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天津房地產市場正處於一個新周期的上行階段,今年上半年形勢大好。
房屋市場:購銷兩旺,供求總體基本平衡,結構正在調整之中,房價微動平穩。
土地市場:規范發育,交易市場化在推進,宏觀調控效應初顯,地價有所上昇。
☆天津房地產走勢預測
總體趨勢判斷:『三步走』戰略和小康社會宏偉藍圖,給我市房地產業發展提供了廣闊前景。
地產走勢:建設用地稀缺化程度會不斷提高,土地市場供求上購買者之間的競爭將逐漸加劇。
房產走勢:『十五』期末,天津商品房容量將達到1000萬平方米的規模,總體與現在上海相當。
近中期天津房地產市場各類物業走勢估計:
(一)大面積拆遷將形成房地產開發投資提昇和置業需求增加的雙重效應。
海河開發規劃控制范圍42平方公裡,中間涉及大量拆遷,還有城廂區100萬平方米拆遷的啟動,以及溫州城、西廣開、鳳凰城和嘉華國際城諸大片拆遷,再加上地鐵、輕軌和路橋的拆遷等,預計今後幾年拆遷量會保持在200-300萬平方米/年之間。拆遷是土地的重新配置,帶來了投資與需求的雙重效應:
1、置業增加:拆遷大片的居民戶多為中低收入者,受家庭收入約束,他們購置的房屋,大多是存量舊房,如私產房和置換公房、空置商品房及中低檔商品房,屬自下啟動的梯次消費。
2、投資提昇:中心城區控制性詳細規劃覆蓋率已達100%,土地級別較高,受地價和規劃約束,拆遷騰空的土地,基本上是開發公建、部分建設中高檔物業,屬資本、資源密集型的昇級開發。
3、效應重疊:由於拆遷所形成的物業之投資與需求價位相異,類別不同,檔次相去,從靜態看,市場時點供求結構可能會出現錯位,需引起重視。
(二)非住宅類物業開發,受海河綜合開發驅動會表現出供給集中的特征。
1、線性集中:沿河兩岸。海河綜合改造呈帶狀開發,其規劃概念設計的『3大段落』、『4個分區』、『6項主題』、『8個節點』、『10大工程』均沿岸展開,基本是近水樓臺,分布於兩岸。
2、地點集中:節點聚集。兩岸開發布局並非與河平行均勻展開,而是如葡萄串藤狀間隔分布在河旁,特別是『西沽?外環線』區間。這樣,物業供給在線性排列基礎上又表現出集中於幾片的特點。
3、時間集中:同步上市。海河開發按計劃在既定時間內完成,每個時間段都會有一定數量的物業集中上市。從一期啟動的關下運河、宮後文化、海河東路、南站廣場和水上世界看,周期頻率基本相同。
(三)級差地租杠杆加快了中高檔住宅大盤的離心趨向,外圍居住漸成長。
1、?地價杠杆規律?:由中心到外圍。土地開發利用史,在地球上大體都經歷了從良地到劣地的過程。哥倫布發現新大陸廣義上也應歸此。這是投資回報的級差地租在起作用,房地產開發概莫如外。
2、城郊將會出現越來越多的大型中高檔居住區。地價杠杆使然,1990年代中期國家最初的安居工程(後改經濟適用住房)均在外圍,後來新居住觀念與低地價的結合,使外圍盤子蛹化成中高檔居住區。
3、『非典』加大了居住的離心力量。最先發達起來的市民社會,從大城市病的反思中產生出回歸自然的居住理念,汽車輪子與低地價幫助人們實現了夢想。『非典』強化了離(市)心居住心理。
(四)中長期房地產總體價格平穩上昇,地價在先,各種房價因類別而異。
1、土地價格趨勢:城市化中土地邊際收益的提高與土地供給的無彈性相結合作用的結果,會推動城市地價持續上昇。地價高溫段常圍繞在CBD、商業中心和新興居住區等區位熱點,此外,預計中心區沿海河?塘沽走廊地帶的地價隨時間推移會不斷昇溫,最終形成一個略遜於核心區的地價中高溫價脈。
2、普通商品住宅價格:近期難起波瀾,中期微昇,長期會持續緩慢上昇。
3、中高檔商品住宅價格:上市增加集中,供給競爭會抑制價格上揚,近中期難以上行。
4、非住宅類物業價格:供給回昇周期在時點上慢於需求增長節奏,空置減少推動價格趨昇。
5、存量房屋價格:私產房交易價格近中期上昇態會保持,公房置換價格深受政策影響波動大。
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