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種種數據顯示,由於商品房供應量的逐年加大,使得買房投資者的回報率呈逐年下降趨勢。相比住宅公寓、商住樓、寫字樓而言,商鋪投資可謂高投入高回報。當北京人初嘗商鋪投資的甜頭後,全城發展商掀起一股商鋪開發熱。北部天創世緣和財智中心、東部建外SOHO、後現代城和昆泰國際中心、西部左岸公社等商鋪都受到投資者的追捧。商鋪投資緣何有如此之大的魅力?普通投資者又將如何把握這一投資領域呢?
-底商投資優於商場商鋪投資
我們時常聽到這樣的說法:『比一比,算一算,投資商鋪更劃算』。底商投資已經成為繼公寓和寫字樓之後個人房產投資的新寵。近年來,商鋪投資風由南而北,從廣州、深圳、上海直奔北京。但目前而言,在北京真正有旺鋪感的,不是大型商場、超市,而是作為社區、大廈底層配套的商業設施的底商。據昆泰國際中心有關負責人分析,北京早有建設百家萬平方米以上大商場的計劃。過去十幾年,大型商場供應量一直居高不下,網點密布,所以投資大型商場風險大於收益。相反,底商由於它是作為其他物業的配套設施而建,面積通常不超過所配套物業的20%,且天然就有了一定的顧客源。如果開發商能夠因勢利導,根據物業使用人員的特點對底商作出准確定位,就確保了底商的經營具備一定的排他性。這樣的底商,無論是對投資者還是經營者都減少了風險。反過來,低風險的底商也就容易銷售或出租,又降低了開發商的風險,從而獲得雙贏局面。
-底商的三個特點
就北京底商市場可投資的品種而言,可分為兩類底商,一是居住類底商,一是商務類底商。相比而言,大多數底商都是居住底商,幾乎任何一個住宅項目都有不同數量的底商。如『第五大道』就屬於高檔住宅項目『天創世緣』的底商、後現代城的底商也屬此類。
而商務底商,只是為數不多的幾個,如『朝外中環』則屬於昆泰國際中心的底商,建外SOHO也是商務類底商。但無論是居住類底商,還是商務類底商都有其共同特點。據『第五大道』有關負責人介紹,其一,底商一般都是最後銷售,往往是上面的住宅公寓和商務樓已基本售完之後纔開始銷售底商。如『天創世緣』住宅部分目前已基本售罄入住後纔開始『第五大道』的銷售,後現代城一期已成為准現房,所以人氣足,投資客戶多。其二,由於底商一般都是最後銷售,所以往往都是現房銷售。其三,底商售價一般都定在其上層物業售價的200%至300%。如,『天創世緣』的售價在6800至7800元每平方米,『第五大道』則將售價定在2萬至3萬元每平方米。昆泰國際中心公寓均價每平方米1.2萬元,『朝外中環』均價為3萬元。一般居住類底商是一層物業價格的200%左右,商務類底商為上層物業的300%左右。相比之下,『朝外中環』定價為公寓的250%,在朝外商圈則屬於期房讓利了,難怪30個底商鋪位吸引了上千人排隊認購。
-如何投資底商
據昆泰國際中心有關負責人分析,盡管兩類底商都是全天候面對所有人開放,但實際上,居住類底商因服務對象是社區居民,所以主力消費時間是晚上,可謂夜間收益。而商務底商因服務對象是樓上商務辦公的企業和員工,所以,主力消費時間在白天,可謂白天收益。如何讓居住類底商在白天火起來,讓商務類底商在夜間亮起來,就成了底商投資的關鍵。作為商務類底商『朝外中環』為了解決夜間收益問題,在設計上借鑒國外SHOPPINGMALL的模式,吸收環繞步行街概念。建成後的『朝外中環』將是集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身為一體的大型商業中心街區,而並非傳統底商的翻版。而居住類底商『第五大道』則是借助亞奧商圈核心區每天10萬人次的流量以及星巴克、錢櫃、麥當勞等精品名店吸引外圍客源來彌補白天經營的弱勢。
做底商投資除了要把握不同類型底商各自的特點外,其中也有一些共同的規律需要遵循。有關人士建議投資者首先應選擇有發展潛力的地區和商業集中區作為重點參考。其次,在計算租金回報時,如果投資收益少於10%應視為投資不佳。其三,要了解周邊人口結構的組成,來明確投資多大面積的商鋪。因為面積決定租戶的行業類型,各行業根據其利潤水平決定對租金的承受能力。所以商鋪面積會對租金水平造成很大影響。
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