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4月20日是中國抗擊『非典』疫情的轉折點,以往所有處於朦朧中的事情變得清晰,普通大眾獲得了越來越多的知情權。
但或許人們難以一下子接受這太多的消息,恐懼心理在短時間內幾乎充斥了所有人的心扉,各種謠言四處流散。就在這時,一個對於開發商來說似乎是長期利好的消息也在悄悄地傳播。
從去年底就開始討論的房地產是否『過熱』、是否該壓縮調整的問題,由於『非典』對國民經濟的衝擊而被暫時擱置。更有消息說,為了保證今年GDP的高速增長,房地產行業將再次充當拉動增長的角色,彰顯『英雄本色』。
房地產業支橕經濟穩定增長
長期以來,各地政府幾乎都將房地產業當成了支柱產業,由於它對上下游幾十個相關產業具有深刻的影響,因此它對保證國民經濟增長率的實現具有顯而易見的作用。
在『非典』的襲擊下,旅游、民航、鐵路、公路、餐飲娛樂等行業成為重災區,往年『五一』黃金周數十億元的收入如今化為烏有。但許多城市的房地產銷售市場依然有足夠的成交額,而處於疫區的房地產業盡管也出現了售樓處人員稀少的景象,但實際成交率卻比『非典』爆發之前有了顯著提高,許多項目施工工地照舊一片緊張繁忙的景象。據分析,房地產需求很大程度上是剛性需求,今天沒有買房的人將來還要買房,消費能力只會積蓄,而不會化解。在『非典』突發事件過程中,房地產的持續性比較穩定,不會馬上波動,這對整個經濟的穩定性將起到非常好的作用,也足以支橕國民經濟的持續穩定增長。
央行新措施扶持普通住宅
3月中旬,有消息靈通人士透露,央行根據對部分城市商業銀行房地產貸款情況的檢查,決定制止違規操作,防范一些城市房地產市場已出現的泡沫,並對我國的房貸政策進行重大調整。一時之間,業內外人士陷入了各種流言之中,甚至有人懷疑國家是否將對房地產行業進行整體打壓?
5月20日,中國人民銀行就應對『非典』影響全力做好當前貨幣信貸工作公布的意見表明,央行將『積極支持擴大普通住房和經濟適用房的有效供給』;對受『非典』影響較大的行業和地區實施適當信貸傾斜;受『非典』疫情影響較大的市縣,各金融機構可適當調整當地分支機構的貸款規模、存貸比例和相關績效考核指標限制;對部分有市場但因非典影響,經營暫時萎縮、資金臨時周轉困難的企業,商業銀行將積極提供短期流動資金貸款,適當下浮貸款利率。
由此不難看出,央行此番出臺的意見表明了在非常時期裡對房地產行業的態度,也明白房地產行業的健康、穩定發展對國民經濟持續增長的重要意義。在樓市營銷出現暫時性困難的時刻,那些市場定位准確、受消費者青睞的普通住宅項目及經濟適用房完全有可能得到銀行的資金支持,避免資金鏈的斷裂,繼續在國民經濟增長中發揮重要作用。而且就當前商業銀行貸款種類的質量來講,住房貸款質量是所有貸款種類中最好的,銀行的風險相對較低;對這個市場的爭奪,各家商業銀行是絕不會放棄的。
北京為房地產業增加『免疫力』
處於『非典』疫情重災區的北京市也相當重視房地產行業的支柱地位,相繼草擬、出臺扶持政策和措施,幫助房地產開發及經營企業度過難關。
最引人關注的是,據傳北京市住房資金管理中心將適當提高住房公積金貸款額度、降低首付款比例,以拉動全市的住房消費。此舉一旦得到確認,不啻將鼓勵更多的工薪階層釋放購買力,使積淀的公積金進入流通領域,從而拉動消費需求,拉動國民經濟增長。
北京市財政局決定,自2003年5月1日至2003年9月30日,對承租市及區縣屬國有資產類經營用房,疫情期間依法關閉或者停業的,減免租金50%;商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的,減免租金30%,其中執行公企租金標准的,減免租金20%。租用其他經營用房的,租金由雙方協議解決。與此相對應的是,政府有關部門將減免房地產經營企業的各項稅費,增加其『免疫力』。與開發商有關的好消息是,北京市國土資源和房屋管理局出臺了『非典』疫情期間商品房預售許可證管理臨時措施及國有土地使用權出讓合同臨時規定。內容包括現有商品房預售許可證可延期使用,5月至7月期間辦理商品房預售許可證的,由銀行出具的投資25%證明中已經注明所申請商品房的工程進度的,不再進行現場勘察;凡與北京市國土資源和房屋管理局或各區縣國土房管局簽訂的《北京市國有土地使用權出讓合同》,從4月20日開始進入合同執行順延期,在順延期內受讓方可享受地價款付款期限、開發建設期限之違約責任的免除,順延期內不再計算資金佔用費、滯納金,出讓合同約定的動工施工期限、完成一定工程量期限統一順延,合同約定的竣工日期和受讓方提出的開發周期延長或竣工日期延長的申請期限同時順延。這些臨時性措施和規定,將有利於開發企業順利度過難關,避免全局開發受到影響。
香港政府與企業共同救市
香港特區政府一直非常重視房地產業的經濟地位,在歷次經濟、金融風暴降臨的時候,都對該行業寄予了厚望。
早在去年11月,針對香港地產價格暴跌的市場狀況,特區政府就出臺9項穩定樓市措施,決定停止定期拍賣土地,取消本財政年度內餘下的兩次土地拍賣;停止鐵路沿線土地招標至2003年底,把正在興建的鐵路沿線物業發展權批給有關鐵路公司;未來數年內每年興建約兩萬多個租住公屋單位等。
在『非典』的衝擊下,4月23日香港財政司長梁錦松表示港府將推出118億港元8項救市措施,緩解『非典』疫情打擊的香港經濟狀況。港府在房地產經營巨頭的支持下,決定減少各公共屋部分商戶及政府管理物業的租約,減租30%至一半,為期一季。新鴻基地產發言人表示,正與旗下商場租戶商討,切實了解他們目前的經營狀況,並將一直密切留意疫情發展,評估實質影響。另據當地媒體報道,特區政府擬再延停止公開賣地一年,減少住宅市場供應量,提昇未來的物業價格。
而香港房地產界也正在醞釀推出一系列救市措施。這些措施包括現房出租,然後再將出租單位連同租約『賣斷』給一些有興趣投資的公司或基金,以及推行西方國家普遍實行的『供樓失業保險』,以恢復人們購樓信心。所謂『供樓失業保險』是指市民可向保險公司購買3個月、6個月或一年的失業保險,一旦失業就由保險公司負責償還住房借貸以消除人們對購房還貸的擔心。因此,這一系列救市措施的推出必將重現香港樓市的往日輝煌,對振興香港經濟起到巨大作用。
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