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市場人士斷定此舉打中七寸社會公眾肯定政府良苦用心
央行房貸新政發布後,立即引起房地產業界人士的猛烈轟擊,考慮到房地產開發商對此早有預感,其反彈之激烈真的大大出乎政府、媒體及公眾的預料,事實上,如此過分強烈的反應已在不經意間暴露了房地產業自身的弱點,因此,已有市場人士斷定央行此舉打中了開發商的七寸。
業內大都記得,去年早些時候,國內曾有房地產泡沫論大行其道,當時,任志強等對市場極度敏感的開發商已擔心『瞎嚷嚷的媒體及專家們說出一個泡沫來』,為了避免狼真的來臨,他們曾為此上書有關部門,力陳房地產市場無泡沫。現在看來,他們的預防性措施沒有奏效。實際上,當時房地產是否有泡沫或泡沫有多大並不是主要的,當局最擔心的是金融安全,而金融業的整肅一刻都沒停過,周正毅案應該說已露出了所謂泡沫論的底牌。從這個意義上說,房貸休克療法這場風波是遲早要來的。任志強說得好,只要房地產資金龍頭還系在銀行戶頭上,這把達摩克裡斯之劍就總有落下的一天。但除了任志強這樣的開發商站得高看得遠之外,絕大部分開發商的反應過分地情緒化,而且,在批評政府此舉時,都把現行的房貸政策視為不必更改的『祖宗之法』,盡管他們中的很多人昨天可能還在抱怨房貸政策是如何的不合理。同時,很多人又都竭力誇大房地產業出現危機的風險,有意無意地把它說得比金融業危機還要嚴重得多,大有我榮你榮我損你也損的味道。
央行這把刀砍下來,到底會不會砍中房地產商的七寸呢?從嚴格實行的角度設想,如果這把刀嚴絲合縫地砍下來,後果還真不好說。
後果之一:開發商融資成本加大
開發商一般都是根據銀行還款計劃安排銷售周期及回款計劃的,央行此舉打亂了開發商原有資金鏈和現金流,開發商在目前可能采取的辦法大概不會超過三種:一是大大提高從銀行貸款的公關費用,二是從其它渠道籌集資金,上市太遠,基金靠不上,信托不是一般公司能做的,發債更沒有希望,只有高息拆借,其資金成本必然上昇,三是調整開發速度,減少時間成本。開闢新的融資渠道,融資成本肯定會上昇。
後果之二:房價漲落各有不同
目前贊成央行政策者大都認為,此舉有望平抑高企的房價。但實際情況可能較為復雜,取決於資金及供求關系的博弈,大致可能有下列情形:現房看漲、期房看跌;近期看跌、遠期看漲;高檔房看跌、大眾房看漲;商業用房價格先跌後揚,商住兩用可能淡出市場;違規貸款的項目降價可能大於正常貸款的項目。
具體來說,封頂的現房,資金壓力相對於期房要小了很多,封頂以前的期房由於資金渠道收窄、來量減少,要加速回款就面臨著很大的降價壓力;近期很多項目特別是到期還貸壓力大的要趕在新政實施前盡可能快地回款,就可能降價促銷,但遠期隨著資金量的減少及開發公司的優勝劣汰,入市項目也會有一個縮減的過程,供求關系的改變以及資金成本加大會帶動房價上昇;高檔房看跌,大眾房看漲,政策已有很明確的導向;商業用房由於貸款條件趨嚴,投資熱度會降溫,價格會回落,但如供應量也隨之減少,遠期價格還會上漲,商住兩用因無貸款優惠空子可鑽,將可能回歸其住宅的本來面目;銀行可能停止或收回承諾的部分『違規』貸款,而使涉及此類貸款的地產商被迫降價以收回資金償貸。
後果之三:期房風險明顯加大
根據央行規定,主體結構封頂的項目纔可以發放個人房貸,央行的目的在於降低購房者的利息支出,但由於開發商資金成本加大,以及有些斷了資金的項目難以為繼導致供應減少,結構封頂後的房價肯定比期房要高,因此,購房者兩者相抵會有多少實惠還很難說。對購房者來說,雖然封頂後的項目還有爛尾的可能,但與開發商相比,其風險已大為降低。在封頂前,開發商由於無法獲得銀行貸款,市場風險無法轉移,資金風險加大,隨時有爛尾的危險。
後果之四:產品影響飄忽不定
別墅市場經受雙重打擊,先是土地供應叫停,接著銀根收緊,但有弊也會有利,入市項目減少,對有資金實力的企業來說,意味著否極泰來。剛開始興旺的個人商業用房會遭受當頭一棒。高檔住宅同樣將經受雙重打擊,一方面來自大量上市的經濟適用房,如北京三環路邊的經濟適用房已跌進四千以內,一方面來自更為嚴厲的貸款限制。而普通商品房總體來說是利好。但如何界定檔次,還真不好辦,一方面,各地房價差異太大,另一方面各項目土地成本差異也很大,即使在同一城市出臺一個細則也很難一刀切。如果硬要一刀切,土地、拆遷成本高的老城區就無法改造。
後果之五:購房者等待心態加重
由於價格承受力及對價格預期各有不同,購房者的心態和購買行為也會多種多樣,一般來說,希望首付少、已決定買第一套以上房屋及決定購房商住兩用房的人會盡快買房,首付在兩成以上、購買第一套住房的客戶因不受房貸影響會傾向於等待合適的購買時機;自住型買家如果無法在現房漲價前買入,就有可能觀望等待,或者急用時冒險購買期房,投資型買家的購買衝動將得到明顯抑制,除非其提高首付比例及利率後收益仍好於其預期,或者市場上投資型產品供不應求;一次性付款或建築期付款的客戶將要求開發商提供更大的折扣。
後果之六:不良企業將加速淘汰
自有資金不足、融資能力弱、銷售能力差的、資質低或無資質、拖欠工程款、負債率高、空置房存量大的開發企業將被淘汰,但也可能有例外,如其中可能有某些國有企業即使早該出局也仍有可能獲得其他貸款支持。還有那些儲備了大量土地,一時無法投入開發或變現的企業,也有可能被擠出市場。對上市公司而言,經營不佳的地產類上市公司或地產為其非主營業務的上市公司多半會重新調整業務。
後果之七:上市之路更不平坦
目前,很多地產公司是借殼上市,上市後再以股權作質押貸款,央行房貸收緊後,此類上市方式及貸款勢必會受影響。誠如馮侖所言,房地產企業的現金流是不穩定的,並不適合上市,央行房貸新政加劇了這種不穩定性,加上一些與房地產有直接關系的首富或上市民企頻頻出事,未來房企上市之路將更顯艱難。
後果之八:土地市場增加變數
目前土地儲備機構收購土地的資金一部分來自財政,一部分來自銀行貸款,央行房貸新政將使那些剛剛建立土地儲備機構的城市,面臨『需要貸款纔能買下土地獲得權證,但貸款又首先要求拿權證來抵押?的兩難境地,政府就會收不上地來,或收上來了也無力開發成熟地,最終影響土地市場的建立發展。
很多房地產企業繳付土地出讓金用的也是銀行貸款,央行堵死這條路後,圈了大量土地或想圈地的企業只好放棄土地。兩方面因素綜合作用,地價有可能被拉低。
後果之九:房貸新政也是一把雙刃劍
如果各商業銀行嚴格執行央行規定,一些靠貸款籌資的項目一旦資金鏈斷裂,土地或項目開發停頓,銀行原來貸出去的資金就有收不回來的危險。
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