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律師見證,指律師及其工作的律師事務所應當事人雙方請求,依法對其親眼所見或親自審查的法律事務或法律行為給予證明的具體法律行為。
美國市場的交易過程采取的是經紀人制度。買與賣之間不經過經紀人的中介服務而形成的交易不被法律認可,中介服務費從交易雙方獲取。從其他中介人中獲取的信息而形成的交易須自覺向信息源方交納傭金。因此有品牌與信譽的中介服務會代替客戶解決購房中的所有糾紛與法律問題,客戶只要認可產品與價格,其他就都是中介服務商的事了,包括免費諮詢、貸款安排等等。在這種成熟的市場條件下,中介服務不但解決了大量政府管理中的問題,也解決了市場交易行為規范問題。而律師事務所無疑是中介機構的主要組成部分。香港的房地產交易必須有律師參加,並負責起草合同,見證簽字、產權轉移、售(購)房款支付、產權登記、銀行辦理抵押文件取銷押記等。
據天津市消協統計,去年受理商品房投訴347件,其中60件是:定金交付不規范或合同簽訂不詳細導致對開發商缺乏制約措施,一房多售,合同條款有失公平以及利用虛假廣告欺騙消費者。目前,北京、廣州、貴州等城市已有律師介入房屋交易。
市消協:積極倡導
作為『商品房銷售律師見證』方案的積極倡導者,市消協表示,方案已醞釀一年多了,為保證『見證』效果,市消協將設立常務人員隨時抽查監督,一旦發現律師在見證過程中弄虛作假,違反職業道德規范,將由市消協取消其繼續從事此項工作的資格,給當事人造成損失的,還應按規定賠償。針對律師弄虛作假行為,律師行業協會秘書長表示,購房者可以到律師協會投訴,經過調查一旦發現律師有違紀行為,則要對律師進行行為技術處分,涉及刑事責任的還要對其進行處罰,嚴重的還要吊銷律師執業資格。
開發商:歡迎介入
許多開發商表示歡迎律師介入,可以明確合同責任,這不僅保護了消費者的合法權益,也保護了開發商的正常運營與良性發展,對日後解決糾紛,澄清責任有利。目前,『商品房銷售律師見證』已得到7家房地產開發企業的響應,其中1家公司將在4月中旬率先試行。據悉,見證費用按照樓盤地點不同暫定為500至1000元,由購房者和開發商平均擔負,消費者接受見證與否全憑自願。
消費者:心存疑慮
消費者如何看待律師介入?家住紅橋區復興路的王女士剛剛搬進新居,已發現內部的配套設施不到位,可這些細部是合同所沒有約定的,開發商、物業、施工隊來回推。王女士表示,如果有律師見證,可能這些麻煩就能解決。在一家售樓處,一位正在談合同的購房者表示,有律師幫助簽合同當然好,這樣可以避免條款陷阱,也可以掌握開發商更多的情況,防止開發商鑽法律的空子。
也有消費者認為,律師見證好是好,如見證後一旦出問題,責任方由誰制裁、律師的公證性由誰來保證。再有,現在用的是格式化合同,消費者在買房簽合同時,都是按空填寫,即使有了律師又能怎樣?這樣律師介入的作用大嗎?如果推行律師見證,律師就要從合同簽訂到房子交付使用都要負責。此外,還有一些消費者提出疑問,見證費用由開發商來定還是律師或消協確定,會不會到頭來又成了各項『不明』款項中的一個?這些問題還有待商榷。
法學家:避免訟累
南開大學法學研究所所長張勇教授認為,商品房市場中的糾紛實質上是缺乏一套切實可行的信用機制而導致的信用糾紛。因此,要從根本上解決商品房市場現存的問題,就必須建立銀行、房地產開發商和購房者之間的信用機制,理順三者間利益關系,加大對購房者權益的保護。
他指出,消費者在商品房消費中往往處於弱勢,缺乏一個有效的自助機制。律師作為第四股力量,在房地產的信用機制中處於必不可少的地位。因為,律師具備豐富的法律知識和良好的社會資源,且可以通過法律制度來保證律師們游離於各個陣營的單個利益之外。同時,通過嚴密設計的房地產法律制度使律師成為各方利益的監管者,促成交易順利、快速完成,為各方節約大量的隱性開支。
但購房者在買房時往往較多地考慮現實的經濟利益,不願花錢請律師把關。事實上,購房者花在跑房、看房、談判、簽約上的錢並不一定比律師費低,而且花了錢,費了心思和時間,自己往往總是忐忑不安,擔心被開發商算計了一把。(呂新鄭妍)
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