今年東京的房地產市場上將會有超過227萬平方米的大型寫字樓樓面閑置，超過了1994年183萬平方米的記錄。在2002年年底，日本東京五個中心區的大型寫字樓樓面閑置率是7.36%。這種嚴重的供過於求現象會對寫字樓的租賃市場產生重大影響

　　日本的房地產行業已經開始面臨所謂的『2003問題』———寫字樓的數量將達到嚴重供過於求的地步。2003年中會有許多新寫字樓按原計劃逐步完工並投入市場，特別是在東京市中心的千代田、涉谷、新宿等幾個區，新寫字樓的密集程度更是達到了前所未有的程度。

　　根據東京的一家房地產公司的數據，預計今年東京的房地產市場上會有超過227萬平方米的大型寫字樓樓面(每層面積超過1萬平方米)閑置，超過了1994年183萬平方米的記錄。在去年年底，日本東京五個中心區的大型寫字樓樓面閑置率是7.36%。原來租用那些相對陳舊和面積小的寫字樓的租客們會傾向於搬遷到帶有現代化設備、設計更具藝術性的新寫字樓，這種嚴重的供過於求現象會對寫字樓的租賃市場產生重大影響。

　　然而，一些房地產商家把2003年的這種情況看作是經營的一個契機，他們打算運用新的點子和概念，希望給房地產市場注入一股新鮮活力。同時，這些房地產商家還把眼光放在越來越多准備遷居東京市中心的人身上，這些人希望藉這個地區逐漸下降的房價的機會遷居東京市中心。

　　比如有些房地產公司想到這樣的點子，把辦公用的寫字樓改裝成適合居住的樓房，這種方法一直在西方的一些國家沿用。房地產公司的官員說，『這種方法不是破壞一棟寫字樓，而是保有原來框架，只改變內部，從而把寫字樓轉變成居住用樓。日本的房地產開發商一向慣於建設新樓的時候推倒原來的舊建築，這種方式已經不適合現在的時代了，不利於節約成本、減少能源損耗以及保護環境。新的改裝方法特別適用於那些中小型的寫字樓，這種寫字樓往往競爭不過那些大型的寫字樓，而且業主不需要花費巨額的資金來把寫字樓改裝成居住用樓。』另外還有一些房地產專家認為，發展SOHO(小型或家庭辦公室)這樣的寫字樓是房地產公司發展的新招數，特別是那些年紀輕的員工喜歡在SOHO裡面工作。

　　令一些專家更為擔懮的是，『2003問題』還只是日本東京現在面臨的挑戰，下一個嚴峻的挑戰是『2010問題』，在那個時候，對寫字樓的需求要更小，嬰兒潮過去，人口面臨老齡化，辦公室人員的數目會大大減少。在這樣日益競爭激烈的租賃市場中，房地產公司更需要提高他們的服務來贏得客戶。