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不可否認,在上海等較成熟的地產市場中,房屋二級市場交易量的增大,能夠對新房銷售的一級市場起到極大的拉動作用,通過二者的聯動,在相對協調的規模比例下構成完整的房屋交易體系,從而帶動地產開發的良性循環。
目前北京的整體市場狀況而言,仍處於嚴重失衡的態勢。一方面,新房供應量逐年上昇,競爭日趨白熱化,同時空置量的增長率也呈逐年昇高的趨勢;另一方面,二手房交易量增長緩慢,不能釋放有效供給,嚴重制約了老百姓對房屋更新換代的需求增長。
究其原因,專業人士已習慣把矛盾指向政府及相關機構,如政策未放開、金融支持不足、高稅費和復雜的交易環節等等因素的制約,但為什麼隨著政策的逐步放開、交易流程的簡化以及稅費的降低等政策的出臺,並沒有出現人們預想的二級市場『井噴』的局面呢?不妨讓我們進行一些深層次的探討和推理。
首先,讓我們評價以下從事經紀業務的主體———經紀公司的專業化程度。眾所周知,北京從事二手房業務的經紀公司名聲不好,但那已然成為過去,引進現代化管理模式的經紀公司如雨後春筍般成長起來,不論是『自主開發』還是『技術引進』,北京比較大型的從事二手房交易的經紀公司無論從資金實力還是專業化程度都達到了行業內相當的水平,但又為什麼苦於『經營不善』呢?原因可以簡單歸納為資源不足+成本過高。就像當年『燒』網站,大家都對市場前景看好,就看誰能『燒』得住。
其次,再來研究一下市場的有效供給狀況,如同要求汽車更新換代一樣,大家對不斷改善房屋的需求一刻也不曾停止,但面對舊房的處置問題,多數人大傷腦筋,一般會產生如下心理:
抗跌心理不成熟
與新房看齊:由於定價向周邊新房看齊,產生房價『預期錯位』,導致有價無市,造成大量空置房屋無法轉變成有效供給。
房屋貶值:由於早期置業經歷市場變化後性價比降低而形成的『貶值』,產生抗拒心理,導致有價無市,造成大量空置房屋無法轉變成有效供給。
投資心理不成熟
北京的特殊地位決定了房屋租金回報、出租率水平在國內的領先地位,在取得良好租金回報的同時,大家普遍忽略了國際經濟環境惡劣、供應量激增等因素對租金水平的未來影響,甚至多數人忽略了對現有房屋租金回報率的測算及分析,殊不知將現有房屋變現還能有取得更大投資回報的機會。
消費心理不成熟
北京與沿海城市比,在接受新興消費方式、生活方式方面顯得更『謹慎』,由於對未來發展缺乏明確、果敢和樂觀的預期,往往對新生事物的接受猶豫不決,錯失良機。
看來要想激活二級市場,光靠政策優惠、金融支持、簡化手續等條件是不能完全實現的,那麼就需要開發商、經紀機構乃至公眾輿論的共同轉變纔能實現,需要共同摸索一種有效的模式,進而真正創造有效動力。
近日,華潤置地攜全資子公司華潤經紀共同推出的一二級市場聯動的全新置業模式———昇級置業,對相對平靜的二級市場來說無疑投了一枚重磅炸彈,由開發商獨立完成一二級市場聯動業務尚屬首例,為激活二級市場開拓出新的思路。根據華潤置地總經理陳鷹介紹,此業務自在其明星樓盤翡翠城推出後短短十餘天,已有9組客戶通過昇級置業達成交易,真正達到了一種生活方式昇級的目的。
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