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自去年12月3日上海把『世博』帶回家之後,不僅刺激了上海及周邊地區甚至外省市的房地產開發商開發上海房地產的熱情,更使得上海的房屋價格走勢不斷攀昇,不但使世博會會址附近的房屋樓盤價格猛增,而且隨著黃浦江兩岸聯動發展的趨勢日漸明朗,沿江地區的新建樓盤都搭上順風車,銷售價位提高,銷售形勢越來越被看好。
今年年初,上海市政府宣布,面積達400公頃的上海世博會園區建設,直接投資將達30億美元。如此大的投資將會改變上海城市的整體面貌,而對於房地產業的直接影響,莫過於大市政建設配套的完善,使房產開發更加容易操作,所以說,從目前開始到2010年,上海樓市的總體趨勢只會上昇,不會下降,而且供需基本平衡,不會產生幾年前供大於需的局面。
借『世博』東風浦西樓價攀昇
由上海弘輝房地產開發有限公司開發,沿浦西世博會會址向南1公裡的瞿溪路388號『士博匯.弘輝名苑』首期銷售在3月22日拉開帷幕,讓銷售商感到驚奇的是首期100套房屋在短短的2小時裡就全部售空,而且它的價格是均價每平方米7300元,同樣地段在兩年之前,售價不會超過每平方米5000元,據該公司銷售主管介紹,他們二期銷售將在5至6月推出,到時的均價會達到每平方米8000元,而且他們對這個價格很有信心,並看好整個10萬平方米小區的整體銷售。這不能不說是『世博』概念直接造成的該地房屋昇值。
沾『世博』榮光上海樓市興旺
如果說世博會會址附近的樓盤由於『世博』概念直接昇值,這對於上海整體房地產走勢來說,只是一個小概念,從大概念上說,它帶動的不僅是世博會會址周邊地區,而且是浦東浦西沿江地區甚至是整個上海地區的房地產銷售。
上海誠天房地產經紀有限公司董事長張澄說得好:『上海在2010年之前的房市看好,是由於「世博」提昇了上海的城市地位,城市地位的提高帶來了廣泛的商機,商機帶動了人氣,人氣帶動了樓市。正因為大上海區域集中了臺商、港商、海歸一族,加上經濟發達地區人員向上海流動,所以形成了上海房屋購買強有力的支橕點。』他們目前即將開盤的位於浦東陸家嘴中心區域的全裝修樓盤『盛大金磐公寓』,由於外延興旺,保證其核心地區的價值直線上昇,預計每平方米售價將達2500美元。張先生認為,正是因為『世博』,使上海城市形象得以提昇,未來房地產
產品的層次必須提高,居住不僅僅是實用,而且要有品位,張先生推斷:圍繞『世博』的新一輪房地產開發,將會推動上海房地產業向更高層次發展,向歐美等發達國家大城市靠攏。
受『世博』影響房地產開發強勁
假如說因為『世博』效應,使得上海樓市被節節拔高,那麼,我們還可以反過來說,正因為近幾年來,上海房市保持了量大、價昇、基本沒有泡沫、價格與實際價值不相背離的狀況,纔使得新一輪『世博』房地產高潮呈現了『百尺竿頭更進一步』的局面。
從來自稅務部門的數據顯示,2002年上海樓市延續了上一年的紅火走勢,房地產增加值超過了14%,增幅高出全市GDP 3個多百分點,房地產業增加值佔全市GDP比重已上昇到6.4%,房產業稅收97.61億元,同比再次攀昇五成。房地產業迅速長成上海的支柱產業,這個情況是由多方因素促成的。
從上海目前人均居住狀況來看:2001年上海城鎮戶籍居民人均居住面積僅12.5平方米,如加上外來常住人口,人均住房面積則是發達國家一半的水平;2000年11月上海人口普查時,上海老市區人均住房僅0.57間,全市人均住房僅0.75間,而發達國家早在20世紀70年代就基本實現了人均一間房的目標。從上海居民購房能力來看,截至2002年6月,上海住房貸款僅佔居民全部金融資產的13.5%,僅佔居民全部財產的6%左右,說明上海居民仍具有較強的購房能力。從購房對象來看,早在20世紀90年代後期,個人購買住房已佔全部住房銷售量的90%以上;2002年1-9月,上海市居民預購住房面積佔全部預購面積的75.55%,境外和外省市人士佔24.45%,上海市居民預購住房套數佔全部預購套數的77.52%,境外和外省市人士佔22.48%,這與上海常住人口的戶籍比例基本吻合。由此可見,上海住房需求遠遠沒有飽和,隨著上海經濟的發展,上海居民收入的持續增加,上海人口(主要是外來常住人口)的機械增長,上海住房的需求量仍將十分龐大。估計未來8-10年,上海對新增住房的需求量將保持在1500萬平方米以上,其中前3-5年平均年需求量將達2000萬平方米,2010年以後,上海住房需求將漸趨飽和。
從上海目前房價來看,上海房價相對來說還較低,北京早在1999年新建房的平均價格已超過4000元/平方米,2000年至2002年新建住房平均價格保持在4500-5000元/平方米之間,而上海2001年新建住房的平均銷售價僅3658元/平方米,預售價首次突破4000元/平方米,達4296元/平方米;2002年全部商品房平均銷售登記價格僅3862元/平方米;預售價達4674元/平方米。近兩年來,上海周邊地區如浙江省、江蘇省等地房價急劇上昇,和上海房價差距在逐漸縮小,而上海正在建設成為國際大都市,成為亞太地區經濟、金融、貿易、航運中心城市,但其房價仍和國際同類城市的房價相距甚遠,只有東京、中國香港、中國臺北的幾分之一。近年來,境外人士大量購買、投資上海住宅,說明了上海房價仍處於較低水平,所以說,近幾年來上海房屋樓盤受追捧,房地產開發發展強勁,是十分順理成章的,隨著上海城市地位的不斷提昇,未來8-10年,上海房價將持續微幅上漲。
因『世博』拉動供需同步增長
上海社科院房地產業研究中心主任姚宏來認為,上海申博成功,使上海與國際都市目標越來越近,基本上城市地位與香港並駕齊驅,而作為全國的窗口,上海會因為人口增多,住宅需求量增加,產業結構優化(第三產業維持在51%左右)而帶動辦公樓、商業流通用房大量需求,但是上海總體的供需不會失衡,而處於相對平衡狀態,供應和需求呈同步上昇趨勢。
從近兩年上海房地產市場新增商品房的供需情況分析,2001年上海商品房預售登記面積1832萬平方米(其中住宅1793萬平方米),分別是2000年新開工面積的92%和100%;2002年1-9月份,上海商品房預售登記面積1868萬平方米(其中住宅1807萬平方米),分別是2001年全年新開工面積的76%和84%,由此可見,2000年和2001年商品房新開工面積都被市場消化,按目前狀況現在市場需求增加量每年為1500萬平方米左右,而未來幾年全市商品房新開工面積控制在2000萬-2200萬平方米,商品住宅新開工面積控制在1800萬-2000萬平方米,那麼市場供需將基本保持平衡,不會出現大的波動。
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