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農民進城是好消息
樊綱:著名經濟學家,經濟學博士。演講題目:城市如何容納窮人?城市如何降低成本?
觀點:這麼多人進城,不光需要住房,還有大量的公共基礎設施。而公共基礎設施不僅是修高速公路等,大量的公共物品、大量的不可收費的作為公共財政支出的基礎設施要大大發展。今後幾十年裡,大量公共基礎設施的建設,將是城市化的內容之一。從這個角度來說,房地產事業、建築事業這一塊是支橕中國經濟增長的一個重要的部分。
農民進城的前提是農民要有新的工作,得有非農產業的工作,纔能實現城市化。你不可能請農民進城而不工作。因此城市化進城第一意味著窮人進城,第二意味著非農產業化的過程。
在中國大概二百萬到三百萬人口的城市,綜合效益是最好的。中國這麼大規模的城市其實並不是很多。中國的城市化最終可能意味著在沿海等地區還有八億人進城。我們可以算出二百萬人口的城市還需要有四百個,三百萬人口的城市還需要有三百個左右。中國城市化的過程,就是現在中小城市成長為大城市的過程。這就意味著地產業還有一個大的發展。
城市運營商將浮出水面
王志綱:著名策劃人,王志綱工作室首席策劃師。演講題目:城市運營時代的地產開發。
觀點:我認為,2003年到2004年,將是城市運營的大好時機,在這個過程中將會產生好的城市運營商。將會出現一批數量不太多,頂多佔1%從發展商成長起來的城市運營商。如果說政府屬於一級開發的話,房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發,他們就是一級半。就是說把政府的構想拿在手裡,最後轉化為可操作的有利潤空間的,給二級開發商跟進。另外,二級開發商將會越來越細化,有人專做住宅,有人做教育產業或者別的產業等。分工無疑越來越細了,如以旅游打造旅游產業為主體的城市運營。全世界都在關注中國,在這個過程中,商機無限,挑戰無限。
現在開始,到2020年,這二十年的時間,整個中國在人類歷史上將會出現一個奇觀,這就是城市化高速發展。今天中國城市化率是36.5%,按照西方發達國家的歷史經驗,一旦城市化進入30%的時候,就像飛機開始脫離跑道,就是一個高速發展的時期,誰都擋不住,一直到70%,這個時候纔開始進入一個平緩期。從這一點來說,今天的中國一直到2020年,一直到2050年,將會是城市化高速發展的時期。從這個意義來說,對發展商更是充滿著大量的機會。
房地產需要景觀包裝
許大絢:貝爾高林(香港)國際設計公司總裁。演講題目:環境設計對於樓市影響。
觀點:用環境設計和景觀包裝房地產,是當前樓市發展的一個主題。上世紀80年代我們公司曾在美國搞過一個項目,引起了很大的轟動和仿效效應,就是用沙灘、有海、酒店等,來推廣房地產。這作為公司的一個理念,很多人問我們是做景觀設計的嗎?其實我們認為自己是一個景觀環境設計公司。
對於一個發展商來說,或者是一個作品來說,為帶來一個正面的影響,我們要了解大的方向,弄明白大自然的力量與發展理念的關系。大自然的威力是很大的,怎樣在我們的設計裡體現出有大自然的東西呢?譬如一個高爾夫球場的設計,要證明有火山的威力蘊涵在內,所以在整個區域裡,我們用了火山熔岩作為設計的元素,代表我們對自然的一種感受。很多發展商買地,買在海邊或者是水邊,現在在香港有海景的樓可以說價值是很高的,但是在海邊有海風、有大的海浪,如果建得不好,可能會讓樓層受到威脅,很多人不敢去住。我們公司設計了一片海灘,讓海浪線後退,給住宅帶來一個保障。
品牌分層面分階段建立
謝世東:合生創展總裁。演講題目:房地產企業品牌創建拓展。
觀點:房地產品牌的建立是要分不同的層面和分階段建立的。要建立一個品牌,就必須滿足消費者理性和感性的層面,以產品建立品牌,首先一定要滿足理性的層面,這個就是產品充分發揮本身的作用。以房地產產品為例,就是要提供安全和舒適的一個產品給入住者。但是,只是滿足理性的需求還不夠,不能給消費者留下比較深的印象,要突出我們的品牌。簡單來說,就是要令消費者在享用產品的時候,要有與別人不同的感覺,使得他們感覺這個產品是獨有的,或者是少數人可以擁有的。就像立體三角,最基本的需求是居住,然後是安全,然後是社會,然後是自尊,最高是理想的需求。
合生創展建立品牌的過程經過縱向和橫向的發展模式。首先我們考慮市場需求和公司長遠發展,當明白市場的需求和公司的規模之後,我們進一步評估主推產品的檔次和品牌是否相符,然後進一步評估公司品牌的價值。最後是一系列相關品牌活動的可行性和持久性。
現在大部分房地產定位的戰略,都以產品的檔次定價。比如說高檔高價或者是低檔低價,高檔產品的利潤比較高,但是需求比較小,低檔產品的需求比較大,但是產品基本上利潤很小。合生創展的市場定位,是以中質高檔的市場定位出售合理價格的高檔次的產品,這樣的話我們的市場定位就會有一定的需求,而且有一定的利潤空間,令消費者有物超所值的感覺。
投資地產要有膽有識
黃錦波:美國首位三屆華裔市長,著名地產投資商。演講題目:在美國與中國的地產投資。
觀點:美國政府曾下命令,要求每一個城市要有20%的低收入者可以買得起的房子。我們怎樣處理呢?是給窮人一個可以出得起的價格。
我投資房地產,是從1970年購買我自己住的房子開始的,然後我跟著周圍的朋友,也跟著美國的法律、環境與政策,可以說這些都間接地逼著我購買房產。現在,我一般一年購買一棟房子,但很少轉手,因為美國租金上漲很快,有些地方十幾年間租金就從幾百塊錢上昇到一千多塊錢,完全可以用月租金來支付貸款。現在,我每月還給銀行的貸款還是那麼多錢,因為早在十年前我就把我的很多房地產項目重新抵押貸款了。
在中國大陸,我學到的投資經驗是『先入為主』,意味著你要先做別人沒有做過的,這需要有膽量。這方面的老師是徐志明先生,他也告訴我一個故事。他買了幾千畝地包括一座小山,平均是50塊錢一個平方米。徐志明先生的身家,現在大概有70多個億。
末位淘汰成就未來
凌克:金地公司總裁。演講題目:高速成長企業的管理問題。
觀點:金地公司采取的是母子公司的管理模式,母公司是下列中心的集合體:投資決策的中心,管理調控的中心,資源配置的中心、信息整合的中心和品牌文化的輸出中心。而子公司則是整個集團經營和利潤的中心。
『母子』之間要怎樣協調好呢?首先,母公司和子公司一定要有共同的清晰的發展目標,這樣纔能做好整個集團的發展戰略。另外一個方面,是要抓好財務的控制,作為一家子公司,應該擁有充分的權力,在這裡所指的充分的權力,是指在人、財、物三個方面。再一個是要提供更多的信息共享以及更多的中央服務,形成統一的企業文化。
用最少的人力物力使產出最大化,這就要求做出比較好的績效考評體系。通過十幾年的時間,金地公司已經制定出了比較好的從定量到定性的考評方法,既可以考評團隊的業績,也可以考評這一個人的業績,既可以考評一個人的業績,也可以考評一個人的能力。
我們已經具備了一套獨特的甲A、甲B的末位淘汰制度體系,以及業績考評和薪酬的體系。每到年底,企業的每一位成員都會有一個勝任能力的考評,通過考評能定量地告訴你:可能在工作需要的五項能力上哪一項比較欠缺一些,哪一項比較優異,有助員工自我完善。
設計需要大膽創新
克洛德.羅森:德國維思平(WSP)建築設計公司董事長。演講題目:我們用我們的設計說話。
觀點:我們總是用創新的思想來設計作品。我們推崇的好的設計是簡潔實用,以人為本的。這可以從我們維思平公司的作品裡看到,我們的作品裡融合了中國建築設計的理念。比如說我們做了比較多的園林式設計,包括建築設計的風格。現在我們是生活在新的世紀、新的年代,在建設非常大量的房屋。我們也在研究這個問題,我們公司裡不同年齡層段和不同經歷的建築師,大部分的建築師還是中國本土的設計師,他們也是想繼承和發揚中國傳統建築的風格,我們對中國傳統建築設計的東西是推崇的,我們是不會違背的。但是我們也要變化,適應新的時代。建築物的設計要非常具有通透性和簡潔性。
比如南京黃花中心,是我們在國際競賽中標的項目。我們的設計理念是想在南京,讓這個城市綜合體成為城市的核心。現代辦公的理念就是要有一個非常好的辦公環境,我們的設計實際上是把辦公區部分用玻璃作為隔斷,讓它非常的透明,這是一種非常現代的做法。
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