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6月份,央行121文出臺。8月份央行又下令調高所有商業銀行准備金。這預示央行從宏觀調控角度將要收緊信貸,給快速增長的個人住房貸款降溫。但與此同時,從各大商業銀行方面得到的信息,他們又都面臨放貸壓力。對於商業銀行來說,他們在不得不忍受『夾板氣』的形勢下,對於相對放貸最安全的個人住房信貸業務,只能靠提高服務和技術監管操作水准,以爭取更多的貸款市場份額。銀行住房個貸競爭逾演逾烈。對於消費者來說,銀行競爭是以前想都不敢想的辛事。那麼,各銀行住房信貸現在都有哪些變化,銀行服務還有哪些不盡人意,有待完善之處,本刊記者通過大量調查,力求使購房人對此有更深層的了解。
有關數據顯示,北京的房地產市場中,有至少85%的購房人需要申請個人住房貸款。個人住房按揭貸款的巨大市場吸引了多家銀行來爭這個利潤豐厚的市場,北京所有商業銀行都在積極地爭奪個人住房按揭貸款的市場份額。但與龐大個貸市場形成鮮明對比的是,由於權利與義務的不對稱,購房人在選擇貸款時往往不甚了解銀行貸款的政策規定,也不了解各銀行服務及各種貸款品種間的差異,並且購房人貸款與銀行發生借貸關系時,往往處於被動地位——從按揭銀行的選擇權到還款品種的知情權,直至對於按揭相關付費是否合理都沒有知情權或自主支配權利。這使得許多購房人在貸款時,多數情況下處於不利地位。
按揭銀行,購房人能否自由選擇?粗略統計,截止目前北京共有15家銀行提供個人購房按揭貸款的服務。隨著房地產市場競爭的日趨激烈,不僅銀行認識到了提高服務質量的重要性,開發商也開始意識到為消費者提供更多的購房按揭貸款銀行的選擇會在相當大的程度上增強自己的競爭力。而對於廣大的消費者來說,這將意味著更多選擇的機會和更高的服務質量。但與此同時,購房人必須知道,雖然有了選擇的餘地,但是自由選擇按揭銀行仍然不能實現。
據了解,現在,北京大部分在售樓盤的開發商都會與至少兩個銀行簽定協議,為該項目的購房人提供個人購房按揭貸款,而且提供個人按揭的若乾銀行都會到售樓現場辦公。之後,選擇哪家銀行完全可以由消費者自己決定。這也就是說,盡管開發商為潛在的購房人提供了比以前更多的選擇,但是消費者仍然只能在開發商指定的幾家銀行當中選擇,『絕對的』選擇權仍然是不存在的。對此,許多購房人表達了強烈的反對意見焦點房地產網網友『老板1321』認為,作為按揭貸款的最終購買者和使用者,消費者應該有權選擇自己滿意的銀行,他說:『即使不能在短期內實現自由按揭,也應該建立起一種制度,使項目的潛在業主參加到按揭銀行的選擇過程中來,從而保證三方利益的共贏。』另一位名叫『REASONABLE』的網友在焦點房地產網的業主論壇中發表評論時說:所謂真正的『消費者主權』是消費者可以自由選擇提供按揭貸款服務的銀行。『在消費者有關數據顯示,北京的房地產市場中,有至少85%的購房人需要申請個人住房貸款。個人住房按揭貸款的巨大市場吸引了多家銀行來爭奪這個利潤豐厚的市場,北京所有商業銀行都在積極地爭奪個人住房按揭貸款的市場份額。
但與龐大個貸市場形成鮮明對比的是,由於權利與義務的不對稱,購房人在選擇貸款時往往不甚了解銀行貸款的政策規定,也不了解各銀行服務及各種貸款品種間的差異,並且購房人在貸款與銀行發生借貸關系時,往往處於被動地位——從按揭銀行的選擇權到還款品種的知情權,直至對於按揭相關付費是否合理都沒有知情權或自主支配權利。這使得許多購房人在貸款時,多數情況下處於不利地位。有了絕對的「選擇權」的時候,我們的利益纔會得到真正的保障。』這位網友對現在售樓處內已有幾家銀行同時進場服務,也表達了自己的觀點:『應該說這是市場的一大進步,消費者在日趨激烈的市場競爭中得到了以前得不到的實惠,但是這並不意味著所有的問題都已經解決。』本刊記者采訪的多位房地產業內人士指出,這個問題往往涉及到銀行與開發商的合作以及雙方的利益,實質上是一個雙方相互選擇的過程,在這個選擇的過程中往往要有諸多的影響因素。但是這樣的一個直接影響消費者自身利益的過程卻完全是由銀行和開發商來協議商定,消費者並沒有發言權,多數購房人認為這樣的模式顯失公平。
針對『自由按揭』的強烈市場要求,業界已經開始了嘗試。民生銀行已經推出了類似於『自由按揭』的『移動按揭』業務,也就是根據銀行及有關方面的規定,貸款的使用者可以根據自己的意願,在與民生銀行的借貸關系存續期間將按揭貸款轉向其他銀行繼續還貸。但是業內外人士普遍認為這僅僅是一種探索,其最終結局可能不容樂觀,有與民生銀行熟悉的消息人士向記者透露,『移動按揭』現在的市場運行狀況並沒有達到相應的市場預期,最終結果如何也只能觀望。網友『閃爍的星星』認為『移動按揭』確實在相當大的程度上給予了消費者自由選擇的權利,但是這種『移動按揭』的手續過於繁雜,從而限制了普通消費者對於在『移動按揭』的使用。而有關業內人士則認為,『移動按揭』的復雜手續帶來較高的管理成本、人力成本和監管成本,銀行從貸款中獲得的利潤下降,從而導致了這種新的按揭貸款模式的前景不被人看好。『畢竟銀行是一個商業機構,如果不能獲得足夠的利潤,銀行方面也不會有長久的熱情去經營一項不贏利的業務。』一位不願透露姓名的業內人士說。盡管嘗試遭遇了大的阻礙,但是大多數人還是認為『自由按揭』將是市場激烈競爭後必然得出的結果。北京漢華律師事務所胡凌律師表示,自由按揭是市場發展的必然趨勢,『因為一方面它符合市場經濟的基本規律,另一方面,購房人作為按揭貸款產品的最終消費者理應擁有自由選擇的權利。』他說。
與此同時,『開發商委托貼息貸款』也作為銀行與開發商為業主提供的新的服務種類登上了競爭的舞臺,但是這種以開發商提供資金通過銀行為本項目發放按揭貸款的新模式沒有得到眾人的擁護。許多購房人對開發商貼息貸款還是將信將疑。焦點房地產網網友『何時住新房』就認為:這只不過是『羊毛出在羊身上』的游戲而已,對於廣大的消費者而言沒有實質性意義,『因為這部分利息肯定會包含在房價之中。』所以,消費者普遍認為,實現按揭銀行的可自由選擇纔是保護消費者權益的根本辦法,但是這是一個循序漸進的過程,但銀行界及房地產業內人士普遍認為,『隨著市場的成熟和規范,自由按揭的一天遲早要到來。』還款方式:消費者是否享有知情權?近日,由於采用不同的還款方式而引發的購房人與銀行之間發生法律糾紛的報道頻繁見諸報端,對此,中國房地產估價師協會理事、北京杜鳴估價師事務所總估價師杜鳴表示:這些報道顯然擴大了各種還款方式之間的差異,在中國沒有實施自由浮動利率的背景下,由於利息率的統一,總的還款數額不會有太大的差異。』雖然采用不同的還款方式造成總還款額相差近10萬元的報道被業內人士認為有些誇張,但是他們也普遍承認,不同的還款方式對於消費者確實有比較大的影響,這種影響雖然沒有媒體渲染的那麼嚴重,但是這個問題始終是消費者最為關心的問題,精品家園市場調研部提供的數據顯示,在97名受訪者中有29人表示最關心不同的還款方式給消費者帶來的利息支出的差別,佔總量的2 9 .89%。網友『大夢』認為,之所以由於按揭還款
方式引發的糾紛頻繁發生是由於消費者對於不同還款方式之間的差異缺乏了解,『消費者在選擇購房按揭貸款的過程中,其知情權通常得不到充分的保證。』對於消費者的知情權,無論是律師還是業內人士都對其表示了相當的認同,胡凌律師認為無論是從《消費者權益保護法》的角度,還是從《合同法》的角度來說,消費者的知情權都應該得到保護,『《消法》明確地規定了消費者的知情權,而《合同法》中也明確規定了合同雙方都應在明確了解合同內容的前提下簽定合同,按揭貸款的申請人是消費者,同時也是簽定按揭貸款合同的一方,其知情權應該嚴格被法律保護。』胡律師說。
根據記者掌握的情況,共有以下幾種還款方式可供消費者進行選擇:等額本金、等額本息、等比累進、等額累進及到期一次性還款。其中,等額本金、等額本息采用的最為廣泛,而等額累進、等比累進正處在起步階段,只有一少部分的銀行提供這種還款方式的服務。等額本息是最為普遍的一種還款方式,是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中,分析人士指出,這還款方式比較適用於那些有穩定收入來源的購房者。而等額本金則是借款人將貸款額分攤到每個還款期內(月)歸還,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出相對較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐步減輕,分析人士認為這種還款方式適用於那些手中有一定積蓄的購房者。等比累進、等額累進對於中國的個人按揭貸款市場來說是『新生事物』,由於月還款額以及利息在每一個還款期限內都不盡相同,因此,消費者理解起來有相當的困難,而且還需要購房人對自己未來的收入情況有相對准確的預期,同時銀行的人力成本和監管成本也相對較高,所以這兩種還款方式只有少數的幾家銀行提供這種服務。北京中諮律師事務所張慧茹律師表示,隨著銀行間競爭的加劇,消費者知情權將得到維護,她告訴記者,現在的銀行在為消費者辦理購房按揭貸款手續之前,首先將向消費者出示一個類似《貸款指南》的須知,在《貸款指南》中對於各種可以提供的還款方式進行詳細的解讀,『在這個角度上,消費者的知情權應該是得到維護的。』但是問題卻遠不是發放《貸款指南》能夠解決的,網友『影子武士』認為《貸款指南》中對相關的還款方式的解釋過於的專業化,『如果沒有律師或者專業人士幫助進行解讀,普通的購房人根本不可能對各種還款方式有准確的理解,這樣的話,看起來銀行方面維護了消費者的知情權,但實質上消費者的知情權還是被損害了。』張律師認為這種情況在現階段只能依靠完善律師代理制度來解決『因為律師是專業的法律人士,對於相關法律和銀行政策的理解程度都是非常透徹的,所以求助律師是辦理個人按界貸款必要的程序。』據張慧茹律師介紹,他們所代理的中信和民生銀行都曾明確要求他們『必須為消費者提供全方位的諮詢』,這個『全方位』中自然包括對不同還款方式的細致解讀。然而,大部分消費者還是認為銀行方面能夠通俗化的解釋各種還款方式纔是解決問題的根本辦法,『只有消費者能夠獨立解讀各種還款方式,我們的利益纔能擺脫「受制於人」的被動地位,知情權纔能被真正維護。』網友『深夜的藍色』在焦點房地產的業主論壇中發表評論時說,他還表示,應該用法律的形式明確銀行需向消費者公示所有相關信息的義務,並制定相應的罰則,從而在法律的高度將消費者知權的維護落到實處。按揭附加費:到底合理不合理?購房人在按揭貸款過程中需要聘請按揭律師並交納律師費,以及保險費,這兩筆款項的收取也當前住房按揭貸款中最有爭議的問題之一。雖然服務成為了商業銀行之間爭奪市場份額的重要手段,但是,這並不意味著各商業銀行除了服務方式之外就不存在區別。『雖然執行的利息水平是相同的,但是在其他的附加費用上,各商業銀行之間存在著差異,這主要體現在律師代理費和保險費用上。』胡凌律師說,律師在個人住房按揭貸款的辦理過程中扮演著相當重要的角色,幾乎所有的商業銀行都為辦理個人住房按揭貸款的購房人指定律師,對此,銀行方面表示,此舉一是為了普通的消費者能夠正確地解讀復雜的合同文本,
二是為了對借款人的資信情況進行審查,以最大限度地保證貸款的安全性,從而盡量規避潛在的風險。然而,問題的不合理之處在於:消費者必須承擔起這項服務帶來的成本,而消費者在『埋單』之後卻不能自主聘任律師。同時,據記者了解,各商業銀行收取的律師費也不盡相同,建行的律師費是2?,農業銀行是2?,中國銀行是2.5?。在現行體制下,律師費的收取沒有明確的標准,通常由各銀行根據自身的情況自行決定。據業內人士透露,銀行確定律師代理費標准主要的主要依據是律師代理服務成本和貸款辦理的復雜程度,通常這兩者的成本越高,律師費也就越高。對此,眾多消費者提出了質疑。今年3月在某銀行辦理了8成20年按揭貸款的王先生認為:既然消費者交納了律師的代理費用,就理應有權力自行決定聘請哪位律師,從而保證自己可以獲得最好的代理服務。
焦點房地產業主論壇網友『灌水大仙』抱怨:我們聽到的經常是這樣一句話:您做這個項目的按揭貸款,就只能選擇某個律師樓的代理律師,處於弱勢地位的消費者通常無力改變這種被動的現狀。中國人民大學公共政策研究中心研究員舒可心認為解決這一爭議的最佳途徑是通過立法的形式確定辦理購房按揭貸款必須聘請代理律師。他認為目前的爭議是由於法律沒有明確地規定辦理購房按揭貸款必須聘請代
理律師,如果銀行不指定律師進行代理,大部分消費者出於節約支出的考慮都會選擇不聘請律師,而銀行則希望通過律師來規避風險,於是,質疑和矛盾就此產生。『最好的辦法就是通過法律把聘請律師的制度固定下來,同時規定消費者有權自行選擇代理律師。』舒可心強調。在保險費的收取方面,同樣存在著消費者『埋單』卻不能『選擇』的不合理現象,現在申請個人按揭貸款時提供保險服務的保險公司是由銀行指定的。中國農業銀行一位長期從事房產信貸工作的副經理向記者透露了按揭保險的運作模式:首先開發商與銀行簽定提供按揭貸款服務的協議,然後根據項目和銀行的意見決定采用哪個保險公司提供保險服務,而這其中保險服務的最終消費者卻始終沒有發言的權利。為了解決這個問題,有關各方都在尋找新的途徑,其中最為成功、並被消費者普遍認同的就是天兆家園的『開發商代繳保險費』的新服務。
據有關人士介紹,『天兆模式』的核心在於繞開了『消費者自主選擇保險公司』的敏感問題,采用直接代替天兆的購房人代繳保險費的方式解決這個最敏感的問題。對此,天兆的准業主、焦點房地產網業主論壇網友『一地雞毛』在論壇中發表評論說:『對於普通的購房人來說,至少在現階段,購房人並非一定要求自己有權利選擇保險公司,但是,如果我們不能選擇保險公司就不要讓我們交納保險費。』
業內人士也普遍認為:『天兆模式』在消費者尚無主權的背景下,是解決這一問題的較好的方式。外幣按揭,國內購房人何時享用?
作為國際化的大都市,北京正吸引著越來越多的海外人士,甚至外國人在京購房置業。同時,隨著WTO條款逐漸開放外資銀行業務,而幣利率的相對優勢,也使境外銀行大舉殺入按揭貸款業務成為一種趨勢。根據中國人民銀行公布的貸款利率,人民幣個人按揭貸款的利率五年以下為4.77%,五年以上為5.58%。外幣個人按揭貸款的利率是3%,外幣按揭顯然更為劃算。東亞銀行是現在屈指可數在北京可從事外籍人士購房按揭業務的外資銀行。香港東亞銀行褚曉路告訴記者:『現在,由於政策的限制,外資銀行的外幣按揭業務只能針對擁有外國國籍的人,而中國籍公民尚不能辦理外幣按揭貸款。』,但是他同時表示:隨著外資銀行在中國境內經營人民幣業務的全面敞開,人民幣與外幣的可自由兌換也指日可待,在這樣的背景下,中國籍公民將能夠辦理外幣的按揭業務,『這時,外資銀行外幣運營成本低的優勢將會被體現出來,低利率將是我們最大的競爭力』。褚曉路這樣分析。
中國加入WTO的承諾是三年內將允許外資銀行在中國境內全面開展人民幣業務。業界分析人士普遍認為,如果外資銀行進入個人住房按揭市場,將對中國國內銀行造成巨大的競爭壓力,屆時,消費者將有更多更大的餘地可以選擇。剛剛與建外SOHO簽定外幣貸款合作協議的香港東亞銀行北京地區房地產信貸業務負責人褚曉路表示,一旦中國政府放開對於外資銀行在中國大陸進行人民幣業務的限制,東亞銀行將全力介入大陸的個人住房按揭貸款市場,『因為這是一個低風險、高回報的領域。』褚還認為,作為外資銀行,其核心競爭力在於服務以及高水平的個人理財,因為外資銀行有著相對更長的個貸款業務的操作經驗,能夠更加敏感地察覺市場的需求。這意味著中國的購房人將有機會選擇和享受更符合自己的貸款品種以及優質的服務。雖然對於外資銀行的介入,業界普遍感受到了巨大的壓力,但是,有樂觀的分析人士認為,外資銀行介入帶來的競爭壓力將在一定程度上促使國內銀行轉變經營觀念,提高服務質量,最終使廣大的消費者受益。外資銀行介入購房按揭市場後,消費者將有更多的選擇。
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