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迫於地產業的金融困境和整頓後信托業的積極拓展,人們把二者緊密的聯系在一起並在業內和媒體中掀起地產信托的熱潮。但地產和信托的結合遠非一個『熱』字所概括的,也不是單純依靠優良項目和資金的結合。在操作層面上繼金信信托參股金地集團之後,日前天津信托又聯合天津順馳參股奧運項目,信托對地產的關注正在以一種特殊的方式表現出來。事實證明,地產企業要爭取信托新融資渠道也需要尋找特殊的合作方式。
天津信托入主地產項目
8月7日,天津奧林匹克中心配套區進行公開招標出讓,經過激烈競爭評委對4家優選出的投標單位綜合評分,天津融創奧城投資有限公司以17.515億元中標。這個天津融創奧城投資有限公司正是由順馳、天津信托和津報集團三家公司組成,而天津信托佔有該公司30%的股權。據了解,該配套區在自然條件、人文氛圍、區位價值等方面富於綜合優勢,開發前景為天津順馳和其他競爭地產企業非常看好。其土地總面積為690畝,規劃性質為居住和公建用地,定位於高級寫字樓和高檔公寓,進行低密度、高生態開發,一期工程將於今年下半年動工。
天津信托入主地產項目與地產信托本身看起來並沒有什麼直接關系,因為前者是信托公司自身的實業投資,而信托公司在運作地產信托產品過程中只是個委托理財人,其自身是不需要直接參與投資的。不過,天津信托這次舉動顯然不僅僅是衝著奧運項目的收益而來,因為天津信托與順馳已經建立起了緊密關系,並已經有地產信托產品的合作。借助奧運配套區這個項目,天津信托將再次與順馳聯手開發信托產品已經是既定的計劃。天津信托總經理李宗唐直言不諱指出,天津信托、順馳和津報集團的合作是一種強強聯合,天津信托參股有助於解決資金來源。
7月7日,天津信托正式發行資金規模為3000萬的順馳『藍調街區』集合式信托計劃,該計劃預計信托資金稅前年收益率3.8%,認購者委托天津信托參與天津順馳投資集團有限公司『藍調街區』項目建設,並分享穩定的信托收益。順馳『藍調街區』集合信托是天津市第一個以房地產項目為指定項目的信托產品,也是順馳與天津信托在信托產品上的首次合作。據悉,由於委托期限為1年而且投資收益較高,正式發行後這個項目銷售很火爆。順馳與天津信托的合作並沒有停留在項目合作上,幾乎與此同時,順馳抓住了天津信托擴張資金規模的機會,向天津信托入資參股5%,成為天津信托的股東之一。及至奧運配套項目的中標,順馳與天津信托實際上已經形成互相參股的非常親密關系。這種親密關系預示著順馳將有更大的機會獲得下一個信托計劃的可能性。
121後新變化
就地產信托而言天津信托與順馳的合作可以說是已經超越單純信托產品合作。這在整個地產信托領域並不算是特例,此前還有金信信托入股金地集團的消息。7月1日,金地集團(600383)發出公告稱,公司境外法人股股東深圳控股有限公司已於2003年6月27日分別與金信信托投資股份有限公司、通和投資控股有限公司簽訂了《股份轉讓協議》。本次轉讓完成後,金信信托和金信信托的第一大股東通和控股將分別成為該公司第二和第四大股東。金信信托內部人士曾透露,收購金地集團是公司領導層進軍全國地產信托市場的一個策略,今後肯定會有更大的動作。
據了解,自去年完成核准登記以後,金信信托已經推出12只信托產品,其中有5只是針對房地產投資。統計這5只信托產品,金信信托已經為房地產項目而募集的資金達到了3.9億元。金地集團是知名的房地產企業,在全國都有相關的業務網點,通過一個這麼好的平臺,金信信托的地產信托產品能夠比較快速有效地在全國市場打開。金信證券研究所楊興君指出,『收購主營房地產開發與經營的金地集團股權是金信信托將房地產信托業務鋪向全國的先期動作。』很明顯,金信信托成為金地集團的股東之後,一方面可以通過金地集團旗下房地產項目拓展房地產信托業務以達到雄霸地產信托市場的目的;另一方面,金地集團在改善資金通路後,其項目的收益自然少不了作為股東的金信信托的份。
金信信托的動作與天津信托基本上是類似的。天津順馳投資集團董事長孫宏斌在接受記者采訪時表示,今後在與天津信托合作上地產信托計劃會更多一些,而奧運這個項目是比較特殊的一個項目,一般來說信托公司不願直接投資。孫宏斌還透露,在奧運配套項目上天津信托給順馳最大的支持是一開始。在順馳還沒有獲得相關聯土地證和各種審批手續時銀行不可能給奧運項目貸款,順馳需要信托的支持。顯然,孫宏斌所說的支持就是地產信托計劃,而支持的主要方向也就是土地出讓金,即人們通常所說的『過橋費』。據悉,天津信托已經有這樣的計劃,這個信托計劃的資金規模可能要達到2億。除此之外,有消息稱順馳計劃今後在北京投標一個規模比較大的地塊時,可能會與天津信托一塊來做。
政府色彩與關聯交易
在121後大量的地產公司寄希望於信托解決融資問題,各媒體都有地產企業在信托公司門口排隊的消息,但信托公司在選擇上似乎更傾向於互相參股的關聯交易合作,它已經成為地產信托發展的新模式。有業內專家分析地產信托狀況時指出,總結目前發行的地產信托計劃來看,集中體現兩個特點,一是政府色彩濃厚;二是關聯交易居多。據了解,2003年第二季度共有30家信托公司發行了54個集合資金信托品種?計劃總募集金額35億元,其中房產16個。
在所有地產相關信托產品中相當部分是屬於地方市政建設,典型者如北國投的CBD信托計劃,愛建信托的隧道項目信托計劃。住宅或者寫字樓類的信托計劃則多半是屬於關聯交易。深國投的水榭花都是其自身下屬房地產企業的項目,金信的12只信托產品中,除公益信托和北京新奧特科技大廈信托外,其餘10只信托資金的使用人是金信信托本身或金信信托關聯公司,有金信信托的股東和金信信托子公司。廣廈金華時代廣場、時代花園項目資金使用方為金信信托間接股東,金信電力股權收購貸款資金信托資金使用方為金信信托兩大股東子公司。此外,重慶國投的景龍公寓項目以及中煤信托的車公莊項目也都能隱約看見關聯交易的影子。
信托公司搞政府工程自不必說,因為信托公司都是國營企業,各地政府是這些信托公司的大股東。信托公司在第五次整頓時也基本是各省保留一家,並不是按照市場化『誰行誰上』的規則進行。至於信托公司發行地產信托時搞關聯交易也可以解決兩個問題。首先,信托公司要考慮規避風險,目前房地產的評估工作還沒有嚴格的規則,雖然信托公司只是受托人,但冒險涉入地產項目將令信托公司承受巨大的信譽風險,這是剛剛經歷完整頓的信托公司難以接受的。其次,信托公司目前正在面臨增資擴股和增加收入的難題。據統計,在一年多的時間中,重新獲准登記的50多家信托公司,總共發行的集合資金信托產品接近100只,而募集的信托資金大約在100多億左右,按照目前收取0.5%管理費和1%信托報酬,50家信托公司在集合資金信托產品上的收益僅區區1.5億元。信托公司參股地產企業本身將可以帶來額外分紅,拓寬贏利渠道。
關聯交易是一舉兩得,可是風險也是令人擔懮的。《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《信托投資公司管理辦法》構成了目前信托公司開展信托業務的法規框架?在這些法律法規中沒有一項明確禁止信托公司進行關聯交易的條文。但也許是看到了信托公司在辦理信托業務時發生關聯交易潛在的利害問題?為規范信托投資公司關聯交易行為?去年12月3日中國人民銀行擬定了《信托投資公司關聯交易行為指引?討論稿 》。
到底哪些行為屬於關聯交易?討論稿認為下列4種情形為關聯交易:信托投資公司以其信托財產與其關系人發生的交易、信托投資公司以固有財產與其管理的信托財產發生的交易、信托投資公司以其不同信托賬戶下的信托財產進行的交易以及信托投資公司管理的信托財產與其作為代理人所管理的財產發生的交易。關於關聯交易的界定仍在爭論,目前很多地產信托業在有意無意地打擦邊球。關於信托關聯交易的界定仍然有爭論,目前很多地產信托也在有意無意地打擦邊球。央行在討論稿中明確指出,信托投資公司在辦理信托業務發生關聯交易時,應遵循為受益人的最大利益處理信托事務的原則,恪盡職守、履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。
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