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在上海,私家轎車的停放區域除了居住小區內有限的車位外,很難在居住小區以外尋找到合適的停車地方。不少小區門口已掛出免戰牌:『非本區居民車輛一律不得入內!』顯然隨著買車家庭的不斷增加,以及一戶數車的出現,居住小區車位緊缺是意料之中的。隨著汽車熱的進一步加劇,居民小區的汽車停放將成為難以回避的大問題。有車族的日益擴容與小區車位的稀缺,將持續成為上海今年乃至未來4年住宅小區的一對矛盾。
記者在采訪中了解到,許多新樓盤的車位與居住戶數配位在1:2到1:5之間,也就是說幾套房纔能配備停放一輛轎車的車位,這些車位部分是建造在完善的地下或地上車庫內,部分則是在綠化地帶旁的邊角區域。老樓盤相對而言車位更是緊缺,許多小區僅有自行車庫而沒有設施完善的汽車庫,少量的露天車位分散排布在小區的邊角區域內。雖然根據上海住宅規劃,未來5年內新建小區的車位配比將在1:0.7?1:1之間,但在已有的居住小區內增加車位並非易事,這就注定了汽車熱後產生的副產品——車位緊缺成為必然。
據了解,在臺灣過去的十年中房價漲了三倍,而部分車位價格卻漲了十倍。上海有沒有可能出現這樣的狀況?不少投資者認為,由於土地的稀缺性和不可再生性,今後車位勢必呈現緊張局面。所以車位具有極大的昇值潛力。一些眼疾手快的投資者前兩年搶先下注,如今已是回報豐厚。業內人士分析,帶有車位或者車庫的住房將是今後投資樓市的重點。
目前滬市租賃車位行情是:露天車位100元?400元,室內車位300元?800元不等,出售車位大概在8萬元?25萬元之間。在車位緊俏的預期下,租售車位的價格必定有上漲的趨勢,現時車位的每平方米出售單價已經遠遠高於相應的居住房產單價,不排除在不遠的將來,車位的價格將高於中高檔汽車價格的現象出現。為此,對於購房者來說,選擇車位充分和車位價格較低是當前買房的附加條件。可以預料,隨著汽車熱的不斷深入,政策的逐步開放,不久將來有車位房的投資價值將會遠高於無車位住房,有車位房的轉讓出手可能會快於無車位房屋。
但從目前的情況看,要投資小區車位,尚有兩大瓶頸難以逾越:
一是法律瓶頸,存在車庫產權獲得與轉讓的尷尬。一種情況是地下車庫的建築面積未分攤,只是開發商單獨取得車庫產權,轉讓時就比較麻煩,且根據今年初上海市房地資源管理局下發的《關於商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規定》的通知,已購地下車庫(位)的房地產權利人需轉讓商品房屋的,地下車位應一並轉讓;需分別或單獨轉讓的,應轉讓給該商品房小區內的房地產權利人;需出租的,應按規定出租給該商品房小區內的房地產權利人或承租人。第二種情況是地下車庫作為共有部位,建築面積已進行了分攤,此種情況下,車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業主共有,投資更為困難。
二是資金瓶頸。要投資車庫,首要條件是購買該小區房產,根據年初的政策,附屬地下車庫(位)僅供該商品房小區內的房地產權利人購買,或者房地產權利人和承租人租用。事實上要投資一個15萬元的車位必然要面臨以下問題:首先是銀行沒有設針對小區車庫的貸款項目,要投資車庫只有足額付款,還要加上購買房產的購房款或者首付款,投資者自有資金支出比較大。
投資車位者要想獲得滿意的回報,在選擇前還要考慮以下問題:一是車位與住宅數目的比例,比如小區約100平方米以上的大單元數目多,車位的需求量就大,這直接導致了車位的昇值。如果物業附近的軌道交通發達,車位的昇值空間就非常有限。二是樓盤與車位的比例。市中心高價樓車位較強的昇值能力來自於住戶的高消費需求;遠郊中低價公寓交通主要靠軌道交通來解決,車位需求不足;檔次較高的遠郊樓盤的交通主要靠快速公路來解決,車位的需求量較大;在豪華住宅地區購買車位,一定要將相連車位一起購買,否則很難有餘位供應。
值得指出的是,相對公寓車位而言,別墅的性價比由於車位的充裕而得到優化;別墅和聯體別墅由於車庫獨立,每戶至少有一個車位,每平方米單價等同於別墅住房面積單價,遠低於公寓小區的車庫單價,有的甚至不計在建築總面積內,買了聯體別墅等於無償得到了一個車庫或車位,這就對投資者更具誘惑力。
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