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潛在需求巨大有效需求不足
據統計,2002年11月底,全國商品房空置面積比去年同期增長12.6%。其中,商品住宅空置面積增長12.2%,一年以下空置面積為5719萬平方米,增長18.8%,所佔比重為58.1%,同比增加了3個百分點。另據報道,我國商品房的空置率已高達26%,遠遠高於10%這個國際通常認可的警戒線標准。在空置住宅中,中高檔以上的滯銷嚴重。
我國目前住房條件離小康要求差距明顯。專家預測,未來10年間我國城鎮居民的住宅需求大約為60億平方米,也就是說,平均每年需要建設6億平方米住宅纔能滿足全部的住房需求。而現實的生活中,普通居民尚難以負擔起商品房的房價。以太原市為例?2002年居民人均可支配性收入為7376.28元,以此推算一個家庭的年收入應在22,128.84元左右,而太原目前市區新建商品房的價格大都在2500元以上,面積多為120至150平方米,如要購買這樣一套住宅,不吃不喝也得十幾年。
經濟適用房作為我國梯級住宅供應體系中的一環,正發揮著重要的作用,但仍然無法滿足一些居民的購房要求。大多數的經濟適用房位於城鄉接合部或處於交通不便的市區,許多居民購房時很難在價位與地段上得以兼顧,此外,隨著近年來經濟適用房面積的增大,造成總價過高,限制了居民的購買力。
增量與存量市場良性互動
住房二級市場即存量房市場的進一步活躍,無疑帶來十分積極的現實意義:第一,以存量帶動增量,實現存量和增量市場的良性互動;第二,促進存量住房資源的合理使用,既滿足了不同層次居民購買力的住房需要,又吸引了以住房投資為目的投資者;第三,增加政府在住宅市場上的稅收。
從2002年全國范圍來看,房地產市場發展比較好的地方,其存量房的交易一般都比較活躍。上海存量房交易總量接近新建商品房的交易量,市場的聯動效應得以發揮,商品住宅銷售面積超過竣工面積,全市空置一年以上的商品住宅同比下降幅度過半;杭州近年來逐步取消了對存量房上市交易的限制,其交易量與交易價格大幅上昇,既促進了增量市場的活躍,也加快了空置房的消化,取得了明顯的效果。
同時,房地產專業人士指出,增量房市場受限制的因素較多,其推出的商品住宅總是有限的,而存量房的交易及價格水平主要由市場供給和需求兩方面來決定,它最能反映出住宅行業的發展水平和市場化程度,所以存量房市場被稱為是房地產市場發展水平的『晴雨表』。
影響存量房市場的癥結
存量房的房源不足是制約存量房市場的主要原因。太原市有相當一部分企業不願意讓本單位的房改房上市交易,房源供應不足,因而造成存量房整體房價居高不下。據了解,目前太原市房改房的擁有量達20餘萬套,小區成型、配套齊備的住宅小區往往是一些效益較好的企業,這些企業以各種借口阻礙房改房的上市交易。而在中介機構登記的房源中,質量、環境較差,配套不完善的住房佔了相當的數量。
有的居民反映,購買單位公房或商品房後,《房屋所有權證》卻遲遲拿不到手。據了解,一些售房單位在建房時,沒有嚴格依照規劃、土地、建築等方面的法律法規辦事,沒有完整的建房手續或資料保管不善,是導致產權證難辦的主要原因。
消費者觀念上也存在一些誤區。很多消費者覺得,既然花這麼多錢買一套住房,總要『一步到位』。有關專家指出,隨著人們的年齡增長以及收入等各方面的變化,對住房有著不同的要求。在國外,一個人一生根據自己的實際要求換七八次住房是極其平常的事情,而在我國有這種理念的消費者可謂是微乎其微。
另據記者了解,房地產中介服務存在的不規范行為也是許多消費者對存量房望而止步的一個原因。去年太原市有關部門組織的房地產聯合檢查中發現,超過半數的房地產中介服務機構存在著各種違規問題,這也給存量房的交易帶來負面影響。
簡化手續降低交易成本
有關專家指出,我國住房二級市場已全面放開,一些大的框架基本建立,目前亟待解決的主要是細節問題:一、貨幣化住房政策進一步落實;二、實施寬松的存量房市場政策,降低稅費,提高辦證效率,解決交易過程中的不適環節;三、發揮住房置業擔保的效能,解決存量房貸款手續繁雜等問題;四、加強對房地產中介市場整頓和管理。
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