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將使別墅開發由快趨穩
京、滬、粵三地作為國家經濟發展的重點區域,同時也是別墅開發的熱土,意識理念和建造水平都接近國際水平,並成為國內整個別墅市場的發展導向。從三地別墅市場的發展來看,今年市場更多地表現出了理性和成熟。
『禁令』將使別墅開發由快趨穩
截至去年年底,北京別墅項目達到了160個左右,4萬多套別墅佔北京所有樓盤數量的5%,而總金額約佔到北京住宅總投資金額的一半,總建築面積達到1000萬平方米以上,今年估計有5000-8000套新增別墅。
有關數據表明,上海別墅市場每年以11%的漲幅攀昇,至今上海在建的各類別墅項目約170多個,開發用地近2萬畝,佔到了上海住宅開發總面積的1/3,市場年供應量在1.5萬套左右。
一向領先的廣東別墅,主要集中在經濟發達的深圳(佔47.7%)、廣州(43%)等地。截至2002年底,深圳市面上共有在售的別墅項目1000多個,總建築面積為38萬平方米,每年銷售的豪宅總量平均大約在50萬至80萬平方米之間。
消費格局更趨細分
細分京、滬、粵三地別墅的客戶群,由外籍轉向國內、由高端向中高端發展已成為趨勢。據統計,目前北京別墅客戶中國人的比例由幾年前的20%上昇到了目前的80%,其中北京籍人士佔到了35%,非北京籍的佔到了30%,而境外人士的需求量大大減少,由1997年的70%降到20%左右。上海的別墅市場上海籍人士佔到了37.18%,國內其他地區的買家佔到了26.8%,港澳臺人士則佔到了28.35%,其餘少量部分為外籍人士購買,佔總體比例的7.68%。廣東的別墅本地人、港人、潮汕人佔到了總量90%以上,珠江三角洲地區的置業者、澳門、臺灣人、日本人、新加坡人等境外人士、華僑等佔到了10%。
從客戶人群的層次上看,也有下走的趨勢,與幾年前別墅消費者相比,當前的消費者范圍更寬更廣。其中中高層管理人員比例最高達到了43.92%,技術人員佔27.85%,私營企業主佔15.3%,自由職業者為6.10%,其他佔6.77%。
中低價位別墅將成市場主力
從三地別墅銷售進程來看,中低價位的別墅項目都出現了熱銷,並有成長為別墅市場主力的勢頭。
北京一些高檔項目由於產品單一、缺乏新意,銷售不是十分理想。同時售價在每平方米5000元人民幣以下的別墅增長較快,已和售價在每平方米10000元人民幣以上的別墅數量相當,共佔取了70%的市場份額,其餘為中間價格。
廣東對豪宅的定義比較務實,價格相比與當地的經濟水平也很合理。一套150萬元的別墅,其價值品位不低於上述兩地一套500萬元別墅。尤其是當地一些經濟型別墅非常暢銷,由於地價比市區要低,一套價格在90萬-150萬元之間,用於購買市中心公寓的錢就可以住上別墅。
而上海別墅雖然均價以每年11%的漲幅攀昇,但別墅市場的主流價格依然在每套150萬-120萬元,佔到供應總量的71%,其中150萬-180萬元的佔到37.3%。
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