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『房貸新政』,將對房價有什麼樣影響?
有的人認為這一新政的實施,將淘汰掉一大批沒有實力的房地產商,並且使持續攀昇的房價回落到一個合理的位置。
另一些人則認為正是因為一大批房地產商被淘汰出局,所以有可能使未完成的樓盤由於缺少資金而成為爛尾樓。也就是說由於沒有資金支持,大量項目將緩建或不建,現房的供應量減少,結果造成現房價格的攀昇。
那麼,房價到底是會昇還是會降?
什麼叫『第二套住房』?為什麼買第二套住房的貸款利率與首付都要高於第一套?假如第一套房子是單位分的平房算不算?
一位房地產律師在接受時訊記者采訪時表示,之所以有『第二套住房』的規定,一方面是銀行為了防止個人超量貸款而增加信貸風險,另一方面也是防止房地產開發商使用『假按揭真貸款』的手段。
比如說有的開發商用自己親戚的身份證購買自己開發的樓盤,反正一套房子只需要20%的首付,有的樓盤還曾經搞過零首付,這就意味著,一旦貸款辦下來,資金迅速回籠,假設這名開發商的親戚一次購買10套房子,每套房子100萬,那麼他至少可以快速回籠800萬的資金。
表面上看,目前有很多空置房,實際上它們中有些早被開發商抵押給銀行套現了,比如說,一個塔樓的成本可能每平方米造價只有2000元左右,而抵押給銀行時是按售價核算的,假設售價是每平方米8000元,開發商起碼能從中套現超過成本價幾倍。
所以一些手段惡劣的商人,就會用銀行的錢蓋樓,並以假貸款的方式將樓以很高的價格『賣』給銀行,所以這些樓盤即使空置著,開發商也不著急。這樣做的結果,大大增加了銀行的風險。這名律師認為,央行的新規定將在一定程度上擠壓掉『地產泡沫』。
據悉,業內人士將近日由央行頒布的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》稱為『房貸新政』,這一新政的出臺引起了極大的關注。有的人認為這一新政的實施,將淘汰掉一大批沒有實力的房地產商,並且使持續攀昇的房價回落到一個合理的位置;有的人則認為正是因為一大批房地產商被淘汰出局,所以有可能使未完成的樓盤由於缺少資金而成為爛尾樓。也就是說由於沒有資金支持,大量項目將緩建或不建,現房的供應量減少,結果造成現房價格的攀昇。那麼,房價到底是會昇還是會降?
據北京某地方媒體報道,他們所采訪的樓盤中有四分之一都在宣布漲價,有的中高檔樓盤甚至發了漲價通告。
時訊記者在采訪中,發現持『漲價論』的多數為房地產業內人士。
一位樓盤銷售人員在接受采訪時表示,央行的房貸新政不會讓房價跌下來,相反在短期內會使房價上揚。因為根據新政,對第二套住房的購買,以及高檔住房的貸款都做了比以前苛刻的規定,比如說按照新規定,購買商住兩用房要首付60%,並且貸款最長年限只能十年,這在客觀上刺激了一部分猶豫不決的人,他們希望趕在商業銀行拿出具體細則之前,把貸款辦理好。所以這位銷售商勸要買房的人,快拿主意。同時,一些銷售高檔樓盤的銷售商認為,隨著央行房貸新政的實施,房源將變得緊俏,所以樓盤的價格肯定會跟著水漲船高。
但時訊記者在實際調查中,卻發現房價正在『明昇暗降』。
比如說有的高檔寫字樓,第一天打電話去,售樓小姐會告訴你『每平米8000元』,一天以後,該售樓小姐會主動給你打來電話,說目前有一個優惠活動,可以降到『6000元』,只有兩天期限。兩天以後,你再去問,不但『優惠』依然有效,而且還可以再降一些。一位不願意透露姓名的相關人士在接受時訊記者采訪時表示,他相信目前一些樓盤的『漲價』屬於『營銷手段』,因為房地產的開發水分主要是『土地成本』。據了解,很多地方,房子價格之所以長期以來居高不下,是因為這些地方的房地產模式屬於『土地+貸款』模式,換句話說,就是拿銀行的錢和國家的地搞地產開發。有些開發商並沒有什麼真實力,但是『有關系』,能拿到『地皮』,對於這些人來說,一塊『地皮』拿在手裡,不是為了蓋房子,而是為了『倒手』出去賺錢。
一些人就是專門乾『炒地』生意的,土地每倒一次手,價格就上揚一次,到最後一任開發商手裡,土地成本自然就加大了。某些城市,房地產開發土地成本超過總成本的30%,所以房價居高不下也就不難理解了。尤其,一些開發商在這種情況下,把『冒險精神』理解為『賭一把』,反正用的是別人的錢,賺了是自己的,賠了是銀行的。
但現在按照央行新政,對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。這意味著即使拿到土地,變現的時間也不得不提前,過去一塊地拿在手裡短則三五年,長則十幾年,幾經易手,價格自然高了,但現在由於貸款年限只縮短為兩年,所以一個地產商就不能靠長時間等一塊『地皮』變得值錢以取得巨額利潤,這等於逼著開發商盡快蓋起樓來並把樓銷售出去,所以客觀上使土地增值幾率有所降低,房價有望下降。另外,按照房貸新政,商業銀行發放的房地產貸款,只能用於本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。這對靠炒地為生、甚至暴富的房地產企業相當於斷了財路。所以,房價將在土地成本下降的情況下回落。
不過,時訊記者在采訪中了解到一些經營房地產的公司老總有不同觀點,有人甚至認為:『在生存的壓力下,一些房地產公司將會去行賄貸款、違章貸款,這意味著會出現一批「問題富豪」和「王雪冰」似的銀行家。』
因此有專家建議,在『新政』頒布以後,打算購買『期房』的消費者一定要三思而後行。『不出半年,就會有房產商支橕不住,由於資金缺口,房地產公司資金鏈條一旦斷掉,公司破產,項目就有可能出現「爛尾樓」。』
據了解,目前部分房地產開發企業項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款;建築公司往往要對項目墊付約佔總投入30%至40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款。此外,至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加,房地產項目中61%的資金是來自於銀行。而且通常狀況下,在主體工程封頂時,預售其實早已開始了,如果市場形勢好,資金回收會很快,支付工程款應綽綽有餘,不會出現拖欠建築商資金的問題。但如果出現銷售不暢,資金鏈就會斷裂,金融風險就會出現。因此,有關人士認為,央行的舉措將有力地抑制部分地區房地產過熱的傾向,這無疑有助於房地產業的持續穩定健康發展;並將抑制商業銀行房地產貸款增長過快的勢頭,有利於防范金融信貸風險,提高銀行貸款質量。同時,個別實力不濟的開發企業,將不能以『空手套白狼』的方式從事房地產開發,房地產業經過新一輪『洗牌』,真正有實力、管理好的企業將脫穎而出,這樣市場上就會少一些『花架子樓』、『雜牌樓』,多一些『放心樓』、『名牌樓』。
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