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新聞起因
記者從北京市國土房管局獲悉,從12月1日起拿到預售許可證的商品房,都要按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》規定的方式進行銷售。根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》,按套內建築面積賣房,只限於預售商品住宅項目。12月1日拿到預售許可證的新商品房項目、寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以按照套內建築面積賣,也可以按照建築面積或者按套賣,但預售商品住宅項目必須按照套內建築面積賣房。
售樓現場:按什麼方式賣房對我們沒有影響
按套內建築面積賣房對開發商售樓影響有多大?9月27日,記者走訪了京城幾處售樓中心。
博望園售樓中心花月女士說,她已經看到報紙上報道的將來賣房要按套內建築面積來賣,但是他們這裡只剩下幾套尾房,按哪種形式賣房都無所謂,對他們不會有影響。他們現在按建築面積賣房,一平方米將近1萬元,如果是按著套內建築面積賣,總價基本上還是這個數,因為他們可能會提高單價。記者在海淀區羊坊店東路一個商住兩用的樓盤項目售樓處也聽到同樣的聲音。而通州區上潞園物業公司負責人張海忠回答更乾脆:原來6000元/平方米,以後實行按套內建築面積時,把房價提到每平方米7000元,不就都齊了,現在是市場化運作,多簡單的一個事兒。
購房者:是好事又擔心新問題
望京大西洋新城的王先生稱,公攤面積一直是開發商的灰色地帶,以往按建築面積賣房,建築面積包括套內面積、公攤面積,而往往有一些不良的開發商在公攤面積上進行暗箱操作,讓買房人在入住的時候建築面積誤差在約定范圍內,減少套內面積,使公攤面積變大。套內建築面積由套內房屋使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積三部分組成,買房人買的就是自己家門內的面積,開發商不能再在公攤面積上進行暗箱操作。買房人對購房面積心裡有譜,不再吃虧,從而避免開發商利用公攤面積進行價格欺詐。
但王先生又表示,這卻給購房者提了新的問題,購房者不光購買使用面積,在買房時要先看公共設施,還要考慮到環境因素。包括大堂、電梯間、會所等,按套內建築面積售房,發展商再想賺錢,就會盡可能打公攤部分的主意,比如使樓道、公共部分小一點。
也有購房者擔心,建築面積是由套內建築面積與分攤公用面積之和組成,其中一個增大,另一個必然縮小。按建築面積進行銷售可以使開發商獲得商業暴利,如果按使用面積進行銷售,人人都可以測量,開發商在面積上面一點優勢都沒有了,他們怎麼可能就此罷休,會不會在法律規定的3%的誤差范圍內欺騙購房者?
開發商:不會在公攤面積上做手腳
對於消費者的一些疑問,記者也同一部分開發商做了交流。業內知名人士潘石屹稱,現在是一個競爭進代,有信譽有實力的開發商不會在公攤面積上做手腳,開發商會『斷腕保盤』,寧可自己『出血』也不想失去客戶。相反,有遠見的開發商恰恰會把公攤部分做得更好,把它當做一個賣點來吸引購房者。以後有可能出現這種情況:一些開發商會單獨把一些電梯間或者樓道的標准刻意做大,專門用它吸引購房者的眼球。
業內人士羅義明也發表了相同的看法:開發商不會在公攤面積上糊弄購房者,因為沒有機會。現在建設樓道、電梯間都是有固定標准的,相關主管部門會對其進行驗收,如果樓道過小,不符合標准,主管部門是不會驗收的。也有人認為,買房人越來越關注環境,關注品質,北京樓市的競爭也在加強,如果開發商不注重公共空間的品質,他的房子就面臨賣不出去的可能。
雖然在采訪時一些有實力的開發商都表示為保住品牌,會努力做好公共設施,但並不等於所有的開發商都會心存這樣想法。對於一些項目小而少的地產開發公司來說,他們是否會就此放下公攤這塊『大蛋糕』,令人拭目以待。
律師:按套內面積賣房會導致房價下降
北京市律師協會房地產專業委員會會員秦兵認為,按套內建築面積賣房,將導致房價下降。
秦兵說,以前買房時大多數人沒法計算產品的面積,沒法對同質產品之間做對比,現在按套內建築面積,購房者自己可以算出價格,有一定的知情權,對同質化產品的要求高了,同業競爭明顯,開發商就會相互壓價。
再者價格漲跌是由供需和成本決定的,過去因為公攤面積沒法算,開發商想說什麼就說什麼,買房者請專業機構來測要花很多錢,成本太高。現在這個問題解決了,購房者容易核實成本,必然導致房價下跌。還有一個原因就是部分消費者會持幣觀望,到12月1日還有兩個月的時間,這兩個月時間消費者不買房,開發商很難沈住氣,他們會慢慢把房價壓低,來吸引消費者。
秦兵稱,現在按套內建築面積賣房,還不是最好的方式,因為對於購房者來說,去測量牆體面積還是有難度的。板樓好一點,容易測,但對於高層塔樓來說,想測出牆的厚度可是個難題。購房者最希望買了房後拿尺子在屋裡量一量就知道面積多少,因此按照套內使用面積買房將是大勢所趨。
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