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自從去年以來,北京房地產市場出現了一股底商投資的熱潮。今年熱度更加昇溫,一些房地產項目本來預計中最後推出的底商被大量提前面市,甚至有一些項目把本來不是底商的產品改成了底商。一時之間,眾『商』漸欲迷人眼。
商鋪市場供需兩旺
今年上半年國外的一些著名品牌店對京城商業物業的需求十分搶眼。德國第一家居超市歐倍德落戶海淀,英國百安居也選址海淀區,法國的樂華梅蘭也正悄然遍布京城。在超市方面,美國的沃爾瑪、法國的歐尚已經或正在積極准備開業,迪亞折扣店等目前正處於報批和選址階段。此外,一些國內商業企業也不甘示弱,物美綜合超市、超市發便利店等企業的拓展也在進行之中。
為適應市場需求,今年京城商業的供應量也在不斷增加,如世紀金源SHOPPINGMAIL、中關村西區、建外SOHO、昆泰國際中心步行商業街等。另外,北京財富中心、國貿三期、大連萬達也有大量商業設施。這些新商業設施的湧現,將進一步豐富北京零售業市場,為商家提供更廣闊的選擇空間。
商鋪投資地段為首
據權威人士保守估計,在底商購買者中投資客戶佔了40%至60%,在一片『投資商業,穩定回報』的喊聲之中,在大家都在驚嘆房地產業迎來了『商業時代』的時候,似乎沒有人會在意這些底商將來該如何經營,依靠什麼來經營,商業的經營以何為本的問題。當初現代城底商落成之後,各商家都一致看好其臨長安街一側的商鋪,但令眾人大跌眼鏡的是,現代城底商面向內部的一側底商經營狀況要明顯好於長安街一側的『黃金地段』。業內人士後來分析並得出了商鋪經營成功的第一要素———即只有足夠的人流纔能產生足夠的商業需求,而長安街主要以車流為主,這也正是許多世界知名的商業街被闢為步行街的原因。
亞運村地區的商業現在已較為成熟,其商業業態主要分布在安立路與慧忠路所形成的十字區域,且從規模上看,慧忠路上的商業要較安立路規模更大、經營狀況也更好。這也成為了形成商業區的第二要素———除了主商業街外,最好還有另一條輔街與之相呼應,當然如果像東單和王府井這樣的雙街並存就更好了,也就是說商業街不僅要有『街』,還要形成『區』。輔街的存在使得商業區存在厚度,使得逛商業街更加有層次,最重要的是在輔街與主街所形成的區域內能夠容納更多的人流。而現在許多項目的底商陷入了以為僅僅依靠門前的車水馬龍就可以產生商機的誤區。
商鋪供應隨行就市
目前商鋪需求的區域主要集中在人流量大,交通方便的住宅區、商務區以及附近商業氛圍較成熟的地段,比如CBD、亞運村、中關村、朝外大街等。其中朝外大街是北京最早發展成長的區域商業中心,有著700多年的商街繁榮歷史。目前,朝外大街每天承載30萬人往來,10萬人步行,如此大的人流形成了朝外商圈巨大的消費潛力和推動力。商業旺地的形成在於客戶對區域商業前景的預期,目前朝外大街已形成了豐聯廣場、藍島大廈、華普超市、旺市百利超市、百腦匯等全業態國際商業區。憑借良好的商業氛圍,朝外大街的昆泰國際中心底商朝外中環熱賣50天,以均價3萬餘元的價格創下了兩個銷售3億元的業績,另外,其單價超過5萬元、總價超過1400萬元的鋪王,更是提昇了朝外大街的商業價值。
業內人士分析,在需求方面,北京零售業市場目前呈現出兩種趨勢。在商業類型方面,商業經營者對餐飲和服裝類商鋪物業的需求不斷攀昇,而對娛樂商業物業的需求量較小,這主要是因為本市娛樂市場的開放力度不夠。從商業物業的需求主體看,中小投資者異軍突起,由此帶動了小型商鋪需求量的增加。據了解,近期將有一批小面積商鋪面市,比如昆泰國際中心商業二期內部步行商業街將於近期推出80餘個面積在20平方米左右的產權式小商鋪。
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