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自從中央領導指出部分城市房地產存在泡沫之後,金融監管部門始終在醞釀新的監管措施。去年年底的北京懷柔會議及今年2月底的杭州工作會議均與房地產貸款政策調整有關。一時之間,各種未經確實的政策調整方案在業界廣泛流傳。
在經歷了長久的猜測與期待後,中國人民銀行終於結合當前形勢明示了防范房地產項目貸款風險的具體操作意見。
高檔房與商用房成為鏢靶
5月20日,央行出臺《關於應對非典型肺炎影響,全力做好當前貨幣信貸工作的意見》,要求各金融機構『嚴格執行銀發(2001)195號文件有關規定,采取提高非經濟適用房銀行貸款利率、項目資本金比例、商品房預售條件等多種措施,嚴格控制高檔房地產開發項目』。意見還要求金融機構對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業從嚴審批貸款;對貸款規模過大的房地產開發企業資金流實行重點監控;對2002年下半年以來房地產貸款和基本建設貸款等增加較多的地區和企業采取適當方式進行重點抽查和專項檢查,及時清理和糾正違規貸款,防止增加新的不良貸款。
與此同時,中國建設銀行也出臺了一系列新的政策措施,要求嚴格控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓等商業用房項目的貸款發放;對高檔住房和商業用房項目在基准利率基礎上適當上浮;對高檔住房和商業用房項目,開發商應擁有一般不低於40%的自有資金,同時降低貸款佔項目總投資的比重;對高檔住房的商業用房項目,主要采取抵(質)押貸款方式,並需要辦理相關公證手續。同時,還將嚴格控制個人商業用房貸款的發放,適度支持與住房配套且經營效益較好的商鋪,對純商業用房項目、寫字樓等謹慎介入,對歌廳、舞廳、夜總會等娛樂性項目一律不得發放個人商業用房貸款。對以大學城、旅游度假區、主題公園等各種園、區名義取得土地變相進行房地產開發的;利用集體土地變相進行房地產開發的;房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈佔土地進行房地產開發的;在近期沒有安排建設計劃的地區圈佔土地搞房地產開發的;不符合當地經濟發展水平的『形象工程、政績工程』;不符合政府有關部門規定、違規開發的其他項目等六類違規開發的房地產項目嚴禁發放貸款。
建行廣東省分行房貸部負責人稱,該行房貸政策也將嚴控別墅和高檔住房貸款,給予的最高按揭成數為六成,該行更不會為『期樓』提供按揭。民生銀行廣州分行負責人稱該行嚴限靠貿易發家者和投機性的炒家,而對實業投資的企業主謹慎地網開一面,但首付比例至少五成。工行廣東省分行營業部透露,工行總行出於嚴控風險的原則,未授權該營業部對別墅進行按揭。
調整政策操作有難度
銀行房貸新政的利劍揮向了高檔房、投資性用房及項目開發自有資金比例,但各地銀行在具體執行過程中又該如何確定標准呢?
某業內權威人士認為,『高檔房』是一個很寬泛的概念,在北京樓市,目前比較公認的高檔房標准是:單價在每平方米8000元以上,規劃設計合理,環境好,設備設施品質較高的樓盤。而北京市主管部門的人士則認為,嚴格地說,只有公寓立項和別墅立項的房地產項目纔稱得上是高檔住宅,但目前北京房地產市場上,開發商為了炒作,只要每平方米單價上了五六千元以上,就稱自己的樓盤為高檔住宅。
一位開發商認為,高檔房肯定是高價房,但不同城市的高價房卻有著不同的標准。每平方米4000元的售價在北京是低價房,換到武漢卻肯定是高價房,而到了南京高價房至少也要7000元以上,這個很難確定。在這種情況下一刀切不合理,確定一個高價房的價位是多少也不合理。不過據他理解,應該是指別墅、或者鬧市的商鋪。
某商業銀行區域負責人指出,由於房地產開發存在著嚴重的地區差別,各地根本無法就『高檔房和別墅』做出統一的標准。商業銀行不可能對所有高檔房和別墅一視同仁。而所謂投資性用房更是難以界定,如果某人購買多套房屋均用於居住,是否也在約束之列?更何況,如果某人在多個城市按揭多套房屋,商業銀行很難查證。
另據介紹,開發商最常見的『空手道』就是鑽貸款利率差額的空子。目前個人住房貸款最低,其次是企業短期的流動資金貸款,而開發商一個項目都是好幾年,按照政策應該貸的品種是『房地產開發貸款』,也是幾個貸款品種中利率最高的。但實際操作過程中,卻有開發商以流動資金貸款、甚至個人住房貸款騙取銀行信貸資金,利差約在0.5—1個基點。有的地區銀行信貸審批不嚴,或者開發商動員親朋好友去買房,通過個人住房貸款的資金來開發項目,根本達不到央行『開發商自有資金佔開發項目總投資30%』的最低標准。
個人自用住房貸款受追捧
截至2002年底,包括工、農、中、建在內的四大國有商業銀行個人住房貸款餘額達7213億元,貸款的流動性明顯增強。
而實際情況也如此,商業銀行個人住房貸款質量是銀行所有貸款種類中最好的。爭奪住房貸款個人客戶的銀行商業大戰愈演愈烈,工、農、中、建等大行及深發展、浦發展、光大、福建興業都在紛紛動作,降低貸款條件、放低貸款門檻、提高服務質量。
建行盡管推出了新的控制政策,但仍將大力支持以自用為目的的個人住房貸款。該行新增房地產開發貸款中,普通商品住房和經濟適用住房項目貸款的比重原則上不低於百分之八十。同時,對優質的普通商品住房和經濟適用住房項目,銀行對開發商可執行基准利率或在基准利率基礎上進行適當下浮,下浮利率一般可以在10%的范圍內。
工行北京分行於近日起,對信貸業務審查審批工作做出了限時規定,納入『限時制』范圍的法人客戶住房貸款、個人住房貸款業務、還本免息項目以及支行申報的相關信貸業務,將在5天以內完成信貸審批。農行北京分行近期也將推出個人住房貸款業務新品種,包括轉按貸款、加按貸款、減按貸款和個人車位按揭貸款等。
上海各大銀行為爭取個人房貸市場份額可謂動足腦筋,貸款品種從以往的新購住宅按揭貸款擴展至二手房貸款、家居組合貸款等近10個品種。為了方便百姓貸款買房,工行上海分行還先後取消了貸款中對公證和借款人收入證明的要求,並推出了為借款人調整貸款期限、允許變更抵押物、變更房地產權利人、擴大貸款對象等服務新措施。其它各大銀行也紛紛放寬對借款人各種條件的限制,並簡化了貸款申請手續。
中行廣東分行則推出住房按揭系列優惠措施。該行對借款人年齡放寬至男70歲,女65歲,且外來人員購房不受限制。同時,行政、事業、金融、電力、電信、上市公司員工、中行VIP客戶及持中行金卡且年刷卡超過3萬元的客戶,只需提供單位工作證明即可申請貸款,免去了以往需單位出具收入證明的麻煩。在該行申請住房按揭貸款還將享受更多折扣,多重優惠。一是房屋財產保險可按貸款金額投保,折扣最低可至五折;二是可免擔保開長城信用卡;三是免首二年信用卡年費;四是如貸款額達50萬元,可獲贈中國銀行VIP卡,享有免費保管箱、外匯寶交易手續費等多重優惠。
交通銀行長沙分行的有關人士在接受采訪時也承認,他們一直將個人住房貸款當作最盈利的貸款品種,從來沒有放棄過。即使信貸額度受到壓縮調整,也只會壓縮別的貸款種類,而保持個人住房貸款的總額度。目前他們所發放的個人住房貸款總額已佔所有個人貸款總額的六成以上。
山西省房貸比例更是由住房建設向住房消費轉移。人行太原中心支行的調查報告顯示,目前,該省個人住房貸款5年增加了10倍多,房地產貸款正由支持住房建設逐步向支持住房消費轉移。個人住房貸款佔全部房地產貸款餘額的比例由1998年的15.89%上昇到2002年58.82%。個人住房貸款回收率達到98.1%,利息回收率達到96.58%。個人住房貸款已經成為商業銀行的優質信貸資產。
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