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通過抵押貸款購房是目前常見的情形,但由於購房者無力支付首付款或因房屋買賣合同無效等原因使房屋買賣沒有成功,貸款合同是否可以解除成為購房者、開發商和銀行關心的,這問題。《解釋》對處理上述情況的一些程序性問題作出了明確規定。
在商品房抵押貸款糾紛中,一般有三個主體和三個合同關系,即開發商與購房者的商品房買賣關系,購房者與貸款銀行的抵押貸款關系以及開發商與貸款銀行的保證關系。根據《合同法》第94條、《解釋》第23條規定,商品房買賣合同約定買受人以抵押貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房抵押貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除買賣合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房抵押貸款合同,並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。可見,《解釋》將未能訂立商品房抵押貸款合同的原因分為兩類:一是由於一方當事人的原因,二是因不可歸責於雙方當事人的事由。對於解除權的行使也有所區別。對於前者,只有造成貸款合同無法訂立的對方當事人纔享有請求解除權並可要求賠償損失;而對後者購房者和開發商均享有請求解除權,且由開發商將本金及利息或定金返還購房者。
在實踐中,有不少開發商為了能夠確保房款盡快到位,還會與購房者約定一旦出現由於購房者原因,銀行不批准貸款或者只批准部分貸款的情況,購房者須在規定的期限內交付剩餘的房款。這樣一來,若購房者無法在短時期內落實大筆資金,會被弄得措手不及,還可能面臨一些不利後果。因此購房者在簽此類條款時,要注意考慮一旦貸款不成的應對措施。
《解釋》第24條還規定,因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房抵押貸款合同的目的無法實現,當事人若請求解除抵押貸款合同,法院應予支持。商品房抵押貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效為前提的,與商品房買賣合同既相對獨立,又有密切的聯系。一旦商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,則導致購房者無法取得房屋所有權,開發商無法獲得房款。因此無論商品房抵押貸款合同的任何一方提出解除合同,法院都應予以支持。
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