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今年6月中旬,中國人民銀行在全國商業銀行系統進行房地產信貸業務的大檢查後,針對房地產開發的種種違規問題,於6月13日出臺了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》從建築施工企業、房地產開發企業、政府土地儲備機構以及個人購房者等方面都做了具體詳細的要求。《通知》一經發布,房地產市場便產生了不同的反應。有的認為,房貸新規將會使銀行利潤獲取受到影響,也有人認為房貸新規將迫使中小型房地產開發企業出局。
針對這種反應,記者采訪了中國人民大學財政金融學院副院長、投資研究所所長任淮秀教授。任教授表示,中國人民銀行此次房貸新政策是根據我國經濟發展的情況,為了規范房地產市場而制定的。主旨絕不是要打壓房地產行業發展,而是為了防止房地產的『虛火』
積聚,從而造成房地產行業的大起大落。新政策從長遠來看,將有利於房地產業的完善,使房貸中存在的風險提前釋放出來。剔除整個行業中不遵守規則、沒有自身資金來源的房地產企業,而對資信良好、自身實力雄厚的房地產企業沒有任何影響,仍能得到銀行的貸款。這樣在防范金融風險的同時也保障了房地產本身健康的發展。
任淮秀教授認為,房改實施後,銀行配合房改是改革的一個重要部分,並取得了顯著的成績。每年房地產的發展都呈現兩位數字增長,人們的居住條件也逐年得到改善,這些成績是可圈可點的。但也不能忽視潛在的問題,問題之一就是一些根本不具有開發資質的房地產開發企業,在不符合開發的基本條件下,如沒有房地產開發『四證』就進行項目開發,大量依靠銀行貸款,以很小的資金來進行房地產的投資,把風險轉嫁給了銀行。《通知》要求房地產開發商擁有的資金必須達到整個項目的30%,即在銀行只能貸到70%。這無疑給那些違規的、資金不足的房地產開發企業以沈重打擊,迫使其或者變更募集資金的渠道,或者選擇脫離房地產市場,依此整頓房地產市場。而另一存在的違規、違法現象就是虛假套現銀行貸款。在房地產開發過程中項目出現變化,期房無法成為現房,導致房貸的信用危機。銀行的錢無法如期收回,增加銀行房貸不良貸款。
對於房地產貸款業務已經成為各商業銀行重要利潤來源的今天,一些商業銀行的經營者對《通知》給銀行帶來的影響表示擔懮。但任教授認為,就短期來講,表面是降低了銀行的利潤收入,實質上是降低了銀行房貸的風險。《通知》不下發,並不代表房貸市場不存在著更大的風險。《通知》只是對各大商業銀行起到指導作用,促使銀行和房地產開發企業之間的矛盾,如超貸、開發商無力償付等矛盾提前釋放出來。如果等到矛盾積聚不可調和的時候,將給國家金融行業帶來沈重打擊。現在各大銀行已經紛紛行動起來,表示會嚴格執行央行的這一政策,在《通知》的引導下制定一些具體的辦法。其中,中國建設銀行就率先推出了房貸風險辦法。
針對市場上出現中小型房地產開發商會面臨出局的議論,任淮秀教授指出,《通知》不是針對中小型開發商的,針對的目標是部分違規房地產開發企業。這也有可能是大型房地產開發企業,大型房地產開發企業一樣可能出現超貸、違規現象,所以大型房地產開發企業違規貸款也是存在風險的。而在中小企業中也有遵守規則的房地產開發企業,《通知》對其並不存在任何不利的影響。所以《通知》將導致中小型企業出局的這種說法具有片面性。任何房地產開發企業的發展都要按照自身的實力、財力、開發能力進行投資,按照市場的需求來開發項目。
我國目前的房貸優惠政策主要是要照顧低收入,住房水平差的用戶,達到居者有其屋的目的。而現在違規貸款導致房地產開發商利益驅使,違背市場供需原則,建造大量的高檔住宅,出現了大量高檔房屋的空置無法兌現、市場供需極不匹配的現象。即房地產的『虛火』。《通知》之所以在此時下發,是支持房地產貸款管理的,限制一部分高消費,鼓勵房地產市場規范、持續、穩定、健康的發展。具有引導房地產市場發展的作用,房地產開發建設要既能滿足社會需求,又要降低風險。
談到《通知》對消費者的影響。任教授認為,《通知》提昇了消費者購房的安全保證,對於正常購房的人是百利而無一害,各大商業銀行會陸續出臺一系列的細則措施。受影響的是炒房地產的,這些人將不再享受房貸優惠政策,利率是按照人民銀行同檔同期利率繳納的。而此次對商業用房貸款的要求也更嚴格,與普通的住宅不同,商業用房貸款風險更大,涉及到其能否盈利的風險,所以對商業用房的貸款首付要達到40%。
任教授還特別提到由於施工單位違規使用流動資金貸款而導致拖欠民工工資的嚴重現象。任教授說,現在《通知》中關於建築施工企業流動資金貸款用途有了明確規定。規定要求建築施工企業流動資金貸款只能用於購買施工所必需的設備。對違反信貸資金使用用途,墊資房地產開發項目的建築施工企業,商業銀行今後將不再提供相應的信貸支持。這樣的措施有效的遏制了由原來建築企業帶來的大量的『三角債』局面的發生,防止了拖欠民工工資的現象出現,以此來保護作為弱勢群體的民工的利益。
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