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案由:申請人某業主與被申請人某房地產公司商品房買賣合同糾紛,根據雙方的仲裁條款的約定,申請人向某市仲裁委員會申請仲裁,要求被申請人承擔逾期未能使申請人取得產權證書的違約賠償責任。該仲裁委員會受理了這份申請。但是,在開庭之前,申請人收到被申請人提出的管轄異議申請,被申請人提出管轄異議的理由是:『仲裁申請人某業主認為我公司逾期辦理房屋產權證,要求給付違約金。由於在仲裁申請人與我公司訂立的《某某市商品房買賣合同》中雙方沒有相關的約定,因此仲裁申請人的請求不屬於雙方的約定事項』。那麼,這份買賣合同的仲裁條款是不是有效,該仲裁委員會受理這份申請有問題嗎?有關律師針對這個案件進行分析。
明揚律師事務所楊仲凱律師:
仲裁沒有地域和級別管轄
《仲裁法》第4條:『當事人采用仲裁方式解決糾紛,應當雙方自願』。《仲裁法》第6條規定:『仲裁委員會應當由當事人協議選定。仲裁不實行級別管轄和地域管轄』。可見,仲裁這種解決紛爭的方式是基於雙方的約定而並非『管轄』。管轄是各級人民法院或同級人民法院之間受理民事案件的分工與權限的問題,而管轄異議當事人是針對人民法院受理了其不具有管轄權的案件的異議。該仲裁委員會受理了這個案件,不存在所謂的『管轄』問題,如果有問題也是一個主管的問題而並非管轄的問題。誠然,被申請人並沒有認為雙方沒有約定仲裁的協議,而是認為『仲裁申請人的請求不屬於雙方的約定事項』。但是無論如何,這不是一個管轄的問題。
雙方就此問題有仲裁約定
被申請人其實是混淆了這樣的一個概念,關於權屬證書的取得以及變更登記的約定不明確並不等於雙方的仲裁約定不明確或者沒有約定!被申請人提出管轄異議的理由是:『仲裁申請人某業主認為我公司逾期辦理房屋產權證,要求給付違約金。由於在仲裁申請人與我公司訂立的《某某市商品房買賣合同》中雙方沒有相關的約定,因此仲裁申請人的請求不屬於雙方的約定事項』。(這裡還要明確被申請人的理由中有兩個誤解:1、申請人的仲裁請求是賠償金而並非違約金,只不過賠償金是基於違約責任的賠償金;2、申請人並不是追究被申請人『逾期辦理房屋產權證』的責任,而是追究其不能如期協助申請人取得產權證的責任。)根據雙方合同的第17條和第12條的約定來看,被申請人的『管轄異議』是不能成立的。
合同的仲裁條款清楚明確
買受人(申請人)房屋產權證的取得是重要合同內容:雙方合同的第17條規定:『本合同在履行中發生爭議,由甲乙雙方協商解決。協商不成時,由某某仲裁委員會仲裁』。從這個條款來看,雙方選定了仲裁這種解決糾紛的方式同時選定了具體的仲裁委員會,仲裁的約定明確有效,但是問題的焦點是關於房屋產權證書的取得是不是這個房屋買賣合同的內容,關於房屋產權證的取得的不能的爭議是不是屬於『本合同履行中的爭議』。答案是肯定的。眾所周知,根據《房地產管理法》的規定,房屋是一種不動產,而不動產買賣合同的所有權的轉讓是要以登記過戶為惟一標志的,而房屋產權證是不動產的惟一權利憑證。而又根據《城市房屋權屬登記辦法》等規定,買受人獲得產權證的一個重要的前提是出賣人進行完畢初始登記。也就是說,協助買受人辦理產權證是出賣人的重要的一項合同義務。如果其不履行這種義務,合同實際上沒有履行完畢。這當然是在合同履行中的出賣人(被申請人)的義務。不動產的買賣不僅包括物的交付,而且還包括證件的交付,產權證當然是由行政機關頒發,但是,被申請人的協助義務不能完成,合同就是還在履行的停滯狀態中。
如何理解『本合同在履行中發生爭議』
房屋產權證的取得是合同履行完畢的一個標志,被申請人沒有完成協助義務(《商品房銷售管理辦法》第34條、《城市房地產開發經營管理條例》第33條都有規定),買賣合同當然是在履行中,爭議也當然是履行中的爭議。『本合同履行中的爭議』是非常准確不存在疑義的一個陳述句,高度概括而又清楚明白,只要是合同履行中的爭議,就是雙方約定可以到仲裁機關解決的爭議。
關於房屋產權證的取得和辦理也有約定
辦理取得房屋產權證是產權登記的一個步驟:雙方的《某某市商品房買賣合同》第12條就這個問題有約定。應該充分注意這一條款的標題:『關於產權登記的約定』。那麼,什麼是產權登記的約定?《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條明確規定:『房屋權屬登記依以下程序進行:(一)、受理登記申請(二)、權屬審核(三)、公告(四)、核准登記,頒發房屋權屬證書』。可見,取得房屋產權證書是產權登記的一個必不可少的步驟,雙方在合同的第12條明確約定了『關於產權登記的約定』,連產權登記都約定了,是不可能沒有產權證書的頒發取得這個步驟的約定的。
關於產權登記的約定不甚明確:合同的第12條只約定了『商品房竣工驗收合格後,甲方(出賣人,本案為被申請人)須在一個月內到房屋所有權登記機關辦理新建初始登記』,但是,本條沒有約定買受人的辦理變更登記的時間,也沒有約定出賣人的辦理產權證的協助義務不能完成要承擔的違約金或者賠償的計算方法。好在,這些都有法律規定,最新的司法解釋正是解決了這個問題。
總之,關於權屬證書的取得以及變更登記的約定不明確並不等於雙方的仲裁約定不明確或者沒有約定!
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