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開發商認為房地產開發速度會放慢房價會相應提高而銀行也難以規避掉風險
剛剛公布的央行房貸新政在房地產業引起巨大反響。
近日,中國人民銀行就加強房地產信貸業務管理發出通知,對房地產開發貸款對象的開發資質信用等級、前期條件及對土地儲備機構發放的抵押貸款的額度等做出嚴格規定,同時,央行對銀行發放個人住房貸款做出只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人房貸,以及對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人提高個人按揭首付比例,並不再執行優惠住房利率等多項規定。
由於此次央行出臺的房地產信貸政策收緊了個人住房貸款這只資金口袋,使房地產開發企業在今年4月和5月工商銀行及建設銀行連續出臺的房貸收縮政策後,再次面臨資金實力的考驗。
目前的房地產開發在很大程度上依賴於銀行的信貸,在普遍采取期房銷售的北京等一些城市絕大多數項目都是在利用個人按揭的資金滾動開發。特別是在今年5月建行對高檔住房和商業用房建設企業提高了自有資金比例,並同時降低了貸款佔項目總投資的比重後,個人按揭貸款在項目開發建設的整個過程中成為不可缺少的資金來源。而央行的新政策使開發商利用銀行貸款蓋房的最後一條通道幾近關閉。
很多開發企業認為,在沒有更多的融資渠道的條件下,央行用限制個人貸款及兩次以上購房消費的方法降低房地產開發風險不足為取。這種做法雖然會淘汰房地產開發企業中一些實力較差的企業,但好的企業也難免被一刀切掉。由於資金的壓力,開發速度會減慢,現房銷售會使房價相應提高。有開發企業擔心,在目前信用評估體系不夠健全的情況下,會在新政策後引發新的變通做法,由此帶來市場的混亂。
華遠房地產公司老總任志強近日發表了言辭激烈的文章,他認為地產金融風險實際上是銀行風險,這種風險是由於我國現行的金融體系造成的。由於我國沒有開放房地產金融市場,除了銀行信貸外,沒有更多的金融工具。
從開發企業的資本融資看,用股權進行融資的情況極差,近3萬多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為130多家(境內外上市、買殼及改變業務方向)僅佔0.4%;用私募方式進行股份化的企業也為少數;絕大多數企業為有限責任的注冊資本股權融資,使股權融資的手段未能充分發揮作用。
從開發企業的債權融資情況看,由於沒有企業債券的發行,沒有不動產基金和不動產信托基金的支持,沒有抵押信貸的證券化,使企業債權的融資都集中於銀行,銀行成為惟一的債權融資出口。一是開發資金的信貸依賴於銀行,二是物業抵押的信貸依賴於銀行,三是購房的消費信貸依賴於銀行,四是建築企業墊付的工程資金依賴於銀行。使銀行的風險防范面臨多種壓力。
雖然銀行要求申請貸款的開發企業須『五證』齊全,並保證有不低於30%的自有資金投入,但由於開發商沒有充分的金融手段可利用,無法用股權融資方式擴大資本以滿足市場擴張的需求,取得『五證』條件時,銀行的信貸已開始以抵押、擔保等方式產生了,銀行難於規避掉風險。
在任志強看來,用樓盤封頂做為前提發放個人住房貸款的做法並不能解決樓盤爛尾問題,並保證貸款的抵押物達到標准化現房程度。其問題是我國的法律沒有給抵押權人一個合理的產權人的權力保護。市場上的供需雙方完全依賴於銀單單一渠道的支持,必然會使銀行陷入風險怪圈。對風險的防范還在於開放金融市場,讓市場擁有更多的金融工具,分散銀行的金融風險。
中國房地產業協會對此項政策也做出了反應。該協會有關負責人認為,央行的房貸收縮政策對於規避房地產開發造成的風險是有利的,但該政策與現行的『商品房銷售管理辦法』產生了矛盾,依照『商品房銷售管理辦法』的規定,開發企業取得銷售證即通過了銀行及土地規劃等部門資金、資質的審核,此時的開發企業應具備了『封頂』的基本條件,可以獲得銀行的貸款。應該說,房地產項目在開發過程中風險始終都會存在,即使樓盤封頂了,仍舊會有水、電、暖等其他方面的風險。銀行應該更多注意企業在前期土地抵押等方面造成的風險,而不應把風險截在後期的銷售環節上,采用行政權力『堵』的方法會造成企業的不良性循環,易使市場產生混亂。
由此看來,央行的信貸緊縮政策剛剛出臺,便在房地產界遇到了很大的非議。房地產金融市場的開放,目前看來尚待時日,但新政策引發出的業界反響,透露出房地產企業對國內多渠道融資的渴望,政府及銀行系統是否會有新的跟進措施,幾乎成了目前所有房地產企業最為關心的熱點問題。
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