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從1998年10月經濟適用房在北京亮相以來,迄今已近5年的時間。通過經濟適用房,政府成功地將北京房價高昂的頭給『摁』了下去。從2001年開始,經濟適用房建設的主要目標轉到了為危房改造服務。今年更是經濟適用房最風光的年份:不僅新開盤項目在京城四面開花,市場銷售也是異常火爆。
亮相
1998年10月29日,以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經濟適用住房項目在北京市房地產交易中心集中展示,拉開了經濟適用房在北京大規模開發的序幕。此時正值政府取消集團購買,推行個人購房的開始年份,也可以說是北京房地產行業市場化的開始年份。
經濟適用房亮相伊始,就承擔了政府打壓高房價的重任。當時的有關負責人曾指出:一個城市的建設,住宅建設會佔到60%至70%的比重,北京的房價高是眾所周知的,政府如何調控?我們強調政府要組織住房建設,要介入到住宅建設領域中,政府要通過經濟適用房來建立新的住房供應體系。我們組織大批經濟適用房的目的在於,以供應來穩定市場價格,同時以成本核定來控制開發商的成本,就是要讓老百姓得到買得起的好房子。
經過市場短暫的觀望後,經濟適用房的低價優勢開始顯現出來。今日家園在1999年的5次房展會上都奪得認購和銷售冠軍;天鴻集團開發建設的回龍觀文化居住區的排號訂房人數最高達到一萬多戶,而且從1999年一直『旺』到現在。
開始,不少人對經濟適用房的品質有些擔心。隨著一期的經濟適用房陸續竣工,人們發現,這些經濟適用房不僅品質不低,各自還有出彩的地方,成了房地產市場的明星樓盤。天通苑未建住宅,2萬多平方米的大型歐式中庭花園和綠地就先期建成,這樣的住宅區很難讓人與每建築平方米只有2650元的經濟適用房聯系起來。回龍觀率先在住宅區建設中從規劃設計到施工及物業管理全部實行招投標,而且小區的戶型有100多種,供購房者挑選。
限購
根據北京市統計局的統計,從1998年經濟適用房亮相以來,北京的房價是逐年下降,平均房價已經從1998年的6327元/平方米降到了今年的4000元/平方米左右。經濟適用房對打壓北京房價可謂是功不可沒。
與此同時,當初為吸引人們購買而形成的經濟適用房的一些弊端也開始顯現出來。如戶型過大;購買無限制,有北京戶口就能買,很多房子被本該有能力購買商品房的人買去了,而且一買就是好幾套等等。
2001年是北京市危舊房改造『五年計劃』的第一年,據了解,北京市8個城近郊區有危舊房755萬平方米,其中危房303萬平方米,需要成片拆除164片,涉及居住房屋面積934萬平方米,動遷居民34.7萬戶。
當時的北京市副市長汪光燾說,2001年開始,北京市將與經濟適用住宅建設相結合,多渠道、多途徑、多方式地加快城市危舊房改造,重點解決對經濟適用房購買對象的認定,使經濟適用住宅真正面對城市中低收入的住宅困難戶。
問題是,當時回龍觀的排號訂房人數是一萬多戶,天通苑是8000多戶,拆遷戶和中低收入的住房困難戶購買經濟適用房反而不容易。
於是,市建委和國土房管局頒布了《北京市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的暫行規定》,對經濟適用房購買對象作出明確規定:申請購買經濟適用房的本市城鎮居民須是無房戶和現住房面積未達到本市規定的住房補貼面積標准的未達標戶。在2001年底前,家庭年收入在6萬元(含)以下的北京市城鎮居民纔能購買經濟適用房,但是,夫婦雙方都是機關工作人員或教師的家庭以及市政府批准的重點工程中的拆遷戶和政府組織實施的危舊房改造項目區異地安置的居民家庭不需核定家庭收入,憑證明就可購買經濟適用房。
但由於目前的收入體系並不透明,社會信用制度也並未建立起來,開發商更是無所謂,反正賣給誰都是賣,所以經濟適用房銷售中對購買人控制不嚴的問題一直沒有徹底解決。
排號
每逢新的經濟適用房放號之日,我們總能看到十分壯觀的排號長隊,大批購房人連夜排隊或僱人排隊,只為如願買到一套住房。雖然今年推出的經濟適用房的數量越來越多,但排號現象卻有增無減。
其實,經濟適用房的排號現象由來已久:1998年,回龍觀文化居住區認購時,讓人們第一次領略了數百人排隊購房的場景。當時有媒體稱此為『個體消費出現井噴行情!』從那時起,回龍觀和天通苑這兩個大型經濟適用房居住區始終未擺脫供不應求的局面,每年都有數千戶居民搬入新居,同時,每年也有近萬人在排隊等候。
去年,城東的經濟適用房翠城放號之時,數百人連夜排隊。長長的購房人群使道路交通受堵。一些人毫不諱言,自己是被人花錢僱來排隊的。經濟適用房排號的隊伍中究竟有多少這樣的『替身』,相信無人能夠說清。
今年初,位於石景山的翠谷玉景放號,購房人竟然提前3天排隊,又恰逢天氣突變,開發商為照顧購房人,不得已臨時決定提前放號。
非典流行後期,經濟適用房朝陽新城放號,為避免人群大量聚集,開發商首創網上排號,但每秒鍾的網絡點擊竟超過上千人次,最終造成網絡堵塞。
造成經濟適用房排號的最主要原因是供求關系失衡。近年來,北京每年經濟適用房的開復工總量維持在200萬平方米左右,每年的上市發售量僅在幾十萬平方米之間徘徊,而北京近幾年每年危改拆遷戶達7萬戶左右,另有市政改造的拆遷戶約數萬戶,僅這批拆遷戶便需房源數百萬平方米。再加上大量的中低收入家庭逐步進入購房行列,致使供給和需求的矛盾更加尖銳。
同時,由於政府限價,為求得利潤最大化,許多經濟適用房還是願意采用『不論樓層、朝向一律一口價』的傳統做法,先到先得,當然只有靠排號來解決。
放量
經濟適用房供不應求現象已經被政府所重視。據了解,今年北京新開工的經濟適用房項目將達到24個,新開工面積約為300萬平方米,竣工面積200萬平方米,成為繼1999年之後,又一個經濟適用房集中放量的年份。
同時,今年的經濟適用住房項目分布一改往年『北多南少』的狀況,城西城南的項目遠遠多於城北城東。例如,新開工的經濟適用房中,有7個集中在南城,它們是世紀風景、岳各莊新村、大紅門西路項目、豐體時代花園、宣祥花園、三環新城、樂城。已經建設的西紅門瑞海新城等項目也都在南城。
從目前的情況看,除了城北的回龍觀、天通苑兩個傳統的『巨無霸』項目外,經濟適用房項目分布最多的是朝陽區,共有青年路小區、翠城、朝陽新城、富華家園等10多個項目,佔到項目總量的30%左右;其次是豐臺區,有三環新城、建欣苑、頂秀欣園、豐益花園等10個左右的項目?佔到項目總量的近25%。在分布上呈現出向東——朝陽區、向南——豐臺區的發展態勢。
另一方面,相比回龍觀等位置較為偏遠的北京市最早的一批經濟適用房,新開發項目絕大多數分布在三環以外,並多半在地鐵、輕軌、環路和快速路等交通主乾道的沿線,如:晉元莊距西五環路僅100米,位於地鐵八角站沿線;雙惠小區北距京通快速路300米,位於輕軌八通線沿線;三環新城位於西南三環豐益橋附近;翠谷玉景位於石景山玉泉路十字路口北邊,距一線地鐵也很近;而離市中心最近的樂城家園位於白紙坊橋附近,居二環路與三環路之間。都充分地照顧到購房客戶的出行便利。
從長安新城、翠谷玉景以及新近亮相的三環新城的認購情況看,城南城西的經濟適用住房很受北京人歡迎。業內人士分析認為,三大原因賣火了城西城南的經濟適用房:其一、城北經濟適用住房項目放量相對減少,回龍觀文化居住區、天通苑後期可賣的房子少了;其二、今年城南城西新開的經濟適用住房項目位置好但價格卻相對便宜;其三、城南的經濟適用住房提昇了品質。
變臉
前不久,在北京工人體育場舉辦的北京夏季房展上,三環新城、西府景園、首科花園、怡然家園、明日嘉園5個經濟適用房項目爭相『作秀』,出盡風頭,這在北京的房展會中尚屬首次。
明眼人已經發現,市場競爭的壓力也漸漸降臨到經濟適用房身上,低價格的『尚方寶劍』有時候不靈了,而加強營銷,提昇品質等新招越來越多地被采用,明智的開發商們開始選擇『變臉』應變。
於是,新建經濟適用房設計品質越來越高,社區規劃越來越完善,有的項目還引進國外著名建築設計公司設計。在戶型設計上也有創新,如三環新城把120平方米的三居室設計成一套80多平方米的二居和一套近40平方米的一居合成的『兩代居』,瑞海新城還推出了『三居加二居』的連體式親情居。這將使廣大中低收入家庭在得到經濟適用房價格優惠的同時,也能得到高品質住房的享受。
在景觀及綠化方面,位於西紅門的瑞海新城綠化率達到了36%,比原有的老經濟適用房的綠化率高出了6個百分點以上;在戶型結構方面,今年大部分新開盤的經濟適用房項目均是板樓,能充分滿足人們對采光、通風、日照、社區醫療等需求,像三環新城全部是4層到29層的板樓,容積率為2.6,進深只有10米,做到了『明廚明衛明廳明臥』四明。
以往購房者購買經濟適用房看重的是價格,其他方面不敢奢求,而今年的經濟適用房卻在景觀設計、社區規劃及戶型設計等房屋品質的諸多方面給了買房人意外的驚喜,這就是市場的力量。陳志平/文車慶久/攝
據北京市統計局統計,今年上半年全市經濟適用房建設完成投資34.3億元,開復工面積568.62萬平方米,分別比去年同期增長20.7%和15.0%;共銷售經濟適用住房81.1萬平方米,同比增長6.8倍,佔同期商品住宅銷售面積的16.5%,是自1998年啟動經濟適用房建設以來上半年銷售最多的一年。
經濟適用房每平方米上漲30元
日前,北京市國土房管局發布的最新統計數據表明:二季度本市經濟適用房每平方米上漲30元?達到每平方米2755元?昌平區、朝陽區、豐臺區分別名列前三名。
二季度北京經濟適用住房預售總數為9258套,銷售面積增加76.3萬平方米,但均價卻上漲了30元/平方米,達每平方米2755元。經濟適用房均價在二季度上漲的原因相對要簡單,與一季度在售的經濟適用住房項目相比,二季度新開經濟適用住房的位置相對靠『城裡』,基准價格相對高。
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