外資的大量進入是任何地區經濟發展的重要推動力量。隨著投資者和消費者的更加理性置業,市場中的不安全因素將被降至更低。因此,北京房地產的資本吸取量還有非常大的潛力。
目前限制『北京引力』的主要原因有:
政策原因:北京房地產市場政策性較強,對非京買家的購房政策卡得很緊,在貸款等諸多方面存在限制條件。上海對外來投資者的政策比北京優惠,外來地產巨頭紛紛在上海投下巨資,就是看好上海的發展潛力及較實惠的優惠政策。
城市原因:從城市發展來說,特別是上海這類沿海城市,開放較早,一般具有較好的對外經濟貿易基礎,在對外交往中適應性較強,引進、消化能力居全國的前列。而且毗鄰香港、澳門,臺灣,同時,距東亞、東南亞市場較近,從而為其境外、港澳臺及其他非本地買家投資提供了機會。境外大企業看好上海、深圳這兩個城市的發展潛力而積極投資,從而較早產生了一批外籍客戶,他們購房主要的目的是用來投資;一些外地買家看中上海和深圳的賺錢機會,在獲取豐厚利潤後就考慮在此居住,以成為上海和深圳的居民為榮。
成本原因:主要是房地產交易時所發生的稅費,房地產租賃在北京需要交納的稅費大約是交易額的17%,而上海的綜合租賃稅只有5%左右,北京過高的稅費會使投資客戶望而卻步。另外,北京房價過高,而收入較上海和深圳兩地低,在同等條件下上海和深圳會被優先選擇。
應對之策
北京要提昇經濟的競爭力,擴大投資者的隊伍,就要針對這些問題制定可行的對策,比如放寬購房政策,減少交易環節,加快購房速度;通過市場合理調整房地產價格;在政策允許的條件下適當發展境外的房地產開發公司,從而加大境外買家在京的購房比例,優化房地產市場結構;改善投資環境,給外來投資者優惠的政策,為其在北京投資創造機會,等等。
對於北京的開發商來說,要應對非北京個人購房現象,最主要的記者以為是應對市場進行精確定位。開發商應進行詳細的市場調查,深入了解目標客戶需求特性,針對這一客戶群做出精確的市場定位,生產出符合這類人群的房地產產品。
其次,要尋求與本土化和國際化兼有的房地產經紀機構合作。精確的市場定位,充足的客源及行之有效的營銷策略將是項目成敗的關鍵。擁有本土資源及國際化資源的房地產經紀公司將是開發商的首選。開發商與本土化和國際化同時具備的房地產市場經紀公司合作,強強聯合打造出市場上最優質的產品。
隨著北京經濟的發展,奧運效應的釋放,越來越多的跨國機構進入北京:這就為房地產市場向更寬廣方向發展創造了機會。盡管目前非京個人購房客戶在市場上所佔的比例還不多,但這將是房地產市場的又一個重點發展對象。
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