|
||||
自從2001年小戶型熱銷以來,有關爭論此起彼伏,而其中未來一年中小戶型的市場走勢又尤其令人關注,小戶型的冷熱已經影響到了整個北京市場的競爭態勢。
從目前各個分析角度來看,雖然其中不乏從調查數據入手,本著客觀真實之原則者,但在調查數據以及分析方法上都暴露出以下問題:其一,以直接詢問得來的數據進行分析。這種方法的缺點在於在詢問時購房者往往說出了自己理想的預購面積,但在實際購買時卻綜合了各種個人因素購買了其他面積,這種情況導致數據出現偏差的可能性較大,不能真實地反映出購房者的實際購買行為;其二,雖然綜合了各種因素進行分析,但大多停留在橫向分析上。
而在市場研究方法中,對市場預測分析主要是縱向的時間序列分析,只有在不同的時間點上對同一數據的變化做出分析,纔能了解到市場的變化趨勢,這需要分析機構對市場有較高的認識和對數據進行過長期地監控。
據北京九力營銷顧問公司今年春季房展對1000名預購房者的調查,並對包括年齡、家庭收入、居住人口及結構和購房時看重的因素等各個主要的因變量進行對比分析表明,今年小戶型在房地產市場佔主導地位。
購買人群低齡化明顯,而其中25歲以下人群需求異常搶眼
從去年和今年的購買人群年齡比較來看,35歲以上群體比例幾乎相當,而25-35歲之間購買力較強的群體比例卻比去年低了將近10個百分點,可見經過近幾年的消耗,這部分人群的需求已經開始呈現萎縮狀態;而25歲以下群體的購房需求在今年卻表現得格外搶眼,相應比例較去年增長了兩倍,購房人群的低齡化發展趨勢已經異常明顯。而低年齡群體購房需求的崛起必然會對小戶型住宅市場產生巨大的推動作用。
低收入家庭比例有所增加,低總價住宅需求變大
其一,從去年和今年購房群體的家庭年收入比較來看,雖然兩個曲線變化軌跡基本一致,同時都反映出年收入10萬以下的家庭是市場的需求主體,但今年購買群體家庭收入水平斜率(20萬以下部分)顯然大於去年,具體表現為中低收入水平家庭增加,高收入群體減少,特別是年收入在5萬及以下的家庭比例,增加幅度超過了5個百分點,而該收入水平的家庭正好是當前購買小戶型住宅的主力群體。
其二,從兩年的需求總價比較來看,30萬以上的總價需求曲線表現出了相當的一致,說明在過去的一年中,該部分需求顯示出了一定的穩定性;值得注意的是總價在30萬以下的市場需求發生了較大的增長,從去年的21.7%上昇到了今年的34.1%,增長幅度超過了10個百分點,而總價30萬以下,正是目前大部分小戶型住宅的主導價格。
綜合以上兩個因素的分析,我們可以發現,今年的購房者無論是從自身因素『家庭年收入』出發,還是立足於理想因素『需求總價』,都無法拒絕小戶型住宅的誘惑。
入住人口逐漸減少,購房者家庭結構迅速轉變
未來的入住人口數量以及家庭結構也是決定購房者購房面積大小的主要因素。去年的調查數據顯示,50%的購房家庭是由『夫婦兩人+孩子』或者『夫婦兩人+老人』的三口之家組成,所以在戶型設計上肯定不能小於兩居,面積也不會太小;但從今年的數據來看,購房者家庭結構已經發生了巨大變化,以前的三口之家僅佔31%,而現在單身、熱戀男女、新婚夫婦,甚至於想『單寡獨居』的老年夫妻這樣的一口或者兩口之家成了購房者的主要家庭結構,所佔比例高達57%。購房者家庭結構的迅速轉變,將為今年小戶型住宅熱銷埋下重重的一筆。
2003年,北京的購房群體將在原有的基礎上深化三大發展。其一,更加低齡化發展,年輕人越來越多的加入到購房群體中來;其二,更加低價化發展,一方面是購房群體中低收入者越來越多,另一方面是人們對低總價的房子需求越來越大;其三,入住人數mini化發展,入住人口數量越來越少,購房家庭結構主要是一口或者兩口之家。以上的三個『低化』發展無疑將對小戶型住宅市場起到巨大的支持作用。所以,2003年小戶型必將陽光燦爛!
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||