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作為國內最早建設CBD的地區之一,北京朝陽區的建設已經進入成熟區。近期在北京海淀區,又爆出了一個新概念:EOD。這個打著別墅、綠色、低密度等概念的新事物,所依據的就是海淀區豐富的土地資源、自然景觀和深厚的文化積淀。
又一個泊來品
北京雙策投資顧問有限公司資深顧問李克良先生告訴記者,EOD是『生態辦公區』(EcologicalOfficeDistrict)的英文簡稱,它是運用生態學原理、環境學原理和建築學原理,遵循生態平衡及可持續發展的原則,合理設計、科學規劃建築內外空間的物質和能源因素,使其在系統內部能有序地循環轉換,從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染,而且能夠實現一定程度自給的新型辦公方式。EOD是和城市中的『高密度辦公』相對應的一種辦公方式,它和我們常提到的『工業園』、『軟件園』、『BusinessPark』等辦公方式同屬於是『低密度辦公』的一種表現形式。
EOD在發達國家十分流行,也有人稱之為『逆城市化運動』。據介紹,EOD是在國際上一些發達國家首先產生出來的,與新的辦公形式相匹配,這種辦公形式不規定早晚工作時間,提供24小時辦公保障。傳統寫字樓僅給辦公者留下『8小時模式』的辦公空間,而EOD生態辦公區則在空間內設有休息室、衛生間甚至廚具等設施。在園區內可以布置餐飲、半開放式茶座、觀景臺等非正式交流場所,有的甚至在寫字樓內部建有綠地或花園。按照規劃,EOD裡的建築全部為最高二層的單體小樓,建築風格可依入駐方要求量身定做。EOD辦公區有些類似於野外別墅,有仿古建築、歐式農家小屋式建築、通體以玻璃結構為主的通透式建築等。EOD不僅建築風格各異,強調采光與綠化,且建築材料在選材上也注重環保,雨水收集滲漏系統、太陽能利用系統、可循環利用再生材料、綠化防曬牆、自然通風系統等一應俱全。
據了解,EOD的特點是生態,而實現它的最基本的條件就是要有豐富的土地資源。和朝陽區建設CBD恰恰相反,海淀區的西北地區,臨近西山和頤和園,有大量優質土地。它能滿足EOD建築密度非常低、有足夠的綠化園林面積、在城市近郊區,並且臨近城市主要交通乾線等基本條件,因而成為北京建設EOD的首選之地。
海淀的突破
海淀區目前已建成三處初具雛形的生態辦公區,包括位於海淀區上地西路的北大生物城、中關村軟件園以及科技環保園。除此之外,規劃建設的EOD還有13處。目前世界500強中的跨國公司中,已有40家入駐海淀中關村,它們將形成EOD的較大需求群體。
與朝陽的CBD相比,EOD就是『小別墅』。EOD往往坐落在郊區的山水環抱之中,低密度、個性化。單體建築面積一般為3000米至5000平方米,區域內綠化率高,產業實現『零污染』排放。EOD辦公區不會像CBD形成一整塊區域,而是散落在各個適宜建築生態辦公區的區域。CBD則是名副其實的商圈,金融中心、豪華飯店、酒樓、商務中心、寫字樓等高樓林立。CBD大部分商務建築高度在150米至300米之間。在高樓大廈之間,咖啡店、酒吧、各類體育和娛樂會館、商店互相依存,服務於早起晚歸的上班族及附近社區居民。
無論是CBD還是EOD,都把眼光瞄在了跨國公司總部的身上。海淀區方面透露,一些投資不低於200萬美元的研發中心和對整個區域經濟起到舉足輕重作用的企業也在EOD的招商之列,並且入駐EOD的企業將享受多項優惠措施。
將CBD和EOD各自的條件做了一個比較會發現:守著使館區的朝陽,在地理位置、先天條件、交通等方面,都比較適合發展CBD商圈。與朝陽相比,海淀區有香山、頤和園、圓明園等風景區,這就要求海淀必須盡量保證低密度建築。海淀區有關官員介紹,在保證不影響皇家園林風貌的前提下,海淀還要發展經濟。目前海淀的高新技術企業雖然較多,但迫切需要龍頭企業帶動區域經濟的發展。經過海淀區政府的大量調研,發現很多跨國公司的總部,都在努力尋找環境幽雅的獨立辦公區,EOD的發展規劃正是在這個背景下出籠的。
降低地價的試點
前不久,海淀區首位新聞發言人、副區長於軍公開宣布:海淀區為開發北部地區,大幅度降低土地價格,產業用地實現每畝30萬元左右的低價位,平均降幅達60%。而EOD的建設將是海淀區首批優化土地投資環境的舉措。
據了解,海淀區政府與中關村科技園區將對海淀北部地區,全面實施國有土地儲備,現已制定了建設蘇家坨鎮、上莊鎮、溫泉鎮、西北旺鎮4個中心集鎮和18個新農村的規劃,以及建設南沙河、小西山兩個旅游風景帶等規劃。在落實土地儲備制度、統一組織土地一級開發的基礎上,切實降低產業用地門檻。
近幾年,海淀區北部地區已從過去的傳統農業區逐漸向高新技術產業發展區轉變,226平方公裡的區域內已擁有永豐產業基地、軟件園、生命科技園、新醫藥科技園等多個高新技術產業基地。然而,原有的多頭供地模式、土地市場無序的弊端逐漸顯露出來,造成土地價格過高、流動無序等現象,無形中提高了企業進入海淀區的門檻。為此,他們出臺了許多新措施,主要內容為:區政府對全區特別是科技園區的土地施行土地儲備制度,進行資源統籌安排;對一些特別產業用地,如重點企業、重點納稅大戶能落戶海淀的,還給予進一步的優惠。吸引跨國公司和世界500強企業進駐,建設EOD,就是該區在土地方面做活、做強、做大的探索。業內人士指出,將概念真正應用好,並與當地土地實際情況相結合,會帶來雙贏的局面。
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