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國際經濟研究表明,奧運會對經濟的影響一般10年之間。通俗地說,就是『前七後三』,即從拿到舉辦權開始,到舉辦奧運會是7年時間,之後還有3年的延續效應,舉辦者可以在這10年間為經濟發展打下基礎。
天津作為2008年北京奧運會的協辦城市,天津奧林匹克中心體育場將成為該屆奧運會分賽場之一。在奧運配套地塊上興建的奧林匹克中心配套區項目則被認為是這種奧運綜合經濟效應的最直接表現者。房地產項目的建設不僅為商業投資提供了平臺,同時也將帶動住宅、消費和旅游等一系列相關產業的增長,從而形成天津新經濟鏈條,閃現更多的經濟增長點。
8月,天津市規劃和國土資源局對天津奧林匹克中心配套區地塊進行了公開招標出讓,最終,由順馳集團、天津信托、天津日報報業集團共同投資成立的融創奧城投資有限公司一舉中標。據介紹,該項目總投資60億元人民幣,整個配套區包括生態商務、頂級居住、精品商業三部分,與奧林匹克中心競技區相呼應,將形成天津的新功能中心。
天津目前正處於城市建設的新高峰期,奧運會場及其配套設施的建設將對城市各個方面的建設產生影響,形成天津新經濟鏈條。由此引發的住宅、商業、文化和旅游等各方面的效應則遠非2008年的一時鼎盛,而是作為天津新經濟帶的奠基,延續影響城市發展。
地產奧運經濟仍為支柱
奧運的舉辦會帶來一系列的需求,諸如寫字樓、新聞中心、酒店、住宅等一系列房地產產品,都會相應產生大量需求。有經濟學家認為,房地產作為固定資產建設的主要產業形式,能夠承載商業、居住、文化娛樂等各種功能和形態的產業,在奧運經濟的發展中將繼續其支柱作用。這一點,可以從奧林匹克中心配套區的建設中窺其一斑。
天津奧林匹克中心東臨衛津南路、西臨水上西路、南臨凌水道、北臨賓水西道,佔地100萬平方米,區域劃分為競技區和配套區。奧林匹克中心配套區位於南開區凌西道北側,賓水西道南側,體育中心西側,堆山公園東側,土地總面積為690畝。就投資價值而言,奧運場館周邊地區因奧運的舉行將形成新的中心區域,將產生無法復制的聚焦型公共空間效應,給投資者提供更充足的預期空間。對於缺乏高端產品和高端產品集中區域的天津房地產市場來說,奧林匹克中心配套區的建設無疑是快速提昇天津地產檔次定位的有效途徑。同時,高端地產產品的出現也給高
端經濟客戶和國內外大企業的入駐提供了適合的辦公條件。
融創奧城投資有限公司有關負責人表示,之所以將奧林匹克中心配套區項目定位在高端市場,主要是基於對天津房地產市場發展前景的樂觀判斷。由於海河改造、地鐵和道路建設等重大市政設施的投入、工業區的東移等,使未來5年甚至更長時間內,天津房地產市場的發展會呈穩中有昇的態勢。
該負責人認為,奧運是一個非常吸引人的題材,但房地產產品的發展必須在其基礎上發掘更具有延展性的價值,創造更具有發展空間的產品。奧林匹克中心配套區作為奧運場館的配套地塊,適合進行商業、居住、辦公、體育休閑等綜合開發,同時可以發揮房地產產品對於各個行業的串聯作用和資源整合功能。奧運的舉辦是奧運經濟的爆發點,但在此前後的10年時間都是舉辦城市經濟發展的黃金期。奧林匹克中心配套區強調超前的環保規劃、科技含量和建設水平,就是要以奧運為契機,把天津城市形象和投資價值向全國乃至全世界亮個相,吸引更多投資者,加粗天津的經濟鏈條。所以說,奧林匹克中心配套區不單純是奧運場館的配套設施,更是奧運經濟的起點,並由此形成新的天津經濟形象。
住宅終極置業洗牌高端市場
奧林匹克中心配套區項目住宅區推出『終極置業』的概念,這對中低檔住宅為主的天津房地產市場是一個不小的震動。『終極置業』並非最後一次置業,而是要使住宅在環境、建築、服務、配套等各方面日臻完美,定位於現代都市居住形態的頂級產品,能夠滿足客戶終極置業的需求。
經濟學家表示,奧林匹克中心配套區項目定位的頂級住宅概念,將改變目前天津房地產市場格局,在5年左右的時間內,將有可能重新洗牌天津的高端市場分布。業內人士表示,北京奧亞商圈的住宅價格在未來3年內至少會上揚10個百分點,天津奧林匹克中心配套區的住宅也具有與之類似的潛力。
從置業周期來看,目前本市市區內的高檔住宅年齡多在10年左右,一些新建高檔住宅則由於區位和建築形式等原因,遲遲沒能佔領絕對市場。5-10年剛好是高端住宅消費的換代時期,一些本市的高端住宅消費者表示,希望能夠在文化和自然環境比較優越的地方選擇新的置業目標,而奧林匹克中心配套區的住宅因為與商圈和文化帶都比較鄰近的緣故,在這部分消費者中有著比較高的期望值。
據融創奧城投資有限公司總經理李紹忠介紹,奧林匹克中心配套區項目的建築密度極低,配套設施也很完善。在設計方面,其以入口進退的方式,將水上公園和堆山公園的景觀分別和南北居住區的綠化銜接。
他說,奧林匹克中心配套區有著得天獨厚的先天條件,北鄰水上公園,西靠佔地面積達600畝的堆山公園,東接奧林匹克中心競技區的大型水面。該地塊所屬區域目前已是天津市高檔住宅的聚集區,也是天津市區環境最優美的區域之一。同時,水上公園作為天津市區最大的自然風景區,與體育館、天塔、周鄧紀念館等大型公共設施以及高教區已確立了在天津市不可替代的區域性文化中心的地位。
經濟學家楊帆認為,奧運會對房產市場是發展的好機會。奧運場館周邊、新建交通線附近的地段會昇值,這些地段的開發項目可以說是最直接的也是最大的受益者。但只有到奧運會結束以後,這些開發項目纔能體現其真正的價值,即發揮其使用價值與實際附加值。
商業先天優勢鑄就高端生態商圈
北京提出了『亞奧商圈』的概念,『因住而商』是業內人士對未來亞奧板塊居住形態的界定。天津奧運板塊也同樣將商業建設作為地段持續發展的動力項目,並提出『生態商務』概念,充分體現了對人、資源、環境的關注,按照跨國企業總部基地的標准進行規劃和實施,為天津招商提供一流的辦公環境。
『密切配合奧林匹克中心競技區功能配置,創造一個人、城市與自然、生態商務、高品質健康居住和精品商業的和諧共生,可持續發展的綜合區』,是奧林匹克中心配套區項目的規劃原則。水上公園、堆山造景公園、奧體中心體育場呈三面拱衛,加之正在拓寬的紅旗南路、中環線延長線,還有兩站地鐵站等,不論是從商業還是住宅角度來看,奧林匹克中心配套區都佔據著不可多得的先天優勢。因此,在規劃方面,奧林匹克中心配套區辦公區提出『生態商務』概念,要將自然環境優勢充分融入辦公條件之中,與國際化的環保、自然、人性化的辦公環境相一致。
同時,在精品商業區的設計上,以精品展示、銷售和高品位的休閑娛樂為主,補充商圈內現代的動感商業氣氛。
從古羅馬城到紐約、曼哈頓,商圈的發展水平與能否持久,很大程度上取決於其與城市之間的協調性。這也是一些大型投資者更加關注天津奧林匹克中心配套區的原因之一。從整體規劃來看,奧林匹克中心配套區從東至西,由商務商業區逐步過渡至居住區布局,保證和城市公共設施的功能銜接,並將教育用地設置於西南用地范圍內,以利共享城市設施。作為城市新功能中心,其功能、形態空間、體量也配合並服從於城市總體規劃,與整個城市地標形成空間和軸線關系。
奧林匹克中心配套區與城市結構形成了兩條軸線。一條是其與天塔間的空間軸線;另一條則是與奧林匹克競技區的空間軸線。軸線交會處樹立一座100米高度商務主樓以確立區域地標,形成和天塔的對話關系。商務區以建築體量和街角開放廣場與競技區相呼應;商業區配合補充競技區4萬平方米大型商圈,在賓水西道和凌賓路的兩座規劃的地鐵站之間,形成沿地鐵的商業軸線。
此外,建築體量和形態與奧林匹克中心競技區的協調配合也形成了奧林匹克中心配套區與現代相結合的自然商業氣息。商務建築近人尺度的建築高度為典型的歐洲商務區尺度,並適宜在建築底層增設小型商業增加人氣引入。商業建築除商業主樓為四層高度外,其餘均由兩層高度的小型建築群組成,以加強最適宜的步行商業氣氛,並體現兩組空間的主次關系。
有關經濟學者表示,商業區的自然化設計是國際規劃學的趨勢,講究以舒適度為標准的設計。奧林匹克中心配套區引用這種設計手法,一方面在國內是創新之舉,另一方面也使天津尚在高速發展中的商業和商業地產站在了更高的起點,省卻了很多彎路。
融創奧城投資有限公司有關負責人介紹說,該項目在規劃設計上,充分利用土地資源,並且盡可能地減少建築覆蓋率,以提高更多的空間種植綠化。在建築設計上,充分利用自然通風、采光,並且通過新技術、新材料的應用,創造環保節能的綠色建築,向人們提供健康、舒適的室內生活和工作環境。同時,規劃中還考慮了項目分期操作和可持續發展等特點,在商務區采用『模塊』式設計手法,創造『跨國公司總部基地』的商務氛圍。
旅游新城市形象凝聚更多商機
以住宅、商業和文化等一系列產品帶動的奧運地產,除了其自身的商業經營價值,還將增加天津城市的旅游價值,並由此帶動本市的經濟投資。
現奧組委執行委員魏紀中當了12年中國奧委會秘書長,他表示,每一屆奧運會都給舉辦國家在建築、交通、市容環境等方面帶來巨大效益,而奧運經濟的第一受益者首先是旅游業。按照國際慣例,奧運經濟的影響一般是10年的效應,也就是前7年後3年。中國今年旅游業受到非典的影響,但很快會過去。隨著奧運會的進程,相信旅游業會較快興旺起來。
他說,奧運經濟對一個國家和地區經濟的影響,還會因其經濟發達的程度不同而取得的效果也不同。發展中國家和經濟欠發達地區舉辦奧運會的經濟收益,比發達國家和發達地區效果更加突出。巴塞羅那通過舉辦奧運會,按照當地人的說法,經濟發展比正常速度提前了20年。目前,巴塞羅那已成為歐洲第三大旅游度假勝地。魏紀中舉例說,1984年他到韓國時,街上見不到幾個歐美人,1986年他再到韓國,街上到處可見歐美人,而這種變化都是因為1988年韓國要舉辦漢城奧運會帶來的。美國猶他州的鹽湖城舉辦了2002年冬季奧運會,奧運會結束後,當地官員介紹說,來鹽湖城舉辦會議和辦展覽的客戶一直排到了2004年年底。鹽湖城、巴塞羅那舉辦奧運會帶來的經濟發展變化,比悉尼和亞特蘭大要明顯得多。
有關部門預計,2005年北京接待入境旅游者將達到361萬人次;2006年至2007年,年增長率為8%,2008年增長率為10%,接待人數為463萬人次;2009年至2010年與2008年持平。目前,北京旅游業通過促銷,計劃明年可以恢復到接待入境旅游者310萬的人數。根據目前北京旅游業測算,每來京10萬外國人就在北京消費1億美元,那麼到2005年北京外匯收入將達到37.2億美元,2008年這一數字將上昇到47億美元。
有關人士表示,天津作為2008年奧運會協辦城市,也是與北京距離最近的城市,其連帶旅游效應就能夠達到北京旅游人數的50%左右。而具備獨特的旅游景點是天津旅游業能否借此崛起的重要因素。本市一家旅行社管理人員表示,旅游業發達的城市通常需要具備兩方面的要素,一是可參觀景點的多少與價值性,二是購物功能的發達程度。二者之一出色即可帶動一個城市的發展,若能同時具備兩項優勢,旅游業在當地的收益則足以擔當支柱產業。他說,天津目前天然景觀不多,且距離市區很遠,而市區內具備參觀價值的景點也屈指可數,與購物區的距離又相對比較遠,這些在一定程度上都阻礙了天津的旅游業發展。
該人員認為,奧運場館及其配套設施的建成,不論從奧運聚焦效應還是從建築價值水平來看,都具有很高的參觀價值,必然帶動天津的旅游業發展,並且會將新的旅游人群鎖定在經濟、文化水平更高的人群,在一定程度上也可以帶動城市投資率的提高。此外,旅游人數的增加必然帶動購物結構的發展,而奧林匹克中心配套區的商業如果能定位於高端市場,成為北方國際化購物中心,那麼,對於本地投資者和來津旅游者都將是難得的契機。(肖沅)
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