|
||||
在當前的低息時期,巨大的房產再融資額為美國經濟注入了幾十億美元,房地產市場的興旺對美國經濟繼續疲軟起到了抑制作用。
在過去幾年中,整個華盛頓地區的房地產價格一路上揚,許多人因此變得越來越富有,房地產價格在短時期內大幅攀昇著實令人頭暈目眩。全美房地產經紀人協會首席經濟學家大衛·艾理瑞說:『沒有人意識到擁有自己的房產後,財富會悄悄增長。上世紀90年代,證券市場非常火爆,人人都在考慮進入股市讓資金很快翻倍,但結果並未如願以償。從90年代起,對於美國家庭來說,房產卻一直在悄悄增值。』
在美國,對於低收入和中等收入家庭來說,擁有房產是主要的財富增長之源。全美房地產經紀人協會在2001年所做的一項調查顯示,典型私房主的房產價值為5萬美元;年收入大於7.5萬美元的私房主的房產價值為10萬美元;年收入低於4萬美元的私房主的房產價值為4萬美元。美聯儲公布,2002年第三季度,美國人的房產淨值為7.56萬億美元,自2000年第三季度以來,房產淨值增長了2.7萬億美元。相反,證券在同期減少了2.29萬億美元。
私房主可以通過再融資、房產權益貸款或房產權益信貸額度等途徑來讓資產增值,也可以利用房產靈活地重新整合資產。
投入的資金越多,杠杆作用越大,獲得的利潤就越豐厚。即使房價在一年中上漲5%,股票上漲10%,房地產的杠杆作用仍可以讓投資房地產的人先期獲利。
房地產具有杠杆作用,房地產可以讓小額投資獲得豐厚的回報。
購買10萬美元的股票,通常要實際投入10萬美元。如果買一套10萬美元的房產,只需投入2萬美元,然後等著投資增值到10萬美元。假設過了一段時間,扣除銷售成本等因素後10萬美元的房產增值了10%,這套房產售價為11萬美元,這1萬美元的利潤相當於當初投資2萬美元得到的回報,回報率為50%。
當前房產預付定金在下降,許多私房主按低於房價的20%付款。在上述例子中,如果買房人只預付10%的定金,那麼他將獲得100%的回報率。
但不得不承認,住宅價值確實在縮水,盡管住宅經濟學家們喜歡說從1969年起美國全國的住宅價格一直保持著每年不降的紀錄,但這卻不是事實。在過去的33年中,有11年住宅價格增長低於通脹率,因此,價格存在淨跌現象。
經濟學家還會說,雖然價格跌了,但只有在賣房的時候房主纔能感覺到價格的下降。專家提醒,房地產是一項長期投資,而不是致富的捷徑;買房者應該至少將房產保留5年後再出售,這樣可以保證有所回報。統計資料顯示,房主持有房產的時間越長,回報率越高。
據美國哈佛住宅研究聯合中心報告,如果私房主遇上了每年5%的房地產增值率,同時他只付了10%的預付定金,那麼5年後他將房產出售後獲得的投資回報率通常為225%。如果是10年後出售房產的話,預付定金的回報率則高達623%。
投資收益、保值增值、資產淨值、減稅政策是人們普遍選擇投資房地產的主要原因。
根據最近美國人口普查辦公署公布的數據資料顯示,在房地產市場上的投資者當中,75%的家庭投資者的年齡在45歲以上,這些人當中超過半數(51.6%)擁有5套以上住宅。以家庭為單位的住宅投資者依靠房租獲得的收入,已經佔到他們總收入的31%左右。大多數的家庭投資者進入房地產市場的時間都比較晚,一是他們普遍都非常關注自己將來的退休生活;二是他們正處在事業的高峰期,預期的收入比較可觀;三是一部分人開始從父輩那裡繼承下來一些遺產,美國人口普查辦公署公布的數據資料表明,他們當中48%的人都有從父輩手中繼承房產的記錄。
人們普遍選擇投資房地產的主要原因據研究有四:
1、投資收益。這是最主要的原因,在一些城市投資房地產仍然具有很好的回報,換句話說,投資的收益能夠覆蓋下列成本:貸款利息、房屋維修、可能發生的空置期、房屋管理等。把這些成本扣除後,仍然會有不錯的餘額留下來。如果銀行評估你的預期投資收益不佳的話,多數的銀行會拒絕向借款人發放貸款。
2、保值增值。目前美國的人口處於持續增長狀態,美國人口普查辦公署公布的數據資料指出,每14秒鍾就會淨增加一個美國人。截至2002年2月6日美國東部時間10點08分34秒為止,美國的全國人口是286?401?757人。預計到2050年,美國的人口會達到4億。如果我們保守地按照供給與需求的規律來估算,並依據目前的移民政策和人口增長速度,未來50年會繼續保持對住宅的持續需求。當然,這主要取決於供需的平衡,投資成本的變動,建築成本和土地成本的上昇,以及房屋地基結構的不同。只要政府繼續保持在常規項目下增加對發展商的收費,投資者的不動產投資就會維持穩定的保值增值率。
在上世紀70年代,一個普通的住宅的平均售價是23,400美元;2000年,一個同類的住宅在市場上的平均售價是169,000美元。這樣計算下來,每年的增長率是8%。當然,增值情況會因為地段、房屋條件和當地經濟狀況的不同而不同。
3、資產淨值。簡單地說,扣除貸款和貸款利息,剩餘的部分就是投資者的淨資產。如果投資者的月供或者周供數額比較大的話,本金投入就會相應的減少;同時,貸款期限越短,淨資產增長的速度就越快。
4、減稅政策。每年填寫收入稅單的時候,根據美國稅務機關的規定,除了地產商以外,『山姆大叔』允許每個人把他們的地產投資在稅務表上進行衝減,對於居民住宅減稅期超過27.5年,商用物業則超過39年。
投資者完全可以利用政府提供的機會來賺錢。不過,請記住,政府的開支需要政府自己付賬單,所以當投資者出售不動產房屋時,政府也會和投資者一起分享房屋增值的收益,投資者必須拿出增值部分的20%向政府交稅,事實是投資者把從減稅政策中所獲得的好處又交回給了政府。如果投資者是賣了原來的房產又買其他的房子並填寫了1031項稅款延期申請的話,這筆應繳費用也同樣可以獲得延期;換句話說,你不用重復交稅。下面的例子可以用來說明住宅地產投資的收益:
投資50萬美元買了價值150萬美元的房產,每年的投資收益是8%,增值率是4%,每年的淨資產和稅務衝減額是4.3萬美元,綜合計算每年的投資回報率超過20%,這會讓投資者覺得他做了一個非常明智的投資決定。
無論你在地產上的投資額有多大,你都會有所回報。選擇你認為最佳的地產去投資,而不是買你第一個碰到的,這一點非常重要。這樣做的好處是少犯或者不犯錯誤,規劃出一個有潛力的長期投資計劃。
另外一個做法是挑選一個經驗豐富的地產經紀人來幫忙,這位經紀人必須已經為他自己做過這方面的投資安排;再選擇一家口碑好的物業管理公司幫助打理,使你生活、投資相得益彰。
最後要說明一點,並不是所有的地產投資都會有一個美好的結果,這需要一定的時間、足夠的經驗和獨到的眼光。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||