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住宅底商也就是人們常說的商業配套,主要指利用樓盤底層或低層作為商業用房,以滿足自身或近區域內消費者的各種需求。目前北京市商業總體規模較大,但人均商業面積仍顯不足。據統計局統計資料顯示,北京零售物業租賃需求不斷增加,再加上近年新落成的大型高級零售物業明顯減少,在經歷了2000年的租金溫和回昇後,目前北京的大型零售物業租金走勢漸趨平穩。而超市、便利店等新型商業業態在北京商業中有較大發展。2000年,新型態的店鋪總數己達3100家,年零售額達到170多億元。商業的發展為底商市場奠定了良好的經濟背景和基礎。另一方面,北京舊城區的改造和危房拆遷使許多門面房、沿街老店面消失,擁有資本的業主開始尋找經商出口,而新住宅社區強大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的。北京科技會展中心配套公寓的底商曾發生過『一層底商第一天在幾個小時內一搶而空,三天之內,5000多平方米的三層底商全部賣完,銷售額達1億多元』的喜人狀況。接下來的曙光花園、怡景園、老番街都掀起過搶購熱潮,現代城商鋪甚至首開底商拍賣之先河。這類底商的紅紅火火,增強了投資者的信心,開發商更是看准火候,將其視作開發的熱點,底商已經無可爭議地成為房地產業的新貴。
底商快速昇溫的局面並不是偶然現象,其顯露出的發展潛力由多種因素促成。
首先,從市場大環境來說,經濟的迅猛發展使北京商業氛圍更加活躍,宏觀商業氣候近年來不斷看好,各種新興行業的迅速發展,為商鋪帶來了旺盛的需求。據信達行調研部所作的一項對北京市商業發展市場機會的分析指出,商業在北京社會經濟發展中的作用顯著增強。2000年全年北京市實現社會消費品零售額1443億元;商業增加值為222.6億元,比1990年增長4倍,淨增178.7億元;商業稅收已經成為財政收入的一個重要來源。而在大規模的城市改造拆遷中,又有大量的臨街商鋪被拆除,經營者急需找到新的經營場地,從而導致需求的進一步擴大;另外,大量商品住宅區的興起和成熟商圈的發展.使這些地方都擁有強大的購買力和聚集人氣的能力,商鋪自然熱起來。
其次,從投資角度來說,目前底商的買家中,自用型和投資型各佔50%,在投資型買家中既有專業投資商也有稍有積蓄的人家,理性與盲目並存。目前個人投資渠道少之又少,股市不景氣,期貨又需要專業知識,只有投資房地產是比較穩定而又相對簡單的資金出口。因此在房地產業中,商鋪只要處於成熟區域,擁有穩定的客源,回報率比住宅、寫字樓要高出許多。另外,國內外的許多連鎖機構,如日本的華堂、正大集團的易初蓮花等都在抓緊時間在京城布點,『圈地』,搶佔市場,這也是造成北京底商處於買方市場,供不應求的原因之一。
業內人士預計,在今後很長一段時期裡,市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續增長的態勢。
底商市場細分狀況
目前,住宅底商的功能主要分為兩種:服務於小區內部和服務於小區外部。服務於小區內部的底商主要以居民為服務對象,以綜合經營各類、各層次的消費品為主。在功能設定上則結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。商鋪店面一般在40-120平方米之間,服務種類也比較齊全,可以滿足居民的日常生活所需,主要有便利店、發廊、洗染店、花店、郵局、銀行等,如『世紀城』、『朗琴園』等。而服務於小區外部的商鋪,功能上則是綜合考慮周邊商業態勢及街區功能,店鋪面積一般較大,在1000平方米以上,格局規整、視野開闊,主要有大型超市、各種專賣店,大型商場等,如『今日家園』、『似海怡家』、『現代城』等。底商在整個新興社區的規劃之初本就是作配套之用,一方面可以更好地滿足小區居民生活便利,另一方面開發商也可以憑此賣個好價錢。
住宅、公寓底商的價格一般都高出平均房價的2-3倍左右。按照區位及住宅社區的類型不同,底商市場也有細分。
一類是概念型底商,如以『歐式商業步行街』概念炒作成功的『現代城』、『歐陸經典』、『珠江駿景』及『老番街』。這些住宅底商已一改過去純粹的配套服務功能,開發商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看,概念型住宅底商的招商效果也令人滿意。現代城底商面積約20000平方米,售價為每平方米20000—23000元,租金為25—28美金/月,目前已基本售完。建外SOHO有8萬平方米的底商,每平方米價格在28000元至30000元之間,面積都在200平方米以上,雖然是期房,但現在已經銷售了70%。『珠江駿景』共1萬平方米的底商,目前已經銷售了90%。位於亞運村以東的『歐陸經典』,出售面積為20000平方米,售價為每平方米13000-21000元,而位於朝陽門外的老番街,有4000平方米的底商面積,平均售價為25000元/平方米,目前這兩個項目的底商也基本售謦。
另一類是潛力型底商。相對於借助炒作概念而走俏市場的底商項目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷,這主要得益於其巨大的市場潛力。如位於亞運村的『風林綠洲』,由於與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰,周邊的道路、市政設施規劃完備,人氣凝聚力強大,近幾年內的市場潛力不容忽視,是難得的投資寶地,底商的價格大約在13000-16000元/平方米。位於五棵松的『百朗園』,10000平方米的底商面積,售價為10000元/平方米,目前已基本售完。位於亞運村的『九臺2000』,底商面積為4000平方米,售價為19800元/平方米,銷售率達80%,潛力型底商嬌人的銷售業績亦主要得意於其潛在的發展優勢,發展前景廣闊。
再有一類為成熟商圈住宅底商。其憑借有利位置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目雖價格不菲但仍能創造佳績。位於雙安商場西側的北京科技會展中心就是一個開發商和投資商雙贏的案例,近3000平方米(建築面積)底商面積在剛推出市場時即被一搶而空。還有位於東三環中國國際展覽中心旁的國展家園,有10000平方米的底商面積,售價約為23000元/平方米,目前已基本售完。這類旺地的底商,周邊的商業已形成一定氣候,擁有大量而且穩定的消費群體,在位置和人氣上佔有絕對優勢。因此投資風險小,投資回報率高,一般業主的回收期僅為6年,大大短於通常10年的回收期。
底商開發注重實力
開發商和投資者對於住宅底商的開發和投資均表現出極大的熱情。但在房地產市場競爭激烈的今天,買家可選擇的空間很大,發展商的產品能否在實際問題上領先於其他項目至關重要。沒有過硬的實力,沒有獨到的創意,開發商將寸步難行。商鋪不是講講概念,注重一下戶型、注重一下環境就可以好賣。許多開發商在項目前期進行整體規劃時就聘請專業公司從建築結構、主題定位、消費人群定位、行業組合、店鋪劃分、銷售模式等方面進行詳細策劃,力求將項目完美的推向市場。而投資商則表現得愈加『挑剔』嚴格的講,住宅底商在商業操作方面存在一定的局限性,能夠在服務於本住宅區內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。因此,在選擇店鋪時,投資商所關心的問題普遍集中在:樓層、格局、通透性、停車位、營業時間、項目周邊行業、獨立出入口、物業管理機構和政策、住宅的固定消費群體以及住宅樓的電梯是否可直通底商部分等。這些問題直接關系到項目的招商效果和日後運作難易。
事實上,在商鋪開發方面,開發商確實普遍缺乏經驗。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。』我們一開始也沒有想到商鋪會這麼好賣。』這是很多開發商的原話。其實很多開發商對商鋪銷售狀況如此之好並無心理准備,而且很多在商鋪的開發上還走了不少彎路。比如,有幾家樓盤的底商在最初規劃的時候只是一個大商場,但是開發商很快發現,這樣大面積的商場可能並不適合商業上操作,如果對商鋪進行了有效的切分,把底商變成臨街的很小的店鋪,這樣就可以減輕投資者的投資負擔。從更廣的層面看,很多開發商還有很大的疑慮,某些項目雖然有底商但也一直不敢動,專業人員服務缺乏問題尤為突出。
商鋪的開發對當前的開發商提出了新的挑戰。成功的商鋪開發會帶動社區其他物業的銷售,社區其他物業的銷售也會促進商鋪的開發,這會給市場帶來更好的良性循環,會逼迫開發商更重視包括商業物業在內的物業形態、物業格局。當前內銷住宅競爭壓力很大,雖然很多項目沒有降價,但開發商對品質方面卻非常重視,使項目性價比更高。目前,住宅利潤已開始回落,投資商也非常謹慎,需要尋找新的出口,而商鋪成為這個突破口的可能性極大。
底商投資價值及風險
首先,住宅底商的投資回報高。一般來說,投資住宅的回報率為10%左右,而投資住宅底商的回報率則高達15%至17%,投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。許多樓盤的住宅底商在銷售或招租時還有各種優惠,如果看好了一個旺區旺樓,根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅底商房款,再用以後收取的租金還貸,這是比較劃算的。其次:投資住宅底商相對於投資住宅及寫字樓的風險小。主要由於有底商的樓盤多處於成熟區域,已有一段時期的附近客源積累,樓盤業主入住後,面積只佔社區很小部分比例的住宅底商,比較好經營,擁有良好與穩定的社區客源。只要充分了解樓盤業主們日常的生活習慣和需求,住宅底商的經營內容及風格很容易與客戶需求相吻合,因此贏利前景看好。
投資底商雖然贏利前景看好,但並不是所有底商都是賺錢的,當然原因是多方面的,有項目自身條件的限制,有投資商實力的欠缺,也有經營者經驗不足等等。無論投資者自營、出租,還是轉手出售,所面臨的最大問題將是『時間』問題,也就是商戶通常說的『養店鋪的時間』。在商業氛圍尚不成熟的階段,底商投資者將承受相當一段時間的低迷期,投資的前幾年內店鋪有可能出現零收益,這對於經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。因此,投資者要正確評估自身的承受能力,在核算回報率時應充分考慮時間因素。另外,投資者也不能盲目跟風,對於項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態度。
此外,了解一些底商投資常識也是避免增加風險的潛在因素。在前期購買環節時要特別注意:首先,商業建築的土地出讓全要比住宅高,土地出讓年限只有40年;第二,在貸款政策方面,住宅底商的貸款是6成10年,利率是6.25%。但只有工程到了具備竣工備案條件後,銀行纔會放款。因此,住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時纔發生。第三,住宅底商不是按套銷售,而是按最小銷售面積銷售。具體面積標准因項目而異,有100平方米的,也有1000平方米的,也有不打散賣的。在後期使用過程中以及硬件配備上也應注意:第一,水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標准繳費;第二,物業管理費高於普通住宅,一般在10元/月/平方米左右;第三,根據經營范圍,各行業的主管部門對房屋有些特殊要求,如餐飲業要專設污水隔油池等特殊設備;第四,由於按面積出租,剛性的空置是住宅底商經營不可避免的。
大量的投資者和開發商都將目光投向了底商市場,『商鋪是金』的說法已經深入人心。在商鋪投資和開發方面,交通便利、人流易達的地方無疑是最重要的,周邊商業是否已經或者預期成熟,周邊是否有重要的顧客來源也是考察底商價值的重要因素。從近期北京市住宅底商的銷售普遍較好的情況看,底商市場前景樂觀。
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