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近兩三年中,雖然美國經濟發展速度步履蹣跚,但是房地產市場卻始終保持強勁,成為美國經濟中少見的亮點之一。究其原因,抵押貸款利率不斷走低是其中最主要的原因。
美國住房市場的最大特點是房屋銷售速度快。今年5月份美國的獨門獨院的單棟新房銷售量以年率計算為115.7萬套,比4月份猛增12.5%,比去年同期也大增了17.9%。到5月底,美國待售的單棟新房存有量僅為33.6萬套。由此可見,美國建築市場的流通和資金周轉速度相當迅速,房屋閑置率很低。
據了解,美國房地產市場持續強勁的原因主要有兩個。首先是房屋價格與收入相比處於相對比較合理的水平。美國商務部的報告顯示,近年美國家庭的平均年收入大致為4.2萬多美元,而5月份美國的單棟新建住房的全國中間價格為19.5萬美元,全國平均價格為24.25萬美元,分別相當於家庭平均年收入的五倍和六倍左右。控制住房價格使大多數家庭能夠承擔得起,這是美國住房銷售順暢的重要前提。
美國靈活而又可行的住房銷售運作機制則是美國住房銷售久盛不衰的最重要的原因。這就是以抵押貸款方式買房。雖然房價比較合理,但是無論是購買新房還是舊房,十幾萬乃至幾十萬美元對普通美國家庭來說還是一個非常沈重的經濟負擔,絕大多數家庭都無力一次付清房款。因此,以抵押貸款方式購房就成了美國最普遍的房屋交易方式。美國以抵押貸款方式購房的步驟為:購房者提出貸款申請,金融機構對申請人進行貸款資格審核,金融機構委托房地產事務所對房產估價,簽訂合同和發放貸款完成購房。購房後,貸款人依照抵押貸款合同分期償還貸款,並將房產產權證明作為抵押物交銀行保存。還清貸款後房產歸個人所有。如果長期不能按期償還貸款,銀行有權通過有關部門收回房產充抵貸款。
美國最常見的是以30年期固定利率抵押貸款方式購房,購房時的利率確定後30年內不再改變。比如以這種方式貸款10萬美元用於購房,上世紀90年代後期美國利率處於8%上下的高峰時,每月需要償還的貸款也只有700多美元。目前抵押貸款利率處於5.5%以下這一歷史最低水平時,每月所需償還的款項不到600美元。以這樣的付款方式買房,對於有固定工作、中等收入水平的美國家庭來說,絕大多數都是承受得起的。
對抵押貸款購房運作影響最大的問題,是如何保證貸款者如期還貸和銀行是否能夠順利收回貸款,以減少貸款風險。因此信用機制就成為住房貸款市場成功運作的最重要因素。在這方面,美國成熟的信用體系起到了非常重要的作用。金融機構對申請人進行貸款資格審核內容涉及各個方面,除了最基本的情況外,主要內容還包括家庭收入情況、負債情況、平時支付各種開支是否及時、信用卡是否出現過惡性透支等等。由於美國的網絡系統非常發達,金融機構可以通過各個機構的網絡很快查清申請貸款人的各方面記錄,從而確定申請人的信用等級,進而決定是否可以向該人提供購房貸款。從多年的實際情況看,美國實行的以長期抵押貸款方式解決住房問題是一個比較成功的路子,運作規范有效。而經過長期努力建立起來的完善的信用機制,則是美國住房市場取得成功的基礎。
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