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近期,被房地產業關注已久的央行(銀發[2003]121號)通知出臺,房貸門檻提高,在房地產界引發強烈反響。由於中國並沒有完全開放房地產金融市場,除銀行信貸之外沒有更多的金融工具,這將導致房地產融資體制中融資渠道狹窄。房地產商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。
融資渠道單一是我國房地產金融市場的現狀
嘉信永安財務諮詢公司總經理陳江介紹,在國外,房地產金融市場十分發達,房地產企業可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發行債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資。一方面融資渠道多樣;另一方面,社會金融風險較低。對於我國房地產企業來說,資本市場的供給不足是暫時的,是由於我國金融改革滯後導致的制度上的供給問題,會隨著金融市場的逐步開放,得到解決。
由於目前股市低迷、房地產企業上市需經嚴格審批,而房地產開發又是資金密集型、管理密集型的投資行為,周期長、風險高,房地產企業上市融資的規模和時機受到限制,短期內從證券市場融資的願望難以實現。
《信托法》的出臺,標志著自1998年啟動的我國金融信托業第五次整頓已近尾聲。在《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》先後實施後,信托業的法律地位、生存空間已被重新廓定,許多有實力的信托公司積極參與了房地產投資經營活動,推出了許多成功的房地產信托產品,融資額近30億元,為房地產融資拓展了新的渠道。僅今年已有十多個房地產信托項目推出。
清華大學繼續教育學院金融培訓中心主任秦寶波認為,央行《通知》的公布,正是信托公司開展房地產信托業務的大好時機;同時,信托業務的進一步介入,也為房地產企業融資帶來了希望。
我國房地產信托業務的幾種模式
據不完全統計,從2002年7月至2003年6月信托業就推出集合資金信托品種59個,而這其中涉及房地產信托的產品就多達24個。
據清華大學繼續教育學院金融培訓中心主任秦寶波介紹,在這二十幾個房地產信托項目中基本采取四種模式進行開發運作:直接對房地產項目進行投資、直接給房地產商貸款、對成熟房地產物業進行處置、土地開發整理。這四種模式基本涵蓋了房地產開發的各個階段,具有代表性、針對性和可操作性,是目前我國房地產信托業務的主要方向。信托公司和房地產企業可以根據項目的特點和自身的情況,並結合開發房地產信托項目的這四種模式,客觀地對房地產項目進行評估,制定可行的信托融資計劃。
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