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-對富有悠久文明的城市而言,一個開發商除卻身為市民的榮耀感之外,他該對移民城市清晰的市場肌理羡慕萬分。
-市場透明度不高,導致沒有到位的公開數據固然無奈,但對數字的迷戀及其依賴則更是一種無可救藥的決策陷阱。
一則流傳於上海樓市的民間指數,把地段與價位的呼應關系頓然扯得清清楚楚。即所謂『排骨面指數』,一個樓盤每平方米合理的平均售價,是這個樓盤半徑500米內小吃店裡一碗排骨面的1000倍,此規律在滬上屢試不爽。
再看一料。經過美國波士頓專業人士的長期跟蹤研究,波士頓不同地區的房價起伏,與該城市不同地區十二年級學生的考試成績起伏規律完全一致,即這個學校十二年級學生的考試成績較高,那麼周邊房價也較高,該年級學生考試成績不好,那麼周邊房價也較低。波士頓人無論如何也想不到,自己孩子的成績居然就是波士頓房地產價格的一面鏡子!
在經過數百年的事實積累之後,專家發現了這樣一條規律,即中國古代匈奴攻打中原的進度與溫度有關,氣溫每下降一度,匈奴向前推進一公裡。這或許就是統計的奧妙!
樓市如戰場,群雄競力,此起彼伏,如果能有一條可用以衡量市場布局規律的准則,豈非比現在諸多開發商花大把冤枉銀子去買那些毫無准星的策劃報告強得多!
相比於五年前北京房地產剛剛解禁,現在的市場環境變得越來越正常了。『正常』了,這個游戲就越來越難玩了。如果現在南方發展商再來看北京,料其再也難以發出『北京房地產抬手就揀錢』的感嘆了。高端客戶在經過數年的快速釋放之後,現在呈越來越稀薄的狀況,中低端客戶人口基數固然要大得多,但口袋裡的錢,卻不是那麼容易掏了。因此,對專業的渴求,實際上成了目前開發公司的風氣,期望摸清市場脈絡,對與項目有關的統計數據及資料極盡全面之能事——不過至今為止,還沒有誰能悟出,北京房地產市場的『排骨面指數』到底是什麼?
北京為什麼沒有『排骨面指數』?
在近期的北京房地產職業經理沙龍上,『如何運用統計數據』成為議論的話題。建外SOHO副總蘇鑫主持了這場討論。公開的統計數據可信度不高,而周邊競爭樓盤的詳盡數據又難到手,成了不少職業經理的共識。但這一點幾乎是不用爭論的事實,因為不單是房地產,其他產業的統計數據能讓市場人士參考無誤的又有多少呢?
英國阿特金斯北京總經理劉嘉峰目前正主持一項工作,即把英國已極為成熟的『城市規劃重力模型』引進北京,這個模型將可展示該城市的地價、就業、商業等構成城市機能的要素之間的關系。簡單說,這個模型將可測定出『這塊地』在目前條件下的『標准地價』是多少,以讓開發商在是否投資時,有可以考量比照的杠杆,但其實這樣的模型對整個城市的布局流向更具參考意義。但令劉嘉峰苦惱的是,這個模型所需的數據,有相當一部分是政府管理部門從未公開的,而一些公開了的數據又有多少『水分』,也不得而知。
目前,開發商或是顧問機構想獲得北京樓市宏觀或是中、微觀統計數據,渠道實在是可憐得很。而上海則不同,由上海市房地產交易中心主辦的刊物《上海樓市》,會定期公開地塊批租、交易量排名、價格分布,而這些數據全部由主管部門根椐開發商立項登記、在售樓盤的預售登記統計完成,精確度較高。從這一點看,其實已經不是什麼數據公不公開的問題,而是市場開放度、透明度的問題。據悉,由北京房地產交易所開辦的北京市房地產信息網,目前正在興建惟一由北京市全部房屋預售合同登記信息統計而出的數據庫,這條消息對於不少火燒眉毛的發展商而言,可謂雪中送炭。
正是因為上海的市場情形可以清晰描述,所以有『排骨面指數』也就不足為奇了。那麼如果北京的數據全部精准化、公開化,是否就會得出像上海一樣的『排骨面指數』呢?否。把北京市場形態無法把握歸結於資源、交易數據未能完全公開,有失客觀,威格斯顧問公司總經理李忠認為,上海可以有『排骨面指數』,波士頓可以有『十二年級考試成績指數』,但要在北京搞出這樣一個指數卻沒那麼簡單,無論是波士頓,還是上海,都有一個共同特點,那就是城市發展史並不古久,美國本身就是一個移民國家,其居住人口的文化構成差異不是很大,比較單純,因此像『排骨面指數』這樣的經濟模型可以建成。但對於北京這樣歷史悠久的城市而言,建立模型需要考量的因素太多了,城區與城區之間的消費觀念、消費心理差距就很大,而這些社會文化因素是建立經濟模型不能不考量的要素,因此可能的情形是,每一個典型區域都要獨立的模型,北京到底需要多少個模型纔能把市場構成表述清楚呢?
列席職業經理沙龍的潘石屹,為專家們提了一個建議,至目前為止,政府已公開的數據中,准確度最高的是稅務部門統計的各區的稅收情況,是否可以從這個統計數據做為突破尋求一定的『指數』規律呢?
真實的數據也會騙人
從北京房地產信息網上,其實已經可以看到每月的銷售排名、各類型物業月度銷售數據。這的的確確是各個樓盤到房地局做的預售登記,然後又分項做出的統計,這樣的數據就絕對真實嗎?問題在於,登記了多少與真正賣了多少,目前還難以做到統一,加之交了大定的客戶、交了小定的客戶,這些又如何統計呢?
再做一個假設,如果真的把交了小定、大定、簽約的客戶比例、數量多少清清楚楚地做了出來,對於數據持有者就可胸懷樓市、行走若定了嗎?
筆者曾見識過一些項目的前期論證,開發商對標准層平面、戶型結構不可謂不精雕細琢,多大的戶型配比多大廚衛,廚房一個人行走需要多大開間,如果兩個人擦肩而過,開間又是多大……已經細到不能再細;產品之外是對周邊樓盤的調研,每個樓盤賣了多少套,還剩多少套,不同配比的戶型銷售狀況有何不同,其價格走勢曲線是如何變化的……從定量分析的角度看,開發商幾乎『窮盡』了技術層面(產品+市場)的每個問題,他可以問心無愧——但產品照樣出了問題,月銷數套或是十幾套,這讓習慣了像流水一樣賣樓的開發商百思不得其解。
有一個耐人尋味的現象是,越是認為自己已經把應該考慮的問題,已然窮盡的發展商,就越是對自己掌握的調研數據相信得五體投地,什麼營銷推廣,什麼形象包裝,不過是微末之術,但越是這樣自認為已把形勢研判無誤的發展商,掉鏈子的可能性也越大。真實的數據,就是這樣騙人的。
戴德梁行王謹女士認為,定量分析是在研究過去,但對房地產而言實際上對未來趨勢的預測更為重要,一定要能跳出房地產本身的束縛,要研究與之相關的行業走向、政策變化。
威格斯李忠舉了CBD的例子,如果純粹從以往國外CBD的建設經驗,北京CBD簡直無藥可救,因為CBD容納了大量住宅公寓,按照通常經驗,高端人群沒有人會喜歡這裡的嘈雜、辦公氣氛,因此這些集中供應的公寓無路可走。李忠談到,中國的現狀不能拿國外CBD的建設經驗來套,現在的中國是工業化、信息化、城市化同步進行的時代。事實上,CBD內的購房者正是城市化進程中的一員,他們沒有資歷讓自己從心底裡對CBD的燈紅酒綠覺得反感,這就是CBD的機會。
與對統計數據與量化分析的斤斤計較不一樣,安邦分析師張宏舉出了中原施永青的例子,其長處正在於對宏觀走勢的判斷,高舉高打,而不是躺在數據之山上,自認為安全地抓住了市場之手。馮侖在地產十年的峰會上曾說,市場令人敬畏。的確,定量分析的基礎上,有時定性分析更見個人功力。
北京樓市的數據不盡詳准,固然令人無奈,但真正可悲的是無法跳出技術叢林、數理苑囿,這樣看來,北京有沒有什麼『排骨面指數』,倒也無關緊要。
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