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在房地產投資總體構成中,商業房地產(商鋪)所佔份額歷來不太大。但是,近兩年來,商鋪投資卻呈現出一股漸趨放大的熱潮,商鋪開發、銷售和租賃情況一片紅火。
價格高攀
北京朝外大街的昆泰國際中心不久前舉辦了商鋪競拍,該項目最好的一塊鋪面單價達每平方米5.4萬元,成交價達1425萬元。這是近期北京東部地區單價最高的商鋪。據昆泰國際中心經營部有關人士介紹,該項目7000平方米的環繞式步行街商鋪,不到兩個月時間就已經全部賣完了,總認購額2.7億元,平均售價每平方米3.1萬元,其中首層均價則在每平方米4.5萬元-5萬元。
在北京西部,北京萬柳新興房地產開發有限公司總經理林澗的『左岸工社』做得很另類,但真正令他喜出望外的卻是商鋪。去年12月14日,左岸工社拍賣商鋪,105平方米賣出了668萬元,即每平方米達到6.36萬元,而林澗自己的期望值是達到每平方米3萬元就很滿意了。上個月,他把左岸工社南側一排平房裝修了一下,還沒正式開賣,3000平方米的商鋪就全部認購一空。『名稱?我們還沒起好呢,就叫左岸街區吧。』林澗對記者說。
不過,林澗再另類,也不是北京拍賣商鋪的第一人,『頭功』又被潘石屹搶了去。去年12月7日,建外SOHO以出售產權的形式首次公開拍賣商鋪,363平方米拍出1070萬元,每平方米約2.95萬元。據介紹,建外SOHO總面積達8萬平方米的商鋪,已售出70%以上,成交價約為每平方米2.8萬-3萬元。據SOHO中國有限公司有關人士透露,建外SOHO商鋪將會在今年9月開始對外出租,目前『意向認租情況相當好。』
在北京,中關村科貿中心創下的商鋪售價紀錄至今無人可破。中關村科貿中心商鋪開盤當天正下著大雨,但仍有300多人冒雨前來搶購,按使用面積計算,售價最高達每平方米9.5萬元,短短幾天,該項目的商鋪就有5個億落入開發商口袋。
近兩年來,北京市作為項目一部分的商鋪價格居高不下。現代城2萬平方米商鋪面積售價為每平方米2-2.3萬元,怡景園老番街8000平方米商鋪售價每平方米2.2萬(二層)-3.2萬元(首層),藍籌名座1萬多平方米售價為每平方米1.6-2萬元,東方銀座4萬平方米商鋪售價可能高達每平方米3萬元以上,元嘉國際公寓3000平方米商鋪每平方米售價3萬元,藍堡2000平方米商鋪每平方米售價為1.8萬(二層)-2.8萬元(首層)。總體來看,商鋪售價一般要高出項目售價30%以上,多數在50%以上,高者更是翻一倍或近2倍。
回報可觀
一位在北京建外SOHO買了300多平方米商鋪的先生告訴記者,他的商鋪每平方米租個400美元估計沒什麼問題,這樣七八年就收回了投資。據介紹,全部建成以後的建外SO鄄HO,每天將有5萬人在這裡居住、辦公、逛街、游樂。16條步行商業小街,300個沿街店鋪,20個雙層花園,既時尚熱鬧又相對獨立。潘石屹稱,他的建外SOHO商鋪將形成比上海新天地更大的商業街區,新天地很大程度上改變了上海大都市的面貌和許多上海人的生活,而建外SOHO的出現,也同樣會改變許多北京人的生活。SOHO中國有限公司有關人士還介紹說,現代城商鋪早就全部租出去了,經營情況非常好,『你去逛一逛就清楚了。』
商鋪回報的良好前景吸引了大批投資者。這也就是為什麼會有數百人冒雨排著長隊來搶購中關村科貿中心的商鋪。從事外貿生意的肖先生對記者說,他一直非常關注中關村科貿中心的商鋪,可是由於被公司外派出國,沒能買上。後來有一位投資者想向他轉讓一個已交了定金的商鋪,『但他明顯是個投機商,要價也太黑了,所以我寧願不要。這個項目的商鋪抬這麼高,投機家肯定不會少。』
據業內專家分析,在商鋪投資者中,50%是自己經營,35%-40%用於出租,還有10%左右是投機商。『好的項目,有的商鋪投機家轉手賺個二三十萬元根本不算什麼。』
民間投資者的踴躍更刺激著開發商之於商業地產的投資動力。最具代表性的便是世紀城的金源時代購物中心。這個計劃於2004年開業的shoppingmall,規劃總建築面積為68萬平米,投資38億元,分兩期建設,其中一期工程為51.2萬平米,包括了百貨、超市、建材、家居、汽車、專賣店、健身、KTV、餐飲、電影院、溜冰場等種類繁多的服務項目,規劃之大為中國地產業又創造了一個世界第一。
寫字樓底下是不是都得做商鋪,業內專家一直存有較大爭議,但近兩年商鋪投資收益的良好回報,使得眾多寫字樓紛紛迎頭趕上。如北京的長遠天地、財智中心、優士閣等寫字樓等也已先後推出底層商鋪,珠江帝景、珠江羅馬嘉園等住宅項目也准備向市場推出大面積的底商。
據悉,北京目前商業地產存量約為160多萬平方米,其中百貨業27.9萬平方米,購物中心66.1萬平方米,外資超市33.2萬平方米,甲級寫字樓底層商鋪36.7萬平方米。2002年至今在建項目71萬平方米,擬建項目320萬平方米。從中可以看出,多少開發商對商業地產趨之若騖。
大潮洶湧
商鋪投資熱,已在全國逐步鋪開。
上海的商鋪熱從幾個紮堆兒舉行的商業地產展示會也可略見一斑。去年7月25日至28日,上海市商業展覽辦公室和上海市商業網點管理辦公室聯合舉辦了首屆上海商業房產展示交易會,參觀人員不亞於住宅展示交易會;一個月後8月29日在上海展覽中心舉行的上海零售業博覽會,也新增了商用房產及商鋪展覽會;今年初,又舉行了『2003年上海黃浦商業房產展示交易會』,參展項目200多個,總建築面積達60多萬平方米。
上海業內專家說,上海商鋪熱得有道理。南京路、淮海路和上海豫園的底層商鋪,每平方米的年租金大多已超過1.5萬元,多者高達2萬元甚至更高。如南京路去年5月1日開業的上海聖德娜購物中心,底層商鋪年租金每平方米已超過1.8萬元,其售價則達每平方米7.8萬元。南京東路置地廣場商廈內的臨街鋪面,曾有港商出資154萬美元以每平方米2.2美元的天價求購,亦未能如願。據了解,上海商鋪的投資收益率遠高於住宅和寫字樓,達10%-14%,而住宅投資收益率一般為5%-8%。
在民間資本十分雄厚的浙江,商鋪更是熱得燙手,各種商鋪拍賣會屢創高價。杭州市清河坊2000年以來舉行了多次商鋪拍賣,成交價少則每平方米1.8萬元,多則高達到每平方米近4萬元,2001年10月,一個157.27平方米的商鋪,拍出了620萬元的高價。今年1月在杭州的一次商鋪拍賣,起價達每平方米3萬多元。富陽市的地價每平方米不過20餘萬元,其商鋪價格則達到每平方米5000-6000元。但是,由於擔心杭州房價出現『泡沫』,今年以來,杭州商鋪拍賣開始降溫,成交價也不再發?。
在廣州,去年下半年以來,商鋪租售價格扶搖直上。山海城商鋪、逸彩翠園小區商鋪、洛溪新城商鋪和保利世紀綠洲臨街商鋪均創下同期商鋪租售的高位紀錄,綠洲臨街商鋪20天就被搶購完了。而北京華聯、萬佳超市、上海世紀華聯以及國美、蘇寧等商業巨頭紛紛在廣州大肆圈地擴張。商鋪租金也隨之水漲船高。廣州老城區專業市場租金一般為每平方米300-900元,而商業區的商鋪底層商鋪租金則高達每平方米1000-3000元。天河北商鋪售價達每平方米大多在4-5萬元,而下九路的名匯廣場首層商鋪和一德路山海城商鋪售價則分別創下每平方米12.3萬元和15萬元的紀錄。與此相關,二手商鋪需求和轉讓量也迅猛增長,有些從事二手商鋪交易的公司業務量成倍增加。
成都去年10月的一次商鋪展示洽談會吸引了數十位國內外投資商。今年3月,該市的一個商鋪剛推出,僅溫州投資者就來了30多位。成都的商鋪多以小面積最為走俏,其中以50平方米的鋪位最佳。在南京,商業中心街區也興起了一股『商鋪熱』,包括南京萬達置業廣場、典雅居流行青年購物廣場、鎮江紫金流行廣場、蕪湖新時代商業街在內眾的多商鋪相繼出現。
據統計,2002年我國商業地產投資額比上年增長11.8%。北京一位物業投資分析師說,商鋪投資熱反映了中國民間投資的活躍,而民間投資熱力的集中發散則是拉動中國經濟增長的內在力量。人們想知道,這股商鋪投資熱潮能持續多久?
高處危言
大連的商鋪投資熱在了許多城市的前面,但警惕的信息也很快傳來。
6月27日,大連市舉辦了一個夏季房展會,其中最引人注目的是該市兩個正在全面改造的『天津街』和『西安路』商圈建設項目,在建和擬建總面積超過大連歷史上所有商業店鋪面積總和。
始於2000年11月大連天津街和西安路改造吸引了眾多開發商,有的項目商業(商鋪)面積達8萬平方米,售價則達每平方米2-10萬元。一個商鋪尚未建成,就傳出了售價每平方米16.8萬元的天價。據調查機構不完全統計,天津街商圈、青泥窪商圈以及西安路商圈的商業項目總規模達160多萬平米,在建和待建的商業地產項目共有30多個。而這幾個商圈的傳導效應很快波及全市。根據該市商業網點辦的一項調查,截至到2002年底,大連共有41個商業項目,總建築面積為174萬平方米,其中商業面積101萬平方米。而截至2003年5月,在建和擬建商業面積為174萬平方米。
大連有這麼大的消化能力嗎?2003年2月,大連市商品流通工作會議透露的數字,目前全市5000平方米以上的商業設施建築面積為450萬平方米,全市人均商業面積1平方米。而僅今年半年,大連的商業面積就超過城市歷史上商業面積之和,如此集中的商業建設規模令專家和部分後來的投資者開始擔懮。
不過,大連市政府也意識到了商業投資過於集中的後果的嚴重性。今年5月召開的大連市委常委會針對商業設施投資建設過熱、業態雷同、重復建設的現象,要進一步加強規劃和項目審批上的宏觀調控力度。根據市委的意見,市有關部門正在研究制定《大連城區網點布局規劃意見》,提出要嚴格控制城市中心區域的商業網點建設,鼓勵周邊項目建設,並強調,超過2000平米的商業設施必須舉行聽證會通過審批後纔能建設。
大連市對商業投資的調控也許有點滯後,並不算太晚。但大連市商業(商鋪)投資可以給其他城市一點警示:必須未雨綢繆,規劃先行。而對於開發商和投資者來說,做項目必須要有前瞻性,要看到全局(一個區域乃至一個城市),任何時候都不可盲目跟風,否則投資失誤帶來的後果可能就是數以千萬元的虧損。
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