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爭議當中高速增長
根據國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示,2003年一季度,35個大中城市房地產價格繼續保持增長態勢。與上年同季相比,房屋銷售價格上漲4.8%,土地交易價格上漲8.5%,房屋租賃價格上漲1.7%。一季度房地產市場主要表現為以下三大特征:
一、房屋銷售價格漲幅擴大。一季度,全國房地產開發投資比上年同季增長三成以上,其中土地購置金額和面積比去年同季增長均超過了六成。伴隨著全國房地產市場投資和銷售的增長,房屋銷售價格繼續呈上漲態勢。一季度與上年同季相比,35個大中城市房屋銷售價格上漲4.8%,漲幅比去年四季度上昇了1.3個百分點。
二、土地交易價格繼續攀昇。一季度,土地交易價格比上年同季上漲8.5%,比上年四季度漲幅增加了0.7個百分點。其中,居民住宅用地交易價格上漲11.4%,商業旅游娛樂用地交易價格上漲1.5%,工業用地交易價格上漲1.8%,其他用地交易價格上漲5.7%。
三、房屋租賃價格小幅上漲。一季度,房屋租賃價格比上年同季上漲1.7%,不同城市房屋租賃價格有漲有跌,情況不一。
事實上,地產行業發展方向問題,國家政策取向問題,都存在很大的爭議。2002年房地產投資增長速度達21.9%,投資總額為7736.42億元。持續的保持房地產投資高速增長引起了有關高層的關注,中國人民銀行加強了房地產信貸的監管,加強了對大戶型住宅的貸款限制,規定同一開發項目只能獲得一類貸款。信貸政策收緊有利於房地產行業的穩定發展,對於資本金不足或資金實力不夠雄厚的開發商有一定的限制作用,有效抑制了部分開發商的盲目擴大開發的欲望。
2002年11月,中國人民銀行對部分城市商業銀行的房地產貸款情況進行了檢查,發現違規貸款和違規金額分別佔總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。人行加強監督對一些中小房地產商有一定的影響,但我們注意到一些國內知名企業也投資於房地產業務,如聯想集團、TCL集團、三九集團等,並且非地產類的上市公司也不斷轉向投資於房地產,不斷地壯大了房地產開發隊伍,提供了大量的房地產開發資金。可以預見,2003年房地產投資的資金不會減小,其投資力度不會減弱。
2002年1-10月房地產投資增長率達到30%,但從全年來看同比增長只有21.9%。從統計數據看,全年數據都低於月度數據。我國地域遼闊,各地經濟發展也不平衡,有些地區房地產投資強勁,如廣西、江西和四川等地,主要是因為這些地區房地產投資基數較小,其增長幅度較大也是正常的。房地產行業具有較強的地域性,很難用一個統一的標准來衡量中國的房地產投資情況。
雖然房地產政策在收緊,但房地產投資的增長速度不會一下子就減慢,受前期投資慣性影響投資增長還會保持較高的速度。政策變化只會提高入市的門檻,房地產業的持續增長會引入實力雄厚的企業加入房地產開發行列,中小房地產商將面臨重組、合作開發或淘汰的命運。
中國人比較有懮患意識,在金錢的使用上,一般是量入為出。絕少部分是進行房地產投資,絕大部分購買房屋為自用。近年來,我國房地產行業一直保持了快速的發展勢頭,2002年這種勢頭得到延續,房地產市場呈現出一些新特點:一是市場需求呈上昇趨勢;二是個人消費成為市場需求的主體,與個人消費增長相適應,居民住宅在房地產市場需求結構中佔主導地位,住宅銷售額已佔房地產業銷售額的83%以上;三是住房消費信貸進一步發展,截至2001年底,全國商業性和公積金個人住房貸款餘額合計已達6398億元,首次超過房地產開發貸款餘額,佔消費貸款餘額的86%,基本實現了房地產信貸結構的調整。
深層次問題不容忽視
我國房地產在快速發展的同時,也存在著很多深層次的問題。一是房地產開發結構趨同,形成價格同一性,難以滿足不同住房消費者,特別是中低收入者買房的購房需求。二是房地產市場空置率居高不下,我國當前的商品房空置率高達26%左右,遠遠高於10%的國際空置率紅線標准;三是局部地區已出現房地產開發的『過熱』苗頭,有些地區都出現了房地產投資增幅高於銷售增幅超過了30%的情況;四是住房市場體系尚不完整,一、二級市場發展極不均衡,二級市場發育嚴重滯後,制約了一級市場的發展。大力發展二級市場,滿足中低收入者買房的購房需求,降低開發商對市場需求的預期,從而降低價格,降低空置率。
要注意到,經過近幾年的發展,我國住宅與房地產業的發展機制發生了根本性轉變,個人已成為市場消費主體,規范市場行為、改善住房消費環境已成為廣大居民的迫切要求。
2003年,我國房地產投資仍將保持20%以上的增長速度,房地產竣工面積有望突破13500萬平方米,房地產投資仍將是拉動我國經濟增長的重要因素。
二級市場能否走出盤局
房地產行業上市公司二級市場表現一直平平,雖然房地產政策收緊,但對房地產業上市公司當期影響較小,主要是房地產的當期結算的實際上是前期開發的項目,因此我們不必擔心政策變化對上市公司當期的影響,再則經營較好的上市公司一般都有較多的土地儲備,能滿足公司近期開發的需求。一般來說,房地產公司結算大多集中在年末,因此雖然房地產銷售價格在第一季度增長了30%以上,但房地產上市公司的業績在第一季度很難體現出來。
我們關注一些業績可能有較大變化或經營一直保持較好水平的公司。如深物業(000069)、招商局(000024)、深萬科(000002)、中遠發展(600641)和中華企業(600675)等。
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