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根據『北京奧運經濟研究』課題組的研究成果,盡管有奧運的利好背景,但今後商品住宅價格走勢不會有大幅上揚,而應該有下降空間。原因有三:首先,房地產價格主要取決於市場需求和國民收入水平,雖然近年來北京市民平均收入在穩步增加,但由於商品房價格水平與收入之比明顯偏高,因此,北京市民不可能承受高位運行的房價。其次,近年來商品住宅的開復工面積和竣工面積大幅增加,市場供量抑制了房價的高漲。另外,奧運會的特點是短期人流集中,對飯店業的需求較大,而對住宅需求影響十分有限。與此同時,2001年至2005年,北京要完成900多萬平方米危舊房改造,共有34萬戶居民享用的是經濟適用房和廉租房。專家們認為,這部分人購房屬於政府對房地產市場增加的外部環境乾預,一定程度上也抑制了商品房價格的大幅上揚。
同時,有關專家提醒奧運板塊的寫字樓投資者,應對寫字樓投資持謹慎態度。專家們認為,奧運板塊的寫字樓投資收益難以樂觀。
據了解,目前,集中於亞運村一帶的奧運板塊寫字樓雖然入住率約90%,但租金水平遠不及朝陽商務中心區,也比不上中關村科技園區及西城區金融街,原因是該地區比較適合居住,缺少濃厚的商業氣氛,不適宜企業辦公。有關專家認為,籌辦奧運會期間,會有一些圍繞奧運建設和商務的公司選擇該地區,使入住率和租金保持較高水平,但根據前幾屆奧運會的經驗,奧運會後將產生較大的空置率,租金下滑。寫字樓市場的發展趨勢取決於市場的供求關系。而未來3到5年內,北京市寫字樓的供量將有1300萬平方米到1500萬平方米。
據北京市國土資源和房屋管理局方面提供的資料,從2002年開始,在申奧成功和加入世貿的影響下,北京的危房改造、經濟適用房建設將進入一個新高潮。建設用地,特別是劃撥用地的數量將大幅增加。預計2002年至2007年,劃撥用地將達到平均每年500公頃到800公頃。其中,危改用地2002年、2003年均為300公頃至350公頃,2004年200公頃至250公頃,2005年100公頃至150公頃;經濟適用房劃撥用地每年預計平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎設施、能源建設每年需求劃撥用地為50公頃至60公頃。
另據測算,舉辦奧運會,將使北京市內工廠大量外遷,因此工業用地的出讓會有較大幅度增加。而城市危改和借助奧運會炒作房地產住宅項目,也會使住宅建設用地的出讓面積大幅度增加。2002年至2007年,北京市土地出讓面積將達800公頃至1200公頃。
據北京城市規劃設計院副總規劃師范耀邦介紹,2008年前,南城在基礎設施方面也會在奧運利好下有一系列的動作,包括建設北京站南大街、南五環、南六環、開通亦莊線,還清貫穿南城的涼水河,將南中軸線延伸,加快發展亦莊、良鄉、黃村等衛星城,南城因此會成為房地產價格相對便宜,發展空間、昇值空間較大的地區。
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