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6000元拼搶了8000元的市場
亞豪地產策劃總監劉燕君:如果說房地產消費市場像一座金字塔的話,那麼購買8000元房子的人應該是中層消費者,是這座金字塔的『腰身』,其在這座金字塔中位置非常重要,應該是一塊任何商家難以割捨的一段。由於市場競爭的加劇,實際上從去年開始8000元左右的房子已經很難賣了,再加上6000元左右的房子不斷提昇自身的品質,搶分8000元這個價位的客戶,使得該價位的銷售壓力明顯高於前兩年。有兩個案例可以證明:
此價位某一樓盤原來全是大戶型,宣傳廣告沒少花錢,可是就是賣不出去房子,沒轍時突發奇想,把戶型面積壓縮成20-30平方米,降低總價,雖單價提高了,可市場反映強烈,著實風光了一陣。
還有兩個位於CBD的大型樓盤,其操盤者均是地產悍將,按說代表了實力、專業的開發隊伍,但已放出話來,要6000多元的價格衝擊CBD的近萬元的公寓市場,這從另一個角度說明8000元房產市場的競爭慘烈,已開始向下瓜分6000元的消費群。
高端市場靠炒作、投機堆砌
新華聯家園總經理張力:其實高端一直是建立在一種個性化臆想的市場需求上,開發商的過度炒作帶來的期望,甚至包括一些業主的投資情結、投機心理都在起著推波助瀾的作用。隨著今年大規模的高端項目入市,這些沒有根據的猜測一個接著一個地破滅了,尤其是揣著投資夢的小業主開始清醒地面對現實。
低端樓盤仍舊處於供不應求的狀態。尤其是眾多低端項目在提高性價比基礎上的大量供應促成了郊區居住的觀念的改變,交通主乾道的建設、地鐵規劃以及郊區消費配套的迅速發展,郊區居住不再那麼不切實際,由此造成了很多郊區樓盤的熱銷,通州區的新華聯家園,回龍觀地區的龍澤苑以及上地和亞北地區的一些性價比優勢突出的樓盤就是這一事實的顯著代表。
反方
沒有明星項目造成的錯覺
廣華軒房地產公司總經理劉堯:從2002年的表現看,8000元的房子確實走得不像前兩年那麼快,但不能說賣不動了。我們開發的『UHN國際村』從開盤到2002年底,5個月的時間銷售超過60%,絕對不能歸入『賣不動』的項目。那麼,人們為什麼會有『8000元的房子賣不動』的說法呢?我認為主要有兩方面的原因:
1、各個項目銷售差距不大。根據有關單位統計數字,其實這個價位的房子去年總的銷售量比前兩年要多。但各個項目的銷售差距不大,沒有特別突出的項目顯現出來,銷售速度也一直不溫不火。
2、沒有出現大肆炒作的項目。前兩年8000元房子的買主大都是用積蓄買房,從2002年我們項目的客戶統計資料來看,買主的年齡較以前年輕且基本是利用銀行貸款購房,他們在購房時比較理智,畢竟用的是借來的錢。因此,大肆炒作的促銷手段對他們的作用不大。受他們購買習慣和心理的影響,8000元的項目很少進行大肆炒作,給公眾留下的印象也就不那麼深了。
賣不動的是不值8000元的房子
金網絡公司副總經理楊強宏:從產品本身看,8000元/平方米意味著該項目的地段、品質、環境、配套、設施都到了一個較高水平,開發商有足夠的成本為業主提供一個舒適、但不奢華的住宅。也正是由於中等偏上的定位,使之相對豪華型、經濟型住宅的抗風險性要強,適用面廣,生命周期長。
再從社會發展的角度看,一個發達國家,極富有和很貧窮這兩頭的比率都不大,佔絕大多數的是中間人群,也就是所謂的中產階級。中國的國情不可能建造大量的House,8000元的集合型住宅剛好能滿足這部分人群的需求。
所以說,8000元的房子不會賣不動!賣不動的、降價的只是一些賣8000元的價格,而實際不值8000元的房子。甚至可以說,隨著社會經濟的進一步發展,人民生活水平的逐步提高,中產階級隊伍的不斷壯大,8000元/平方米的房子會越來越多、越賣越火!