|
||||
買二手房最怕的就是留下後遺癥。不少客戶簽完合同,買了房子,纔發現一大串問題正隱藏其中。有的是上家拖欠物業管理費,有的是戶口遷不進……上海市房地局市場處有關人士表示,絕大多數的二手房糾紛,都是合同簽得不規范或是忽略部分條款而引發的。
避免二手房後遺癥的最好辦法就是細簽購房合同。東方正義律師事務所黃可磊律師認為,今年7月1日新版房地產買賣合同的啟用,對傭金收取、經紀人資質、交房條件等方面的改進,使房屋買賣的可操作性更強,但仍然有一些條款需要細化。以下三類問題特別容易引發二手房『炎癥』:定金糾紛、共有房屋糾紛和期房轉讓糾紛。其中,50%以上的糾紛是由於定金問題產生的,30%左右是因共有房屋交易所產生的,剩下的則為期房不規范轉讓引發的。
二手房信箱
定金埋下禍根
案例:李某在某中介公司看中了一套掛牌價為50萬元的二手房。在簽訂正式的房屋買賣合同之前,李某交給中介公司2萬元作為定金。上家王某收到後抬高了價錢,希望以52萬元出售。於是,李某表示放棄交易,並要求對方王某退還2萬元。在收回2萬元後,李某認為王某違約在先,應當雙倍返還定金,但遭到拒絕。王某認為自己委托中介公司收取的是意向金,不應雙倍返還。
分析:產生2萬元糾紛的主要原因,是雙方混淆了定金與訂金的區別。定金具有擔保合同履行的性質,在上家違約不賣房時下家有權要求上家雙倍返還;下家違約不買房時上家有權拗掉定金。但訂金只屬預付款性質,在雙方交易不成功時應如數返還。
產生『定和訂』金糾紛的原因主要有以下幾方面:一是文字表述問題。除上述定金和訂金外,還有如意向金、預付款等說法。在缺乏明確約定的情況下,無論是訂金、意向金還是預付款,交易當事人均不能要求雙倍返還或者拗掉;二是定金交付數額問題。比如合同中約定下家在簽約時付4萬元定金,但實際只付了2萬元。一旦一方違約產生糾紛,定金數量易產生爭議。三是定金交付方式問題。定金只有實際交付纔能產生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司,然後由中介公司交給上家。中介公司收到下家定金後,往往會開具以下格式收據:『今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價格賣房,該意向金轉為定金』。這種定金支付方式對下家極為不利:一則與上家並無直接簽署的協議;二則手中沒有上家出具的定金收條;三則很難獲得上家已經從中介公司處收取定金的事實;四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉交責任。在此情況下,一旦發生上家收受定金反悔不賣房或抬高房價的違約情形,下家很難要求上家雙倍返還定金,也很難追究中介公司的責任。
對策:可采取的補救措施是,在下家與中介公司簽訂的居間合同中,明確界定中介公司收取定金的性質:是代收還是轉交?如果是代收,中介公司在收取定金時應當出具上家委托書。否則,就要明確中介公司的轉交責任。比如,幾天內轉交,未能完成轉交時承擔多少違約責任或賠償下家損失多少。作為中介公司也要學會保護自己,如上家委托代收,應要求其出具代收委托書;如是轉交,在上家收到定金後,應要求其出具收條。這樣一來,當發生上家或者下家違約時,就不會卷入他們的定金糾紛中。
共有房屋惹紛爭
案例:張先生把父母的一套二手房賣給了吳某。在交易過程中,所有手續、簽字等都由張先生代辦。合同簽完後,張先生父母認為成交價低於市場價,不同意出售;吳某認為該交易應該繼續。在這種情況下,吳某提出打官司。
分析:單純從法律上講,房屋屬於共有財產的,出售時必須征得其他共有人的書面同意;如果未經其他共有人書面同意,應認定該轉讓行為無效。司法實踐中,如果房屋已經交付使用較長一段時間或者已經辦理了過戶手續,法院一般不會判令該轉讓行為無效。但如果房屋還未交付使用,也沒有辦理過戶手續,一旦房屋共有人在知道該轉讓情況後提出反對,法院就有可能判定該交易無效。
從法律上來講,中介公司在上家要求掛牌出售房屋時,有審查該房屋權利狀況的義務,有如實告知下家該房屋權利狀況的責任。但是,中介公司往往由於法律專業知識的缺乏和受經濟利益的驅動,忽略甚至故意隱瞞這些細節問題,從而造成交易雙方糾紛的產生。
對策:共有房屋在出售前,全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過程中,下家一定要詳細查看房屋是否屬於共有房屋,特別是把好夫妻共有財產關。根據婚姻法規定,凡是夫妻婚後取得的財產均屬於雙方共有財產。因此,即便該套房屋產權證上只有夫或妻一方的名字,在房屋交易過程中,下家也應當要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明,確保房屋的交易安全。
期房轉讓不規范
案例:譚某從某開發商處購得一套商品房。在預售合同登記備案、開發商交付之前,譚某將該套房屋轉賣給徐某。在辦理交易過程中,開發商不允許譚某將該套房屋進行轉讓,導致譚某與徐某引發糾紛。
分析:取得預售許可證後的期房轉讓分為兩種。一種叫預訂權轉讓。這是典型的炒樓花行為,此種轉讓性質屬於預訂合同的轉讓,依法應征得開發商同意。在開發商因某種原因不同意該種預訂權轉讓的情況下,購房者仍然應按約在預定期限內簽訂正式預售合同,否則可視為私自取消預訂。另一種叫期權轉讓,即預售合同簽署並登記備案後的期房轉讓。根據上海市房地產轉讓辦法規定,已付清房款的期房,轉讓不需要經過開發商同意;沒有付清房款的,轉讓需經開發商同意。但是,何謂『已付清房款』,法律並無相應解釋。在一次性付款方式下,『已付清房款』並無爭議,該種期房轉讓就不需要征得開發商的同意,只需通知即可。若以按揭貸款方式,開發商收到首付款和銀行貸款後應當認定為購房者『已經付清房款』。在2000版商品房預售合同第十九條也明確,『已支付的房價款』包括購房者直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。但由於開發商在按揭貸款支付方式中對銀行要承擔階段性擔保責任,實務操作中按揭貸款支付方式被認定為未付清房款。所以,按揭貸款方式下的期房轉讓必須征得開發商的書面同意。
對策:轉讓期權時,上家應當按照下家付款方式,通知或者征得開發商同意後再進行交易。在此種交易方式下,上下家應根據各自購買時的房價款分別繳付契稅。現實交易中,上家為逃契稅而采取說服開發商注銷原合同後再交易的不規范操作,其風險將由上家自己承擔。如果屬於期房預訂權的轉讓,預訂人應在轉讓前征得開發商同意。如原本就是代親朋預訂的,為避免與開發商發生糾紛,預訂時代理人就應寫明代某某預訂該套房屋。
合同細化再細化
示范合同也有盲區,細化合同是關鍵。買賣雙方應當視各自的需要增加補充條款,細化雙方的權利與義務。
在二手房交易過程中,下家的義務是付款,上家的義務是轉移房屋。因此,下家在補充條款時應將付款方式與上家履行義務捆綁,保證自己的權益。比如,約定合同簽訂後付房款的30%,交房後付房款的30%,產權過戶後付房款的30%,他項過戶(水、電、煤等)後再付房款的5%,最後的5%尾款在賣方將戶口遷移後再支付。在上述兩者掛鉤的同時,下家還要同時明
確上家的違約責任。如約定逾期交房時,上家須每日付總房價一定比例違約金。同樣,上家也要在付款上防止下家違約。
新版二手房買賣合同中,部分條款仍然存在盲區。一旦出現糾紛,操作難度較大。比如,合同中規定,一旦上家在交房上出現逾期違約情況,超過一定期限,下家有權解除合同。但是,在實際操作過程中,由於房價不斷上漲,即使上家違約,下家也往往不願意解除合同。在此情況下,如何追究上家的違約責任呢?為了督促上家履行義務,僅僅賦予下家解除合同的權利是遠遠不夠的。只有通過合同約定,賦予下家解除合同選擇權和懲罰性賠償的內容,纔能真正維護下家的合法權益。
當然,在目前誠信機制缺乏、糾紛不斷的二手房交易過程中,委托專業律師保駕護航更為現實和必要。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||